文｜選址中國
選址960不完全統(tǒng)計，2023年共有40家上市公司披露了購買房產(chǎn)的消息，總金額逾100億元，總建筑面積近47萬平方米，這些房產(chǎn)主要為辦公樓、廠房、倉儲、商鋪以及車位和配套設(shè)施，多為企業(yè)自用或經(jīng)營使用。
北上廣深四個一線城市“遙遙領(lǐng)先”，產(chǎn)生了18宗交易，房款約70億元，數(shù)量占比45%、金額占比70%，其中的上海吸引了多達(dá)10家上市公司買房置業(yè)。
在這些交易標(biāo)的中，既有超出10萬元/平方米的“頂奢”寫字樓，也有單價不足5000元/平方米的“經(jīng)濟(jì)適用房”，大多數(shù)公司都采用了資產(chǎn)買賣的方式，也不乏勇敢下單的法拍成交，同時關(guān)聯(lián)交易也是不可忽視的重要類型。
動輒上億元的現(xiàn)金支出，上市公司買房的“心路歷程”是什么？買房“魔咒”為什么值得警惕？本文還將討論企業(yè)買房置業(yè)背后的玄機(jī)。
01、100億元買房，均價2.18萬元
根據(jù)滬深兩地交易所披露，選址960不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2023年有40家上市公司公告了購買房產(chǎn)的決策或者進(jìn)展，涉及相關(guān)金額101.88億元，建筑面積46.64萬平方米，粗略計算，平均樓面價2.18萬元/平方米。
以金額計，排名前三的是：湯臣倍健18.3億元買入廣報云匯項目；外服控股13.87億元買入綠地外灘中心T3數(shù)層辦公樓和車位；玉禾田5.83億元買入中糧 福田大悅廣場1棟A座數(shù)層辦公樓。最低購房金額為2157萬元，系宏柏新材購入江西樂成市的一處辦公用房。
以面積計，湯臣倍健同樣位列第一，擬購房產(chǎn)的建筑面積為5.70萬平米，五芳齋3.04萬平方米、普瑞眼科2.82萬平方米分列二、三位。
從類型看，房產(chǎn)購置的類型以辦公和研發(fā)為主流，數(shù)量占比高達(dá)90%，同時也有廠房、商鋪、酒店、倉庫等以生產(chǎn)和經(jīng)營為目的資產(chǎn)買入。
其中，以餐飲為主業(yè)的同慶樓擬購買位于無錫市經(jīng)開區(qū)的24間商鋪，交易總價1.83億元；主營跨境化工物流的永泰運以7214萬元取得青島市黃島區(qū)的一處土地和廠房；京源環(huán)保出資5280萬元買入位于江蘇南通的一處廠房；南興裝備以2298萬元的價格買入東莞一處廠房；華聞集團(tuán)控股的海南文旅以3億元購入了洲際酒店B座13-18層。
從樓面價看，地處上海核心位置的綠地外灘中心最貴，蘭生股份、外服控股兩家上市公司在此購買辦公樓和車位，單價粗略計算約合10萬元/平方米；最低樓面價則在4000-5000元區(qū)間，集中在三四線城市。
02、一線城市最受青睞，上海拔得頭籌
這些上市公司的購房標(biāo)的分布在24個城市，分別是上海10個、深圳3個、北京3個；廣州、無錫、濟(jì)南各2個；杭州、咸陽、海口、成都、石家莊、嘉興、福州、東莞、烏魯木齊、蘇州、茂名、哈爾濱、漳州、長治、南通、青島、重慶、樂平各1個。
上市公司所購房產(chǎn)的城市分布
上市公司“含量”本就較高的北上廣深受青睞，合計吸引了18家公司買房置業(yè)。
其中，上海是上市公司樓宇購買最為活躍的城市，共有外服控股、蘭生股份、新致軟件、元隆雅圖、戎美股份、友車科技、賽微微電、凱淳股份、格爾軟件、英方軟件10家公司官宣買樓。這些企業(yè)主要集中在專業(yè)服務(wù)、文化創(chuàng)意、軟件開發(fā)、半導(dǎo)體、新零售領(lǐng)域，粗略計算，總金額約為35億元，合計建筑面積6.59萬平方米。
北京的3宗交易發(fā)生在海淀和房山。具體而言，中科環(huán)保購買位于中關(guān)村的大恒科技大廈兩層寫字樓，耗資約1.74億元；天智航以約3.38億元代價購買海淀西三旗(金隅)科技園研發(fā)設(shè)計樓；江南化工旗下公司斥資1.24億元購買北京房山園兩棟辦公樓。
