界面新聞?dòng)浾?| 苗藝偉 呂文琦
近年來，一批“保險(xiǎn)系”養(yǎng)老社區(qū)正如雨后春筍般崛起，成為社會(huì)商業(yè)養(yǎng)老的一支新興力量，各家保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)與開業(yè)運(yùn)營也進(jìn)入“加速度”。
根據(jù)界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的2023年，泰康保險(xiǎn)新增7家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)。在該領(lǐng)域起步較晚的中國人壽保險(xiǎn)，也在去年新增7個(gè)可對(duì)接“保險(xiǎn)+養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目，包括4個(gè)城心養(yǎng)老公寓和3個(gè)城郊養(yǎng)老社區(qū)。此外，太平洋壽險(xiǎn)也在近期上演“開業(yè)狂飆”：僅去年12月單月之內(nèi)，就新開業(yè)了5家養(yǎng)老社區(qū)，分別為上海崇明頤養(yǎng)社區(qū)、普陀康養(yǎng)社區(qū)、山東青島康養(yǎng)社區(qū)、以及江蘇南京頤養(yǎng)社區(qū)、廈門頤養(yǎng)社區(qū)。
養(yǎng)老社區(qū)是門“好生意”嗎？保險(xiǎn)公司為何“競(jìng)速”這一賽道？投資回報(bào)情況如何？背后管理運(yùn)營的重點(diǎn)、難點(diǎn)和痛點(diǎn)在哪里？
為了深度解析這一在中國仍屬新興領(lǐng)域的養(yǎng)老模式，界面新聞進(jìn)行系列報(bào)道，聚焦包括輕重資產(chǎn)運(yùn)營模式、養(yǎng)老社區(qū)主要產(chǎn)品類型、與保險(xiǎn)產(chǎn)品的支付對(duì)接，以及養(yǎng)老社區(qū)走訪體驗(yàn)等多個(gè)側(cè)面。
該系列首篇將聚焦于保險(xiǎn)公司輕重資產(chǎn)的運(yùn)營模式之爭(zhēng)。
重資產(chǎn)“玩家”手持百億投資入場(chǎng)
早在2009年，原中國保監(jiān)會(huì)正式批準(zhǔn)泰康保險(xiǎn)提出的養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，這也是我國保險(xiǎn)行業(yè)第一個(gè)獲準(zhǔn)的養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)資格。至今十余年間，我國保險(xiǎn)系養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營模式也從原先的重資產(chǎn)先行，逐漸演變?yōu)檩p重資產(chǎn)相結(jié)合等多種模式并行的探索之路。
以資金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司為例，太平人壽的重資產(chǎn)自營品牌“太平小鎮(zhèn)”旗下已經(jīng)建設(shè)了上海梧桐人家、三亞海棠人家、成都芙蓉人家等多個(gè)養(yǎng)老社區(qū)；太平洋人壽的“太保家園”、中國人壽的“國壽嘉園”等，幾乎均以保險(xiǎn)公司名稱“冠名”，從而為旗下自營養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營和品質(zhì)背書。
其中，泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的保險(xiǎn)公司，也是目前運(yùn)作最成熟的一家。泰康的中高端持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)品牌“泰康之家”，由子公司“泰康之家”、“泰康健投” 以保險(xiǎn)資金直接投資、自建自運(yùn)營。截至2023年底，泰康養(yǎng)老社區(qū)已實(shí)現(xiàn)全國34城布局，其中19城20家社區(qū)實(shí)現(xiàn)開業(yè)運(yùn)營，在住居民超過11000位。
根據(jù)界面新聞?dòng)浾卟煌耆y(tǒng)計(jì)，上述由保險(xiǎn)公司推出的自營養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)遍布全國多個(gè)城市，但由于對(duì)客戶經(jīng)濟(jì)水平要求較高，保險(xiǎn)系重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)往往集中布局在北京、上海、深圳、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市。此外，在一些氣候條件優(yōu)越、政策優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，如海南三亞、云南昆明、四川成都溫江等地，“旅居養(yǎng)老”也成為當(dāng)?shù)氐酿B(yǎng)老社區(qū)的鮮明特色。
在入住標(biāo)準(zhǔn)方面，收費(fèi)也相當(dāng)高昂。以國壽嘉園天津樂境為例，入住門檻分為兩類，其中，國壽保險(xiǎn)客戶的新客戶入住門檻為300萬總保費(fèi)，老客戶為200萬總保費(fèi)，入住后仍需繳納月費(fèi)在11500-24600元之間，如果雙人合住，第二人月費(fèi)需增加2400元/月；此外，非國壽的保險(xiǎn)客戶也可以通過繳納不同級(jí)別的社區(qū)押金和購買嘉園卡入住。上述價(jià)格也是多數(shù)保險(xiǎn)系自營高端養(yǎng)老社區(qū)的普遍定價(jià)。
