文｜睿思網(wǎng)
近期，凱德投資正持續(xù)調(diào)整其在中國的商業(yè)資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。
1月31日，凱德投資將北京凱德·星貿(mào)項目95%的股權(quán)出售予友邦人壽，僅保留5%股權(quán)，交易總對價近24億元。而在數(shù)天前，旗下凱德中國信托（CLCT）剛完成北京凱德MALL?雙井購物中心的出售，交易價格為8.42億元。
“此舉符合凱德投資的資本再循環(huán)策略，釋放成熟資產(chǎn)價值，回收資本用于再投資。”凱德稱。
隨著相關(guān)資產(chǎn)的出售完成，凱德系在北京的商業(yè)投資更偏向存量資產(chǎn)運營。
連續(xù)轉(zhuǎn)手北京項目
根據(jù)CBRE世邦魏理仕的數(shù)據(jù)報告顯示，北京辦公樓整體空置率2023年末攀升至21.7%，為2009年末以來最高水平，其中傳統(tǒng)區(qū)域各子市場空置率均同比上升且達(dá)兩位數(shù)。
凱德出售資產(chǎn)的行為未必基于對市場前景的看淡，從凱德標(biāo)志性的“融投管退”資管模式出發(fā)，選擇在合適的時間點以合適的價格完成退出，本就是其資本運作的重要一環(huán)。
最新完成股權(quán)出售的北京凱德·星貿(mào)項目，系凱德于2022年10月通過法院拍賣收購而來，作價20.37億元，較當(dāng)時的評估價約低三成。
該項目的前身是博瑞大廈，位于朝陽區(qū)核心商務(wù)區(qū)，地上建筑面積為44,759平方米。凱德在收購?fù)瓿珊?，對項目進(jìn)行一系列資產(chǎn)改造，并同步啟動招商。2023年9月，隨著第一階段近8成空間資產(chǎn)升級改造完成，以北京凱德·星貿(mào)之名重新入市。
從交易金額來看，凱德針對北京凱德·星貿(mào)項目的投資無疑是成功的。雖暫未獲悉凱德所投入的具體改造成本數(shù)額，但僅一買一賣之間，凱德投資即獲得了約3.6億元的賬面收益，而且還保留了5%的股權(quán)。
凱德投資似乎也非?？春迷擁椖康陌l(fā)展前景，作為保有股權(quán)的股東之一，凱德投資仍將為該項目提供資產(chǎn)管理服務(wù)，獲得經(jīng)常性費用收入。
值得一提的是，這是凱德投資近年與友邦人壽的二度聯(lián)手。2022年，友邦人壽參投了凱德投資的一支人民幣基金，“在持續(xù)擴(kuò)大基金管理業(yè)務(wù)規(guī)模的同時，我們將繼續(xù)專注于實現(xiàn)輕資產(chǎn)和資本高效?！?凱德投資（中國）首席執(zhí)行官潘子翔表示。
相較于北京凱德·星貿(mào)，凱德投資在北京凱德MALL?雙井購物中心的收益則較為遜色。
據(jù)了解，北京凱德MALL?雙井購物中心總面積為49,463平米，于2006年注入凱德中國信托平臺，彼時資產(chǎn)估值為4.1億元，截至2023年10月31日，項目估值為6.21億元，最終成交價為8.42億元。
凱德中國信托亦指出，此次出售價格折合年化NPI收益率為2.8%。相較于凱德商業(yè)信托其他一線城市購物中心的資本化率水平（約4.3%-5.3%），2.8%的收益率顯得較低。
不過，此次交易價格折合每平米建筑面積為17023元，較其最新評估值12454元/平米提升了約36.7%。只是這個價格仍低于凱德信托在北京及廣州等其他一線城市購物中心的單價。
盡管未達(dá)到理想收益水平，凱德中國信托仍決意出售，經(jīng)睿思網(wǎng)了解，其中一個原因是該項目增長空間已然不大。
據(jù)了解，當(dāng)前北京凱德MALL?雙井購物中心98.2%的面積長期租給家樂福和百安居兩個主力店，剩余面積租給幾個小租戶，收益穩(wěn)定但增長緩慢。
另據(jù)公開數(shù)據(jù)，該項目自2006年起六年租金復(fù)合增長率僅0.96%，此外，從項目的收益率來看，項目收購次年為7.7%，隨后于2019年達(dá)到峰值9.2%，及后隨著北京購物中心競爭的不斷白熱化，北京凱德MALL?雙井購物中心在收益率提升方面增長乏力。
其次，該項目已運營長達(dá)19年，凱德中國信托也即將面臨維護(hù)或改善該物業(yè)的相關(guān)支出承諾。加上項目剩余土地年限漸少，此次出售不僅可使凱德中國信托從該項目中釋放現(xiàn)金價值，減少升級裝修等重大資本支出，也有助于改善凱德中國信托資產(chǎn)包的租賃期限結(jié)構(gòu)，提升資產(chǎn)包收入空間。