天億馬、玉禾田、偉創(chuàng)電氣3家公司在深圳買樓。其中，玉禾田擬向中糧智匯購買位于深圳市福田區(qū)的中糧 福田大悅廣場1棟A座29-32、34-38層產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房，該資產(chǎn)建筑面積約1.82萬平方米，總價款約為5.83億元。天億馬擬購深圳南山區(qū)僑城一號廣場大廈27層03、05、06、07、08號房，資產(chǎn)面積約1200平方米，總交易價款約6786萬元。偉創(chuàng)電氣擬向深圳潤雪購買位于深圳市寶安區(qū)的寫字樓，總建筑面積不超7800平方米，總價預(yù)計不超過2.1億元。
廣州的兩宗購房均發(fā)生在黃埔區(qū)。其中，湯臣倍健18.3億元買入廣報云匯項目辦公樓，宏景科技以1.70億元購入映日路111號總部經(jīng)濟(jì)區(qū)一棟寫字樓。
值得關(guān)注的是，在全球化的經(jīng)營布局下，一些公司還披露了海外購房的計劃或進(jìn)展。比如，利君股份披露，為拓展公司主營粉磨裝備業(yè)務(wù)的國際市場，計劃自籌資金不超過1000萬美元在新加坡購買辦公用房產(chǎn)；主營升降桌的樂歌股份年內(nèi)完成美國一處海外倉的產(chǎn)權(quán)交割，價格為1600萬美元，面積23.4萬平方英尺，由美國私營工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)JAX2983, LLC建造出售，購買該倉庫旨在推動跨境電商業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年9月，樂歌在美、英、德、日共計有13個海外倉，面積28.82 萬平方米，其中美國的10個倉庫全部用于公共海外倉業(yè)務(wù)，共計26.95萬平方米。
截至2023年9月，樂歌股份公共海外倉情況
此外，樂歌股份還在2023年年中披露，將使用不超過3450萬美元尋求在美國購置合適的土地建造海外倉。
03、關(guān)聯(lián)交易占比近1/4，法拍也有成交
在這些房產(chǎn)交易中，有9個房產(chǎn)購置為關(guān)聯(lián)交易，即交易雙方為關(guān)聯(lián)關(guān)系。
其中，京源環(huán)保所購房產(chǎn)的出售人為京源發(fā)展，買賣雙方為同一實控人；五芳齋購買辦公樓的交易對手是嘉興市遠(yuǎn)虹房地產(chǎn)有限公司，遠(yuǎn)虹房產(chǎn)為五芳齋集團(tuán)的全資孫公司；紅豆股份所購辦公樓由紅福置業(yè)所有，兩者均受紅豆集團(tuán)控制；深桑達(dá)A在石家莊購買中電智慧廣場固定資產(chǎn)，交易對手為中電河北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，中電房地產(chǎn)與上市公司同屬中國電子實際控制；漳州發(fā)展所購房產(chǎn)為漳龍集團(tuán)，系公司控股股東；南興股份購買東莞天安數(shù)碼城一處廠房，所有者為網(wǎng)宇科技，系公司副董事長控制的企業(yè)；壺化股份購房的交易對手為長壺投資，系公司董事長控股的企業(yè)。
不難發(fā)現(xiàn)，上述關(guān)聯(lián)交易多為集團(tuán)內(nèi)的公司間交易，或是在公司實控人或股東控股的其他企業(yè)間完成。值得一提的是，相對而言，關(guān)聯(lián)交易的資產(chǎn)標(biāo)的在非一線城市的比例更高。
細(xì)究關(guān)聯(lián)交易的原因，不少上市公司有房地產(chǎn)建設(shè)的“副業(yè)”，或是實控人、大股東有相關(guān)產(chǎn)業(yè)，買自己旗下的房子屬于肥水不流外人田，知根知底也減少了踩坑的風(fēng)險。不過，關(guān)聯(lián)交易所潛在的利益輸送可能也值得警惕。
除了直接的資產(chǎn)買賣，還有2家上市公司以“拍賣”方式獲取房產(chǎn)。永泰運所獲工業(yè)用地和廠房，是通過參與京東法拍達(dá)成的；普瑞眼科通過產(chǎn)權(quán)交易所競拍，以1.8億元的代價競得中國銀行重慶市分行持有的渝中區(qū)一處辦公樓。
04、五大驅(qū)動力，買房魔咒需警惕
企業(yè)為何買房？上市公司多數(shù)會簡要說明買房的原因和影響，選址960梳理了其中的五大常見原因。
原因一：穩(wěn)住辦公成本。不是租不起，而是買房更具性價比。外服控股在公告中表示，上海外服下設(shè)8個業(yè)務(wù)中心，在上海各CBD租賃辦公場地，隨著5個業(yè)務(wù)中心租約即將到期，續(xù)租可能面臨租金上漲的情況，買房可降低辦公樓租賃成本。