重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)“玩家”，大都手握百億投資進(jìn)入賽場(chǎng)。
泰康董事長陳東升曾表示，養(yǎng)老社區(qū)并不是個(gè)“好生意”，與短平快的普通商業(yè)地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)周期長、利潤低。一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設(shè)1個(gè)社區(qū)的花費(fèi)是30億元—50億元，并要承受5年無收益的壓力。
作為重資產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)的“鼻祖”泰康之家落地19城，據(jù)統(tǒng)計(jì)，總拿地面積約200萬㎡，規(guī)劃總建設(shè)面積逾300萬㎡，拿地成本超過80億。
另一家青睞大型養(yǎng)老社區(qū)投資的中國太平，也曾分別斥資21億元和40億元打造“芙蓉人家”和“梧桐人家”；平安人壽在深圳的單個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目——“頤年城”的投資，也在十億級(jí)規(guī)模。
中國太保集團(tuán)在2018年通過的《太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中稱，在3-5年內(nèi)首期投資100億元，在全國重點(diǎn)城市打造系列養(yǎng)老社區(qū)。
國壽集團(tuán)也陸續(xù)發(fā)起設(shè)立合計(jì)規(guī)模達(dá)500億元的大健康基金和200億元的大養(yǎng)老基金，大力構(gòu)建“機(jī)構(gòu)+社區(qū)+居家”三位一體的養(yǎng)老服務(wù)體系。
巨量投入仍需耐心等待回本
然而，對(duì)于青睞長期投資的保險(xiǎn)資金來說，這一新興賽道的大手筆投資并非易事。
從資金回報(bào)方面而言，以目前最成熟的泰康之家燕園為例，一期和二期共40萬平米，總投資54億，建設(shè)成本在13500元/平米。按照保險(xiǎn)公司5%的資金成本算，泰康之家燕園自2015年開業(yè)至今，持有9年的成本是20943元/平米。目前，泰康之家燕園所在的區(qū)域房價(jià)在45000元-50000元/平米之間。僅從持有物業(yè)的角度看，泰康之家燕園已升值一倍有余。
而在運(yùn)營端，根據(jù)泰康保險(xiǎn)2022年年報(bào)，2022年該公司實(shí)現(xiàn)醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營收入46.7億元，同比增長17.7%；醫(yī)療及養(yǎng)老運(yùn)營成本34.12億元，同比下降7.6%，已實(shí)現(xiàn)盈利。另外，界面新聞從業(yè)內(nèi)交流中了解到，泰康已賣出20萬份與養(yǎng)老社區(qū)綁定的儲(chǔ)蓄險(xiǎn)“幸福有約”，以該產(chǎn)品200萬的件均價(jià)計(jì)算，養(yǎng)老社區(qū)也已為泰康帶來4000億的保費(fèi)規(guī)模。
從發(fā)達(dá)國家案例來看，養(yǎng)老項(xiàng)目的收益算得上理想。天風(fēng)證券研報(bào)顯示，美國養(yǎng)老項(xiàng)目主流投資商為REITs，近十年來REITs投資養(yǎng)老地產(chǎn)投資收益率穩(wěn)定在較高水平，十年年均復(fù)合投資收益率為11.7%，其中運(yùn)營收益率6.9%，地產(chǎn)增值收益率5.0%。
不過泰康燕園的盈利在行業(yè)內(nèi)還不具有普遍性，對(duì)于起步晚、入住率低的大型養(yǎng)老社區(qū)，保險(xiǎn)公司巨量的投入仍需要等待回本。
在2023年中國人壽開放日上，中國人壽總裁利明光表示，行業(yè)在不同的時(shí)期對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展前景有不同的推斷，由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)、科技水平、人口結(jié)構(gòu)的變化、消費(fèi)者需求等一直處在變化之中，即使是歐美日的盈利模式，亦需根據(jù)我國的國情不斷進(jìn)行修正。
為分散風(fēng)險(xiǎn)，在不同的項(xiàng)目之間通過引流支持和互補(bǔ)，中國人壽確定了“一主多輔”的模式。利明光表示，這既可以通過項(xiàng)目資產(chǎn)包的組合分散投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以通過一個(gè)多元的養(yǎng)老空間來承載豐富的養(yǎng)老服務(wù)，更好地支持養(yǎng)老體系的發(fā)展。
