文｜睿思網(wǎng)
兩年半前，從凱德“退休”的羅臻毓，接過朱桔榕的橄欖枝，走進(jìn)了合生創(chuàng)展，并成為這家“隱形航母”的聯(lián)席總裁。
彼時(shí)的合生創(chuàng)展，正有意將不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)從商業(yè)板塊中分拆，要快速順利推進(jìn)這項(xiàng)工作，羅臻毓無疑是合適人選。這位曾經(jīng)在淡馬錫、凱德有著長達(dá)數(shù)十年履歷的明星經(jīng)理人，似乎走向了可以大展拳腳的新舞臺。
建立不動(dòng)產(chǎn)資管體系，資本化相關(guān)資產(chǎn)，成為羅臻毓在合生創(chuàng)展的重要任務(wù)。然而，如今看來，合生要成功實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，仍有相當(dāng)長的一段路要走。
“沒有一位領(lǐng)導(dǎo)人能夠陪伴企業(yè)直到永遠(yuǎn)。”牽手短短兩年半，雙方又走到了十字路口。
2月4日最新消息，在新春即將到來之際，羅臻毓已揮手作別合生創(chuàng)展，正準(zhǔn)備奔赴下一個(gè)戰(zhàn)場。至于新就職去向，羅臻毓賣了個(gè)關(guān)子：農(nóng)歷新年之后公布。
不過與當(dāng)年從凱德離開時(shí)的躊躇滿志相比起來，此時(shí)轉(zhuǎn)身的羅臻毓或許也帶著些許的失意。
兩年半的努力
盡管在凱德工作時(shí)常把“退休”掛在嘴邊，更自詡“70多歲心態(tài)”，但顯然，羅臻毓并不是樂于滿足現(xiàn)狀的人。加入合生創(chuàng)展時(shí)，他已經(jīng)54歲了，帶著新目標(biāo)而來的羅臻毓展現(xiàn)出十足的沖勁。
就在羅臻毓正式上任之前，合生創(chuàng)展董事會主席朱桔榕曾對外拋出一個(gè)“偉大”的發(fā)展計(jì)劃：未來5年，計(jì)劃將建設(shè)管理的商業(yè)面積提升到2000萬平方米規(guī)模。
經(jīng)過多年耕耘，彼時(shí)合生創(chuàng)展的商業(yè)地產(chǎn)已具備一定規(guī)模。官網(wǎng)信息顯示，旗下合生商業(yè)當(dāng)時(shí)就已擁有超100個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，管理10余個(gè)大型城市綜合體，已建成運(yùn)營的項(xiàng)目面積超過500萬平方米，管理的板塊涵蓋城市綜合體、購物中心、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、產(chǎn)業(yè)綜合體及奢華地產(chǎn)五大業(yè)務(wù)板塊。
與此同時(shí)，該板塊已發(fā)展輕、重兩類管理平臺，擁有合生匯、合生廣場、合生新天地、MOHO四條產(chǎn)品線。2020年，合生商業(yè)板塊收入達(dá)36.24億港元。
顯然，合生創(chuàng)展想要用“小資本撬動(dòng)大平臺”。這正是凱德所擅長的，因而當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，合生或意欲借鑒凱德“地產(chǎn)+基金”模式，搭建資本體系、資產(chǎn)管理體系和運(yùn)營管理體系“鐵三角”組合。
2021年7月1日，羅臻毓正式走進(jìn)合生創(chuàng)展的辦公室，并開始著手組建一只“特種部隊(duì)”。短短兩個(gè)多月時(shí)間，羅臻毓就快速組建了一個(gè)30多人的基金與資管團(tuán)隊(duì)，“每個(gè)人有自己的特長，加起來就是一個(gè)很強(qiáng)大的有殺傷力的團(tuán)隊(duì)”。
為合生創(chuàng)展開辟一個(gè)全新的金融賽道，是初來乍到的羅臻毓要做的第一件事。在這一目標(biāo)下，羅臻毓及其團(tuán)隊(duì)首要就是把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)部署盤活，同時(shí)對架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整梳理。
其曾表示，合生創(chuàng)展在這些年的發(fā)展過程中，沉淀了大量酒店、辦公樓、商場等資產(chǎn)，而他的工作就是將這些資產(chǎn)進(jìn)行盤活，回籠資金再投入到新發(fā)展項(xiàng)目中，推動(dòng)企業(yè)向前發(fā)展，形成一種良性的資產(chǎn)與資本循環(huán)。
對于羅臻毓來說，這本是“輕車熟路”。但合生創(chuàng)展畢竟不是凱德，羅臻毓也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。
