界面新聞?dòng)浾?| 馮雨晨

光大嘉寶（600622.SH）預(yù)計(jì)2023年虧損20億元左右，同比盈轉(zhuǎn)虧。而截至1月25日，光大嘉寶總市值42億元，去年預(yù)虧額接近市值的一半。

在2023年前三季度，光大嘉寶虧損額還尚為5.29億元。據(jù)光大嘉寶1月24日晚間公告，虧損原因來自多方面。

一方面，如光大嘉寶2023年半年度虧損時(shí)解釋，由于其在管基金項(xiàng)目加大了非持有型可售公寓的去化力度，以及部分寫字樓類項(xiàng)目資產(chǎn)價(jià)值下降，導(dǎo)致光大嘉寶2023年投資虧損；同時(shí)，公司并表的基金項(xiàng)目尚處于培育期，較大的財(cái)務(wù)費(fèi)用和折舊帶來虧損；由于公司轉(zhuǎn)型發(fā)展需要，住宅開發(fā)板塊業(yè)務(wù)已多年未有新增項(xiàng)目，存量項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤同比降幅較大。

另一方面，光大嘉寶在業(yè)績預(yù)告中提到，由于收購的公司光大安石（北京）房地產(chǎn)投資顧問有限公司（簡稱“光大安石”）在管項(xiàng)目經(jīng)營情況不及預(yù)期，以及“大資管”業(yè)務(wù)尚處于培育階段等原因，公司收購光大安石51%股權(quán)所產(chǎn)生的商譽(yù)面臨減值壓力，本年將計(jì)提商譽(yù)減值損失。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年第三季度末，光大嘉寶商譽(yù)余額12.64億元，主要為受讓光大安石51%股權(quán)形成。

不過，巨額虧損并沒影響光大嘉寶二級市場表現(xiàn)，在1月24日漲幅9.91%的基礎(chǔ)上，1月25日，光大嘉寶開盤后迅速?zèng)_至漲停。上漲原因或在于光大嘉寶作為房地產(chǎn)股和上海本地股，接連受政策性利好影響。

消息面上，近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《浦東新區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2023—2027年）》（下稱“方案”），該方案提出23條改革舉措，將在重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革上賦予浦東新區(qū)更大自主權(quán)。

1月24日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好經(jīng)營性物業(yè)貸款管理的通知》，明確2024年底前，對規(guī)范經(jīng)營、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，全國性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，除發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于與物業(yè)本身相關(guān)的經(jīng)營性資金需求、置換建設(shè)購置物業(yè)形成的貸款和股東借款等外，還可發(fā)放經(jīng)營性物業(yè)貸款用于償還房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)貸款和公開市場債券。

資料顯示，光大嘉寶位于上海市嘉定區(qū)，主要從事不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。從2021年和2022年?duì)I收情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是其主要營收來源，期間實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入分別為34.08億元和49.01億元，分別占當(dāng)年?duì)I業(yè)總收入的83.24%和87.99%。

近年來，光大嘉寶轉(zhuǎn)型大力發(fā)展資管和不動(dòng)產(chǎn)投資，這也讓其房地產(chǎn)開發(fā)板塊連續(xù)多年無新增項(xiàng)目和房地產(chǎn)儲(chǔ)備。

2023年三季報(bào)顯示，光大嘉寶僅有“夢之春”和“夢之悅”2個(gè)項(xiàng)目，“夢之春”項(xiàng)目所占權(quán)益比例還僅為39%，這或意味著光大嘉寶房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的總體可結(jié)轉(zhuǎn)的收入金額將逐步下降。

轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)和老主心骨業(yè)務(wù)銜接時(shí)期的頹勢反映為光大嘉寶2019年以來凈利潤的持續(xù)下滑。2022年，光大嘉寶業(yè)績下滑明顯，自2007年以來首次盈利不足億元，該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈利潤5800.29萬元，同比大減84.12%。

業(yè)績不佳的2023年，光大嘉寶數(shù)次將間接控股股東的全資子公司光大控股（江蘇）投資有限公司(（簡稱“光控江蘇”）對公司提供的財(cái)務(wù)資助進(jìn)行展期。目前，光大嘉寶尚對光控江蘇有9.5億元財(cái)務(wù)資助借款本金未歸還。

就在1月，光大嘉寶再度公告，在不超過9.5億元的范圍內(nèi)就尚未歸還光控江蘇的借款本金進(jìn)行展期，展期期限為9個(gè)月，即展期至2024年10月8日，展期期間的年利率為6%。同時(shí)，光大嘉寶將以公司所持有的珠海安石宜達(dá)企業(yè)管理中心（有限合伙）（簡稱“珠海安石宜達(dá)”）13億份有限合伙企業(yè)份額（對應(yīng)實(shí)繳出資為13億元），為上述財(cái)務(wù)資助向光控江蘇提供質(zhì)押擔(dān)保。