文｜睿思網(wǎng)
繼上海城投后，又一家長三角企業(yè)向保租房公募REITs發(fā)起沖擊。
1月29日，新黃浦公告披露，公司將開展保障性租賃住房公募 REITs申請工作。本次擬選取上海閔行區(qū)梅隴社區(qū)項目作為底層資產(chǎn)，計劃募資不超過8億元。
如順利發(fā)行，這將有望成為我國第六只保租房公募REITs。
最小保租房REIT面市
從金額來看，本次新黃浦擬發(fā)行的保租房REIT，比當前市場上已有的保租房公募REITs規(guī)模都要小。且不說城投寬庭REIT規(guī)模達到30億以上外，其余四單保租房REITs發(fā)行規(guī)模也均在12億至13億元。
這主要與其底層資產(chǎn)相關。公告顯示，本次新黃浦僅選擇“新黃浦·筑夢城 梅隴社區(qū)項目”一個項目作為底層資產(chǎn)，而已上市的五單保租房REITs底層資產(chǎn)的數(shù)量至少達到2個或以上。
研究人士對此表示，由于公募 REITs首次發(fā)行對資產(chǎn)的規(guī)模要求較高（原則上不低于8億元），單個項目未必能達到要求，因此，此前的保租房REITs的底層資產(chǎn)均為復數(shù)項目的組合。
由于新黃浦尚未公布梅隴社區(qū)項目的資產(chǎn)估值，但僅從體量以及同體量項目資產(chǎn)估值來看，梅隴社區(qū)項目是否符合上市標準，仍有待進一步確認。但從新黃浦的“果斷”，一定程度上反映了公司對項目體量與營收情況的看好。如順利通過審核上市，將開創(chuàng)了保租房公募REITs的先河。
資料顯示，梅隴社區(qū)項目位于上海閔行梅隴鎮(zhèn)，占地面積2.27萬㎡，總建筑面積約7.7萬㎡，配置地下車庫及沿街生活商業(yè)，打造集居住、娛樂、社交元素于一體的智慧型租賃公寓社區(qū)，共提供精裝租賃房源1315套。
僅從單體資產(chǎn)來看，對比已上市的REITs底層項目資產(chǎn)，梅隴社區(qū)項目體量屬中等，與京保REIT中的文龍家園（1396套）及華夏基金華潤有巢REIT中的有巢東部經(jīng)開區(qū)項目（1348套）相當。而從項目資產(chǎn)估值來看，文龍家園資產(chǎn)估值為7.35億元，有巢東部經(jīng)開區(qū)項目則為5.36億元。
但考慮到梅隴社區(qū)項目所在片區(qū)區(qū)位價值等因素，市場預料梅隴社區(qū)項目的資產(chǎn)估值或會超過8億元。
運營能力仍是最大難題
對于持有型不動產(chǎn)，資產(chǎn)估值與項目的經(jīng)營表現(xiàn)密切相關。
據(jù)披露，該項目于2020年4月開始建設，于2021年6月取得保障性租賃住房認定，于2022年11月完成整體竣工驗收手續(xù)，于2023年2月正式入市供應，并由自有租賃住房品牌“新黃浦·筑夢城”進行運營管理。
換言之，該項目迄今滿打滿算也僅運營一年，并未達到公募REITs發(fā)行中的“三年運營期限”基礎條件。但鑒于目前已上市的五只保租房公募REITs在發(fā)行之初底層資產(chǎn)運營年限同樣未達到三年，因而，投資者僅將該指標視為參考，更關注的是項目的出租率及投資回報率，這是判斷能否產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流及良好投資回報的核心要素。
盡管新黃浦暫未披露項目的相關運營情況，僅從公開資料來看，當前梅隴社區(qū)整體運營尚屬穩(wěn)定。
據(jù)了解，自2月10日正式試運營，不到一周內(nèi)，項目已完成近150套房源簽約，截至2023年末，項目出租率達到98.5%，僅少量一房產(chǎn)品空余。
但具體到項目各戶型租賃情況來看，梅隴社區(qū)的出租率仍存在較大波動性出現(xiàn)的可能。
針對上海應屆畢業(yè)生及新晉職場青年等客群的租住需求，梅隴社區(qū)推出37/42㎡（一室戶）；50㎡（一室一廳）；59/64㎡（二室一廳）等五種面積段的多元化戶型產(chǎn)品，價格區(qū)間在4104-7184元/月。其中一房產(chǎn)品總量占比較大。
為了提高出租率，尤其針對一房產(chǎn)品，梅隴社區(qū)采用靈活租賃方式，可對外短租，最短租期一個月或半年（根據(jù)房型決定）；付款方式則為押一付一或押一付三，提前退租不退還押金，目前簽約租期半年以上，租金有8-9折的相應折扣。
但短租模式也意味著換租率將直線上升，如何實現(xiàn)新租戶的及時入住，盡可能降低空置率，對新黃浦的招租運營能力是個不小的考驗。
據(jù)了解，盡管新黃浦涉足保障房領域較早，但主要以開發(fā)建設為主，當前已開發(fā)的保障房項目包括南馨佳苑、欣平苑、欣康苑、欣沁苑、欣樂苑、筑夢城吳涇社區(qū)、筑夢城梅隴社區(qū)等，總建筑面積超過100萬平方米。
“新黃浦·筑夢城”是新黃浦旗下租賃住房品牌，旨在對旗下長租公寓項目進行統(tǒng)一運營管理，早在2022年便開始投運，但目前在營項目僅為兩個——吳涇社區(qū)、梅隴社區(qū)。這也加深市場對運營方運營能力的顧慮。
相較于梅隴社區(qū)，吳涇社區(qū)早于2022年便開始運營，截至日前出租率超95%。吳涇社區(qū)、梅隴社區(qū)兩項目的出租率超全上海市74%平均水平，但就此亦難言新黃浦具備較強的長租公寓運營能力。
分析指出，僅梅隴社區(qū)而言，該項目當前的高出租率主要得益于產(chǎn)品的“稀缺性”。作為梅隴新中心規(guī)劃片區(qū)，當前項目周邊生活配套較少，至景西路地鐵站沿線無商業(yè)店鋪。隨著周邊項目持續(xù)開發(fā)建設，梅隴社區(qū)也必然受到一定的挑戰(zhàn)。
相關研究亦指出，目前保租房出租率相對穩(wěn)定的核心原因在于“以價換量”，一旦市場出現(xiàn)了更具性價比的產(chǎn)品，那么租客將另覓他選。一個細節(jié)是，多數(shù)保租房的續(xù)租率一般在50%左右，其中縱有工作、家庭等客觀因素的影響，但租客缺乏品牌忠誠度也是不爭的事實。
因此，要想借助REIT發(fā)行實現(xiàn)資產(chǎn)的持續(xù)退出盤活，提升運營能力仍是新黃浦當前亟需解決的首要命題，特別是在保租房賽道越來越擁擠的趨勢下。