首先是團(tuán)隊(duì)架構(gòu)的梳理以及思維的轉(zhuǎn)變。過往，合生創(chuàng)展主要以開發(fā)為主，更為“甲方心態(tài)”，如今要做“輕資產(chǎn)”，就要用“乙方思路”，幫人蓋、幫人管，因而，無論是法律架構(gòu)還是組織架構(gòu)，都需要做調(diào)整。
經(jīng)過兩年的努力，“該變的基本做到了?！绷_臻毓亦坦言，調(diào)整是沒有完結(jié)篇的。
然而，羅臻毓還欠缺了一個(gè)合適的時(shí)機(jī)。
過去兩三年，正值中國房地產(chǎn)市場深度盤整期，“不能說盤活就盤活，如果政策不讓做，你也做不了?！闭劶按耍_臻毓亦多少有些無奈。
隨著政策的逐步放開，羅臻毓也迅速帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)“往前趕”，遇到受政策影響短期內(nèi)無法進(jìn)行交易的，就唯有選擇“等”，而在這過程中，羅臻毓仍要求團(tuán)隊(duì)把所有前置工作完成，而后，就是“等風(fēng)來”。
難解的困境
蟄伏兩年，羅臻毓和合生創(chuàng)展還是等來了C-REITs的放開。
對于商業(yè)地產(chǎn)盤活而言，C-REITs無疑是一個(gè)很好的渠道。就在2023下半年，首批消費(fèi)REITs正式亮相，各家商業(yè)運(yùn)營商也在摩拳擦掌紛紛欲試，搶灘這片新藍(lán)海。
當(dāng)然，要想成功發(fā)行消費(fèi)REITs，也需要滿足諸多條件，包括3.8%的回報(bào)率、資產(chǎn)的獨(dú)立性等等。
僅以合生創(chuàng)展位于上海五角場的項(xiàng)目為例，由于存在辦公樓、酒店、商場等綜合業(yè)態(tài)，若想發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，就只能把商場單獨(dú)拆分，其它后續(xù)再做安排。因?yàn)楫?dāng)前市場暫未允許多種不同業(yè)態(tài)的資產(chǎn)聚焦一起進(jìn)行上市。
盡管吹來的政策東風(fēng)并沒有完全稱心如意，但至少這印證了合生所進(jìn)行的戰(zhàn)略部署方向是正確的。
只是，忽然變化的市場波瀾，讓羅臻毓又多少有些“束手無策”。
原本羅臻毓認(rèn)為，只有做到透明、規(guī)范，讓投資者看得清楚，市場就會放心給出匹配資產(chǎn)價(jià)值的價(jià)格。眼下，合生創(chuàng)展似乎還難以做到。
受困樓市下行，房企近年的經(jīng)營也備受挑戰(zhàn)，合生創(chuàng)展也不例外，盡管尚未遭遇流動(dòng)性危機(jī)，但它當(dāng)前的經(jīng)營情況也難以令市場對其放心買賬。
2022年以來，合生創(chuàng)展是極少數(shù)被修復(fù)國際信用評級的中國民營房企之一。就在2023年12月28日，合生創(chuàng)展已按期完成2.25億美元債的到期兌付，至此，合生創(chuàng)展完成當(dāng)年最后一筆美元債悉數(shù)償清。
如今，合生創(chuàng)展仍剩一支存續(xù)美元債，存續(xù)規(guī)模為3億美元，將于今年5月18日到期。另外，合生創(chuàng)展尚有約50億元的短期債券和銀團(tuán)貸款將于今年6月到期。
據(jù)悉，為了留存足夠的現(xiàn)金流用于償債，合生創(chuàng)展于2023年已減少拿地支出，并加強(qiáng)銷售端，以保證自由現(xiàn)金流。最新數(shù)據(jù)顯示，2023年，合生創(chuàng)展全年累計(jì)銷售325.83億元，同比基本持平。
但合生創(chuàng)展的流動(dòng)性壓力仍不小。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年中，合生創(chuàng)展總資產(chǎn)有2958.33億港元，總負(fù)債1966.6億港元，凈資產(chǎn)991.72億港元，資產(chǎn)負(fù)債率66.5%；流動(dòng)負(fù)債1174.95億港元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)300.2億港元。而賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有189.97億港元，現(xiàn)金短債比為0.63。
此外，從現(xiàn)金流上看，2021年和2022年合生創(chuàng)展籌資性現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，分別為-121.5億港元和-340.78億港元，不容樂觀。
顯然這些情況都會嚴(yán)重影響羅臻毓的計(jì)劃，“意興闌珊”也是情理之中。
按照羅臻毓初來時(shí)的規(guī)劃，除了為合生創(chuàng)展開拓一個(gè)新賽道，還希望能帶領(lǐng)合生創(chuàng)展殺出另外一條道路。然而一切均未如愿。
既然有“農(nóng)歷新年之后公布”的約定，那就證明正走入耳順之年的羅臻毓仍抱有滿腔熱血，只是不知道，在下一個(gè)征程里，羅臻毓是否能實(shí)現(xiàn)真正的大展拳腳。