2024持續(xù)換倉
換倉，或許是凱德今年的主旋律。
凱德投資暫未透露后續(xù)新的投資計劃，然而根據(jù)其過往的投資表現(xiàn)，商辦和新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域相信是投資主要方向。
盡管出售了兩個商業(yè)項目，但商辦投資仍是凱德投資的方向之一。
截至2023年9月30日，凱德投資共有14支聚焦中國市場的基金，其中近兩年新設(shè)立的就有6支，包括3支人民幣基金：包括凱德投資中國特殊機(jī)會人民幣基金I期、凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期和II期，總基金規(guī)模近47億元人民幣，并完成了對三個優(yōu)質(zhì)商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的收購。
其中，凱德投資中國特殊機(jī)會人民幣基金I期收購了位于上海的一棟優(yōu)質(zhì)辦公樓；凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金I期則收購了凱德投資旗下的騰飛科技樓，該項目位于上海浦東新區(qū)的張江高科技園區(qū)內(nèi)；凱德投資中國產(chǎn)業(yè)園核心型人民幣基金II期則收購了位于上海楊浦區(qū)產(chǎn)業(yè)園項目尚浦中心，包括10棟高品質(zhì)辦公樓，總建筑面積近20萬平方米。
2023年2月，凱德投資宣布設(shè)立凱德中國特殊機(jī)會伙伴計劃，總承諾股本11億新元，投資于中國商業(yè)及新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會項目，如辦公樓、購物中心、物流及工業(yè)地產(chǎn)。
其中，該計劃就以5.53億新元（折合28.1億元人民幣）收購了北京蘇寧生活廣場，并將零售部分業(yè)態(tài)改造升級為甲級辦公樓。如今，該項目已更名為“凱德·匯新大廈”，計劃今年7月亮相。
從凱德投資近年的募投方向來看，新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的特殊機(jī)會項目也是凱德的主要投資重心。
就在對北京蘇寧生活廣場進(jìn)行收購的同時，凱德中國特殊機(jī)會伙伴計劃亦以1.57億新元（7.99億元人民幣）收購了一個位于廣東佛山的物流項目。
2023年11月，凱德投資聯(lián)手海南控股計劃共同設(shè)立產(chǎn)城融合股權(quán)投資基金，主要用于投資海南自由貿(mào)易港的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)城融合項目。
事實上，早在2019年通過整合星橋騰飛，凱德便已跨入新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)賽道。據(jù)了解，目前，凱德在中國業(yè)務(wù)遍及40多個城市，管理300多個項目，資產(chǎn)管理規(guī)模約3,000億元，基金資產(chǎn)管理規(guī)模近1,500億元。相關(guān)投資組合包括位于五大核心城市群一二線城市的辦公樓、購物中心、旅宿、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流和數(shù)據(jù)中心。
這亦與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大趨勢相符?？v觀當(dāng)下不少私募機(jī)構(gòu)的投資重心已從傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)向，重點關(guān)注商業(yè)、辦公、長租公寓和物流地產(chǎn)等投資領(lǐng)域，在他們的眼中，這是新機(jī)會的風(fēng)口。尤其隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的持續(xù)轉(zhuǎn)型，以及產(chǎn)業(yè)政策的扶持，包括中國在內(nèi)的亞洲物流、數(shù)據(jù)中心、長租公寓等市場正快步走向蓬勃發(fā)展期。
顯然，凱德正踩在風(fēng)口之上。不過截至目前，凱德尚未展現(xiàn)出一個重心轉(zhuǎn)換后的成功案例，這也是凱德想要從亞洲巨人走向全球龍頭必須完成的突破。