中國人壽股份副總裁劉暉表示，養(yǎng)老投資在單個(gè)項(xiàng)目組合以及投資配置，能帶來多元價(jià)值?！皬膯蝹€(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目上看，在項(xiàng)目運(yùn)營培育期即可逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的自給自足。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，當(dāng)入住率達(dá)到60%—85%時(shí)，可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流自給自足，甚至達(dá)到盈虧平衡。在項(xiàng)目運(yùn)行的成熟期，可帶來長期持續(xù)的穩(wěn)定回報(bào)。”
劉暉指出，養(yǎng)老行業(yè)是跨周期、長坡厚雪的行業(yè)，具有投資價(jià)值釋放周期比較長、潛在回報(bào)比較平緩等特征，雖說前期盈利較為困難，但長期來看是均衡穩(wěn)定的。養(yǎng)老投資需要長期主義，而堅(jiān)持長期理念的壽險(xiǎn)資金恰好能夠與之匹配。
中小保險(xiǎn)公司“輕裝上陣”
在大型險(xiǎn)企紛紛爭(zhēng)奪高端養(yǎng)老客戶之際，不少中小險(xiǎn)企則開啟了另一條進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的賽道。然而，面對(duì)養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)政策的門檻限制、以及相對(duì)有限的資金和資源，這類公司多數(shù)選擇了“輕裝上陣”以滿足客戶需求。
2023年1月，原銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范保險(xiǎn)公司銷售保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》，對(duì)保險(xiǎn)公司開展“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)”提出八大門檻，包括凈資產(chǎn)不低于50億元、連續(xù)四個(gè)季度綜合償付充足率不低于120%等。其中，凈資產(chǎn)不低于50億元這一硬性門檻攔住了多數(shù)中小壽險(xiǎn)公司，僅約有30多家壽險(xiǎn)公司滿足要求。
界面新聞?dòng)浾咴诓稍L中了解到，大家保險(xiǎn)正成為輕資產(chǎn)模式中的代表性公司，該公司以“輕資產(chǎn)、城心養(yǎng)老”為核心戰(zhàn)略?！拜p資產(chǎn)”運(yùn)營是通過在城市核心區(qū)租賃物業(yè)，并將其適老化改造成養(yǎng)老社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配有全科醫(yī)生、小型醫(yī)療中心以及專業(yè)照護(hù)力量，另外主要依托周邊公立醫(yī)院的資源體系而非自建醫(yī)院。
大家保險(xiǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理李欣表示，輕資產(chǎn)城心社區(qū)一張床位的成本僅為重資產(chǎn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的一半，保險(xiǎn)公司通過租賃輕資產(chǎn)物業(yè)把成本降下來，目的就是降低每位入住老人獲取服務(wù)的成本。
2019年成立之初，大家保險(xiǎn)把“養(yǎng)老”作為公司的核心戰(zhàn)略，開始在北京朝陽區(qū)探索“城心醫(yī)養(yǎng)”模式。隨后，大家保險(xiǎn)在逐步確立了“輕資產(chǎn)租賃為主、小樣本試點(diǎn)先行、快回流促平衡”的策略，保障財(cái)務(wù)可持續(xù)、盡快實(shí)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)社區(qū)財(cái)務(wù)自平衡。
公開資料顯示，大家保險(xiǎn)已經(jīng)在北京、南昌、天津、成都、太原、長沙、濟(jì)南、杭州、沈陽、合肥等11個(gè)城市落地13家城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)。截至2023年10月底，大家保險(xiǎn)在北京朝陽社區(qū)入住率已逾95%，已開業(yè)的兩個(gè)社區(qū)平均入住率達(dá)90%。
此外，界面新聞?dòng)浾哌€注意到，合資類保險(xiǎn)公司也看好養(yǎng)老社區(qū)業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，具體形式上，更多以“純合作”而非股權(quán)投資的形式開展。在這種形式下， 保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老社區(qū)無使用權(quán)也無所有權(quán)，但可以通過服務(wù)鏈接養(yǎng)老社區(qū)，從而賺取成交服務(wù)費(fèi)，或者合作運(yùn)營養(yǎng)老社區(qū)，從而賺取運(yùn)營管理費(fèi)。
以同方全球人壽為例，同方全球于2019年推出“自得會(huì)”醫(yī)養(yǎng)服務(wù)解決方案，該項(xiàng)目與“同根同源”的上海天地健康城合作，客戶在購買同方全球人壽的指定保險(xiǎn)產(chǎn)品，交納會(huì)籍費(fèi)后，即可享有專屬的養(yǎng)老服務(wù)公寓使用權(quán)。
