文|睿思網(wǎng)
上周受多重利好消息影響，地產(chǎn)板塊再爆發(fā)，多只地產(chǎn)股連日大漲，其中漲勢最為突出的當屬中華企業(yè)。截至1月26日，中華企業(yè)已連續(xù)4個交易日漲停。
市場推測，中華企業(yè)股價持續(xù)異動，更多與市場預(yù)期相關(guān)，而與企業(yè)基本面關(guān)系不大。房地產(chǎn)融資“松綁”、各地自主調(diào)控等利好消息頻傳，疊加滬企改革概念，或是支撐中華企業(yè)股價持續(xù)上漲的主要原因。
不過，中華企業(yè)要延續(xù)漲勢似乎并不容易。日前，該企業(yè)就收到了上交所的“一盆冷水”。
1月26日收盤后，中華企業(yè)公告披露，其收到上交所對公司向特定對象發(fā)行股票的申請文件進行了審核，并形成首輪問詢問題。其中，就募投項目是否存在因房屋質(zhì)量引發(fā)糾紛提出了重點關(guān)注。
值得注意的是，中華企業(yè)于1月25日收到本次上交所的問詢函，然而直至次日（26日）收盤后才對外披露。而26日當天，中華企業(yè)再漲9.92%至4.21元/股，與此同時，多路機構(gòu)、北上資金在漲停板上紛紛完成出貨。
定向增發(fā)蒙陰影
中華企業(yè)本次被上交所問詢的是有關(guān)于2023年6月披露的定向增發(fā)一事。
2023年6月2日，中華企業(yè)公布一則向特定對象發(fā)行A股股票預(yù)案，計劃發(fā)行最多18.28億股（含本數(shù)），擬募資最多45億元（含本數(shù)），主要用于中企譽品·銀湖灣項目、中企云萃森林項目的開發(fā)建設(shè)和補充公司流動資金。
其中，中企譽品·銀湖灣項目的總投資為108.3億元，擬投入募集資金25億元；中企云萃森林項目的總投資為114.12億元，擬投入募集資金6.5億元；另有13.5億元為補充流動資金。
據(jù)睿思網(wǎng)查閱獲悉，2023年6月27日，有關(guān)事項已獲上海市國資委批復(fù)；6 月 28 日，在中華企業(yè)該計劃亦獲得股東會的高票通過。接下來，則需取得上交所審核通過以及證監(jiān)會同意注冊的批復(fù)，即可實施發(fā)行。
直至今年1月5日，上述計劃申請終獲上交所受理。經(jīng)上交所審核，首輪問詢問題于1月25日下發(fā)至中華企業(yè)。
盡管等待了長達7個多月后才迎來上交所“受理審核”，對中華企業(yè)而言，始終是個向前邁進一步的積極信號。
只是，審核進展的新突破，還很難與募資敲定畫等號。特別是，在本輪問詢中，上交所主要針對兩個擬募投項目及中華企業(yè)自身的經(jīng)營情況提出了系列問題。
其中，就項目層面，除了重點關(guān)注項目的類型、銷售對象、開工建設(shè)情況、預(yù)售情況、后續(xù)進度安排及預(yù)計竣工交付時間，以及是否存在資金挪用等違法違規(guī)情形及解決整改措施等，上交所重點針對項目的經(jīng)營合規(guī)性提出了疑問。
上交所指出，根據(jù)申報材料，報告期內(nèi)，發(fā)行人部分房產(chǎn)項目被媒體報道存在質(zhì)量問題，且部分業(yè)主因房產(chǎn)交付時間與發(fā)行人產(chǎn)生商品房預(yù)售合同糾紛，目前發(fā)行人存在一審敗訴的情況；發(fā)行人還存在其他未決訴訟如建設(shè)工程施工合同糾紛等；發(fā)行人子公司上海洵鉆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因違反廣告法受到行政處罰6萬元；發(fā)行人存在部分地塊超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)等情形。
對此，上交所要求中華企業(yè)說明相關(guān)糾紛的具體情況及進展情況，報告期內(nèi)是否存在其他因房屋質(zhì)量、房地產(chǎn)項目延期交付或交付困難等引發(fā)的重大糾紛爭議或潛在糾紛等情況，包括是否構(gòu)成嚴重損害投資者合法權(quán)益、上市公司利益或者社會公共利益的重大違法行為。
此外，上交所還要求說明存在超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)等情形的地塊的具體情況、原因及目前進展情況，是否存在閑置土地、捂盤惜售、炒地炒房、違規(guī)融資、違規(guī)拿地、違規(guī)建設(shè)等情況，是否存在因前述事項受到金融監(jiān)管部門、住建部門、土地管理部門行政處罰等重大違法違規(guī)情況。
質(zhì)量問題非空穴來風(fēng)
近年，關(guān)于中華企業(yè)旗下項目質(zhì)量問題風(fēng)波不絕于耳。
其中，僅就中企·云萃森林項目，網(wǎng)上關(guān)于購房者對該項目的質(zhì)量投訴消息眾多，主要集中在“虛假宣傳”和“以次充好”兩方面。
于2023年10月，上海12345更曾收到了關(guān)于“中企云萃森林”質(zhì)量問題引發(fā)的業(yè)主投訴，內(nèi)容指出，項目外立面色差極大；施工過程中缺乏監(jiān)管，監(jiān)理單位失職失責(zé)；施工進度緩慢，可能存在后續(xù)為趕工期進度倉促趕工，施工質(zhì)量無法保障的問題。
購房者對項目質(zhì)量憂心忡忡，也導(dǎo)致項目去化緩慢。當然這與近年的樓市大環(huán)境也有一定關(guān)系。