有公司披露細(xì)賬力證購買更合算。例如，南興裝備在公告表示，全資子公司購買房產(chǎn)的價格為2298萬元，按殘值率 5%，使用年限30年計算，每年折舊額為72.78萬元；若租賃同等用房，則每年租金114.04 萬元；公司認(rèn)為，購買房產(chǎn)的折舊雖形成一定費用影響到經(jīng)營業(yè)績，但是總體金額小于繼續(xù)租賃需要支付的租金，且該不動產(chǎn)具有使用期限較長、地理位置較好保值增值效果高等特點，后續(xù)能為融資提供資產(chǎn)擔(dān)保。
原因二：升級職場效能。原有辦公空間散、小、破，購置集中辦公區(qū)可以一舉升級職場環(huán)境。茂化實華表示，其現(xiàn)辦公樓是1996年投用的，使用近30年，出現(xiàn)老化等問題，且交通不便，為適應(yīng)戰(zhàn)略發(fā)展和整體業(yè)務(wù)需要，滿足辦公、技術(shù)研發(fā)、教育培訓(xùn)、會務(wù)需要以及提升上市公司品牌形象等多方面綜合需求選擇購房。頂點軟件表示，其購置的8號樓與現(xiàn)有辦公樓相鄰，能夠形成整體辦公區(qū)，且均位于園區(qū)有利地段，有利于公司統(tǒng)一調(diào)配辦公場所，提高工作效率，提升企業(yè)形象，并為未來幾年的發(fā)展預(yù)留人員增長空間。湯臣倍健表示，公司位于廣州的部分辦公場所為通過租賃方式獲取，各經(jīng)營單位辦公地點分散，辦公環(huán)境較為擁擠，購置辦公樓將有效改善辦公條件，有利于進(jìn)一步加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單元協(xié)同能力，提升運營效率，提升公司對于優(yōu)秀人才的吸引力，更好地滿足公司未來經(jīng)營發(fā)展需求。
原因三：實施募投項目。IPO或新增募資后，上市企業(yè)需要將所募資金投入到項目實施上，這衍生出了購置房屋資產(chǎn)的需求。例如，新致軟件購買房產(chǎn)用于公司實施募投項目“分布式 paas 平臺項目”和辦公及研發(fā)使用；熙菱信息購買位于新疆軟件園的房產(chǎn)，將作為公司募集資金投資項目“研發(fā)中心和產(chǎn)業(yè)實驗室建設(shè)項目”實施地點。
原因四：更好獲得優(yōu)惠政策。政府扶持政策往往對于固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)值、落稅等有一定的要求和門檻，企業(yè)增加落地投能夠獲得更好的激勵政策。賽微微電在公告中表示，全資子公司在上海張江集電產(chǎn)業(yè)園落地辦公，可以受益于集成電路產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，并享受政府相關(guān)優(yōu)惠政策。
原因五：多元化資產(chǎn)配置。蘭生股份在公告中表示，公司持有一定比例的金融資產(chǎn)，不動產(chǎn)占比相對較低，而國內(nèi)一線城市核心地帶的不動產(chǎn)具備保值性高、抗通脹能力強(qiáng)的特點，從資產(chǎn)配置多元性，分散投資風(fēng)險角度出發(fā)，配置不動產(chǎn)可使公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更加穩(wěn)健，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，更有利于資產(chǎn)的保值增值。
買房好處雖多，但如果不能與主營業(yè)務(wù)的增長相協(xié)調(diào)，就會有“魔咒”附生，這是上市公司官宣購房經(jīng)常會引發(fā)投資者側(cè)目和監(jiān)管層問詢的原因。
首先，現(xiàn)金變成了固定資產(chǎn)，失去活力無法產(chǎn)生更大收益，深層次上反映出企業(yè)沒有更好的資金用途和去處來“錢生錢”；第二，工商業(yè)樓宇具有周期性顯著、交易稅費高、流動性較差的特點，購房存在潛在的虧損風(fēng)險；第三，在不動產(chǎn)估值、交易和買入后的折舊攤銷環(huán)節(jié)，都可能產(chǎn)生利益輸送、財務(wù)造假的空間。
基于此，對于上市公司而言，購房是需要慎重做出的決策，無論是對投入和產(chǎn)出的測算，還是對交易對手、時機(jī)，以及資產(chǎn)標(biāo)的的選擇，都應(yīng)該有全面充分的考量。