2023年12月，同方全球人壽副總經(jīng)理彭勃就表示，同方全球與當(dāng)年7月與一家來自荷蘭的知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Ardent Group（“奧登特”）共同在深圳成立荷壽健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司，整合市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)資源，加速公司養(yǎng)老服務(wù)版圖拓展。
保險(xiǎn)“跨界”養(yǎng)老社區(qū)風(fēng)險(xiǎn)幾何？
界面新聞了解到，保險(xiǎn)系養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目受到各大險(xiǎn)企青睞主要出于三大原因：第一，在保險(xiǎn)投資端，養(yǎng)老社區(qū)為保險(xiǎn)資金長期資產(chǎn)配置提供解決方案，運(yùn)營良好的社區(qū)往往可以為保險(xiǎn)資金提供長期而穩(wěn)定的回報(bào)；第二，在我國高端機(jī)構(gòu)養(yǎng)老供不應(yīng)求的背景下，養(yǎng)老社區(qū)成為拉動(dòng)保費(fèi)增長、吸引投保的重要服務(wù)；第三，在我國保險(xiǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、老齡化社會(huì)加深的大背景下，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)也成為服務(wù)我國養(yǎng)老金融大課題以及商業(yè)化養(yǎng)老模式的一支重要力量。
但在保險(xiǎn)與養(yǎng)老共享增長空間的同時(shí)，2023年年初，在監(jiān)管發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范保險(xiǎn)公司銷售保險(xiǎn)產(chǎn)品對(duì)接養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)事項(xiàng)的通知（征求意見稿）》文件中，養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)經(jīng)營的跨界風(fēng)險(xiǎn)傳遞也進(jìn)入監(jiān)管視野。
一位中型保險(xiǎn)公司的康養(yǎng)事業(yè)部負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，在社區(qū)運(yùn)營方面，養(yǎng)老社區(qū)是非常專業(yè)的服務(wù)領(lǐng)域，和保險(xiǎn)公司的經(jīng)營管理邏輯完全不同。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)甚至比整個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模都要大，保險(xiǎn)只是其中的一個(gè)參與方，仍然需要與其他社會(huì)力量進(jìn)行合作，但目前，第三方服務(wù)市場(chǎng)上的供應(yīng)商魚龍混雜，養(yǎng)老服務(wù)的評(píng)價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)化流程依然未能建立，各類提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)人才也十分緊缺。
此外，國際上發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)也在我國不完全適用，養(yǎng)老服務(wù)受到國家制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、文化傳統(tǒng)等多方面的宏觀環(huán)境的影響。這對(duì)于我國保險(xiǎn)行業(yè)來說，幾乎是一個(gè)沒有參考答案的新領(lǐng)域，需要摸著石頭過河。
另一位險(xiǎn)企的健投負(fù)責(zé)人向界面新聞表示，在疫情期間，因養(yǎng)老社區(qū)封閉式管理，內(nèi)部員工也無法回家，這導(dǎo)致社區(qū)離職率極高，“一個(gè)月一萬五也留不住人?！?nbsp;另外，一些老年住戶因疾病比如阿茲海默綜合癥，脾氣有所變化，對(duì)醫(yī)護(hù)人員動(dòng)輒打罵投訴，這也使得養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部專業(yè)護(hù)理人才緊缺?！斑@不是一家兩家養(yǎng)老社區(qū)的問題，而是全行業(yè)共同面臨的?！鼻笆鲐?fù)責(zé)人表示。
除此之外，即使是輕資產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū)，也面臨著未來多重不可控的多方因素。大家保險(xiǎn)發(fā)布的《 2023中國商業(yè)養(yǎng)老服務(wù)供需洞察白皮書》指出，輕資產(chǎn)模式對(duì)養(yǎng)老物業(yè)的可控性弱于重資產(chǎn)模式，需要與業(yè)主方溝通協(xié)商，存在租賃合約臨時(shí)終止的風(fēng)險(xiǎn)。
而在合作模式下，保險(xiǎn)公司對(duì)養(yǎng)老物業(yè)沒有控制力，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)的控制力也有高有低。因此，合作模式對(duì)后續(xù)服務(wù)兌現(xiàn)提出了挑戰(zhàn)，也存在一定的不確定性。