據(jù)了解，中企·云萃森林項目第一期304套房源于2022年11月開售，當時的有效認購客戶為435組，不到2:1的入圍比；2023年3月第二期245套房源推出，有效認購客戶為415組，入圍比同樣不到2:1。
2023年8月，中企·云萃森林項目第三期426套房源推出，分為兩個項目開盤。據(jù)開盤當天數(shù)據(jù)，鐘曉路258弄共243套房源，最終去化率約62%；而鐘曉路257弄的183套房源，去化更加緩慢，剩下不少房源。
較有意思的是，根據(jù)中華企業(yè)披露的定增預(yù)案顯示，中企·云萃森林項目總投資為114.12億元，住宅部分規(guī)劃總套數(shù)為1179套，預(yù)計實現(xiàn)銷售額（含稅）131.91億元，預(yù)計凈利潤24.34億元，即該項目的凈利潤率達18.45%。
有購房者認為，項目不低的凈利率與產(chǎn)品質(zhì)量形成鮮明反差，可謂“以次充好”的印證。
不少購房者指出，中企云萃森林的裝修標準和公區(qū)設(shè)計，跟動遷房小區(qū)幾乎無異，“10.5萬的均價，質(zhì)量遠遠不如8萬單價的樓盤?！辟彿空弑硎?。
盡管另一個項目中企譽品·銀湖灣仍未涉及交付，因而暫未遭受購房者對質(zhì)量的非議，但鑒于中華企業(yè)多項目深陷質(zhì)量危機，企業(yè)口碑滑落，加上樓市成交低迷，該項目的銷售情況可謂“慘淡”。
2023年8月18日，中企譽品·銀湖灣開盤首開入市，本輪推出89-155平公寓、疊加共計296套，備案均價5.98萬/平。
據(jù)市場消息，項目認購首日，竟創(chuàng)下松江新城開盤首日0認購的紀錄。而后數(shù)日，也僅來了不足百組客戶參與搖號，搖號率約18.2%。
此外，根據(jù)定增預(yù)案，該兩個項目均為商品房項目，是否屬于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目或經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造、舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，仍有待中華企業(yè)進一步回復(fù)確認。
以中企·云萃森林項目為例，該項目位于三林9單元地塊，是三林楔形綠地大板塊中的一個。而三林楔形綠地項目正是上海市總體規(guī)劃中心城區(qū)的8片楔形綠地之一，列入上海市35個城中村改造項目之一。中企·云萃森林項目是整個片區(qū)首個啟動的經(jīng)營性項目。
財務(wù)表現(xiàn)同樣受關(guān)切
另一方面，鑒于目前兩個擬募投項目已在開發(fā)及推售狀態(tài)，上交所就本次募資如何使用，以及是否會進行項目變更、資金挪用等作出重點詢問。
上交所要求中華企業(yè)結(jié)合期末大額貨幣資金的未來使用安排、募集資金補充流動資金的具體用途、債務(wù)償付安排、公司資金缺口等分析本次募集資金的必要性與規(guī)模的合理性。
此外，上交所留意到，截至2023年6月30日，中華企業(yè)房地產(chǎn)擬建項目6個。因此，上交所要求中華企業(yè)進一步披露目前主要擬建項目的具體情況、投入金額、進度，是否會使用本次募集資金用于開發(fā)新樓盤。
上交所更指出，本次募集資金用于補充流動資金金額為135,000.00萬元，而截至報告期末，發(fā)行人貨幣資金余額為1,787,057.18萬元，要求中華企業(yè)說明，本次募投補充流動資金占擬募集資金總額的比例，是否超過 30%。
而中華企業(yè)的經(jīng)營情況亦備受上交所關(guān)注，包括主營業(yè)務(wù)收入、歸母凈利潤大幅波動的原因、毛利率大幅下降的原因及合理性、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額由正轉(zhuǎn)負的原因等。
數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，中華企業(yè)營收凈利連續(xù)4年同比下降。其中，營收降幅分別達到31.13%、13.02%、16.93%、72.89%；凈利同比降幅分別達到9.73、41.11%、41.57%、97.14%。
中華企業(yè)的營收表現(xiàn)也大幅低于行業(yè)水平。數(shù)據(jù)顯示，2019年至2022年，申萬房地產(chǎn)行業(yè)營收同比增速分別為18.69%、10.24%、7.92%、-7.77%。
關(guān)于財務(wù)狀況及償債能力，根據(jù)申報材料，截至2023年9月末，發(fā)行人合并口徑資產(chǎn)負債率為71.35%，速動比率為0.73。
對此，上交所要求中華企業(yè)說明剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、凈負債率和現(xiàn)金短債比指標情況；最近一期末銀行授信、債券信用評級和還本付息情況，是否存在大額債務(wù)違約、逾期等情形；結(jié)合目前公司負債規(guī)模及結(jié)構(gòu)、貨幣資金、盈利能力、現(xiàn)金流狀況及外部融資能力等，量化分析公司的短期、長期償債壓力，是否面臨較大的債務(wù)償付風(fēng)險。
與提出定增時相比，當下的樓市雖未發(fā)生根本性的變化，但政策層面的支持已顯著加強，若中華企業(yè)能夠成功實施定向增發(fā)，將對公司穿越行業(yè)周期、扭轉(zhuǎn)頹勢有著重要意義。