2023年，經歷了激烈的市場變動和經營挑戰(zhàn)后，房地產格局仍在繼續(xù)分化。一方面，行業(yè)加速出清，房企告別舊的“三高”模式，另一方面，房地產市場尚處于一個高強度競爭、低容錯時代，房企只有轉型高質量發(fā)展才能實現破局。
黨的二十大報告也指出，高質量發(fā)展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。房地產作為支柱產業(yè)，更需要推動行業(yè)轉型升級、實現高質量發(fā)展，讓人民群眾住上更好的房子。
那么，房地產究竟如何實現高質量發(fā)展？
在去年年初的保利發(fā)展投資者大會上，保利發(fā)展控股集團董事長劉平給出了他的答案：就房企而言，品質時代下要堅持以人為本，不同客群、不同階層都有對品質的不同訴求，要圍繞“美好生活”找準客戶需求，打造好產品、好服務、好生活。
這意味著，在邁入“高質量發(fā)展”的品質時代后，房地產行業(yè)運行邏輯也隨之發(fā)生根本性改變。接下來，將有更多房企在轉型高質量發(fā)展的道路上回歸產品主義，未來的行業(yè)競爭焦點也將轉向誰能更細致地打造產品、誰更貼近客戶需求，才能最終贏得市場。
一年后，保利發(fā)展為市場以及投資者們交出了一份滿意的答卷。過去的一年里，房地產市場仍在深度盤整，保利發(fā)展卻逆勢向前，并完成了“進三爭一”的目標，憑借全年4222.37億元的銷售金額順利摘冠，成為行業(yè)第一房企。
不僅如此，在1月19日晚間，保利發(fā)展公告了《2023-2025年股東回報規(guī)劃》，未來三年的分紅比例直接躍升至40%，其中，2024-2025年分紅率直接翻倍。根據公司業(yè)績公告的數據簡單估算，公司至少實打實地拿出超過60億元進行分紅和回購，在現金如此重要的環(huán)境下，不僅表現了保利發(fā)展回饋股東的誠意，也展現了有充沛現金流提高分紅的實力。
以目前9元左右的股價估算，此時買入保利發(fā)展可獲得超5%的股息率，投資價值得到彰顯。
買保利不僅有股息收益，未來股價上漲也十分可期。12月11日晚，保利發(fā)展在股市氛圍最低迷的時候，發(fā)布了回購、增持方案。這是保利發(fā)展上市以來首次實施回購，保利集團2.5-5億的增持規(guī)模也是歷次規(guī)模之最，彰顯了央企擔當和龍頭風范。
公告次日，保利發(fā)展股價上漲7.60%，位居龍頭房企第一，24億單日成交額是第二名萬科12億的2倍，并拉動地產板塊上漲3.09%。
保利發(fā)展能成功穿越房地產周期并贏得市場的信任，離不開三大秘訣，即堅持產品主義和安全穩(wěn)健的財務策略，以及保持持續(xù)的投資動能。
品質至上打造人文社區(qū)
行業(yè)的深度調整，為提高住房品質創(chuàng)造了空間。
這期間，行業(yè)逐漸回歸以居住本質為導向，房企們開始強化產品創(chuàng)新升級，持續(xù)鍛造項目特有亮點，致力于為購房者提供更優(yōu)質的居住體驗?！耙匀藶楸?、融合自然生命、傾注人文關懷”的開發(fā)理念正成為行業(yè)共識。
作為央企開發(fā)商，保利發(fā)展更要彰顯其擔當和風范。行業(yè)發(fā)展邏輯生變，保利發(fā)展很清楚市場正實現從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”的轉變。于是，這家龍頭央企走在行業(yè)最前面，一直以優(yōu)質的產品品質引領行業(yè)，保持產品品質的第一品級。
保利發(fā)展認為，房地產企業(yè)的核心競爭力，不是產品本身，而是凝聚于產品上的需求洞察能力、適配需求研發(fā)能力和高標準品控生產能力。在2023年，保利發(fā)展推出全新的人文社區(qū)理念及“天悅人和”產品品牌體系，將人文注入品質生活，在全國各地打造了一批又一批高端、高質、高品的人居標桿，成為行業(yè)風向標。
在保利發(fā)展的邏輯里，社區(qū)是作為連接人與人、人與自然、人與城市的集中承載，富有人文精神的社區(qū)始終是人們向往的美好社區(qū)。何況，“產品皆為人服務”也是保利發(fā)展作為社區(qū)建造者始終如一的追求。
正如貝殼研究院首席市場分析師許小樂所說，人們選擇住宅的第一層原因在于尋求安身之所，除此之外，好的住房還應成為人們精神的家園，提供安心的歸屬感，促進居住者的個人發(fā)展和成就，為人們提供豐富體驗和實現自我價值的可能。
目前，保利發(fā)展全國項目開發(fā)，都圍繞全新產品理念和產品體系標準化進行打造，并已陸續(xù)在各城市落地。
作為產品力窗口城市，上海為保利發(fā)展的人文產品實踐提供了良好土壤，相繼打造出一批高水準、具有引領性的優(yōu)質作品。
比較典型的有“悅字系”作品“保利海上瑧悅”，將東方哲思和文化融入當代生活美學，為城市中產樹立新的居住品質標桿；而“和字系”作品“保利和頌”打造初到時尚、溫馨、舒適的活力YOUNG住區(qū)，同樣受到廣大年輕人們的追捧。
而且，保利發(fā)展在此推出的8個“天字系”作品，是圍繞“一江一河”布局上海城市發(fā)展的核心區(qū)位，以卓越品質引領滬上高端人居品位的升級。
2023年，保利發(fā)展不僅在上海實現全面開花，其市場份額也得到進一步提升?？硕饠祿@示，保利發(fā)展在上海的銷售排名從2022年的第六位前進至2023年的第二名，銷售額為554.84億元。
這是一場雙贏之戰(zhàn)，不僅用“人文社區(qū)”定義了人居的新高度，也贏回了市場地位。
這便是保利發(fā)展在地產新時期實現高質量發(fā)展秘訣之一，以品牌思維打造產品價值“護城河”。人文元素對于客戶在社區(qū)的生活體驗愈發(fā)重要，保利發(fā)展既順應了社區(qū)發(fā)展的方向，也符合企業(yè)高質量的發(fā)展路徑。
安全穩(wěn)健的財務策略
在市場的波動洪流中，保利發(fā)展何以能逆勢成功，又是如何確保“人文社區(qū)”的兌現度？
信奉長期主義理念、保持安全的財務數據和落實并發(fā)展好確定性戰(zhàn)略，是地產行業(yè)逆周期下保利發(fā)展破局的關鍵所在。在行業(yè)下行期，企業(yè)的安全比發(fā)展更重要，保利發(fā)展作為優(yōu)質龍頭房企，兼顧了風險防控與公司發(fā)展。
可以說，安全穩(wěn)健的財務戰(zhàn)略和持續(xù)的投資動能，足以保證保利發(fā)展實現高質量發(fā)展，并完成其對品質主義的堅守。
房地產市場要改變“三高”模式，過去行業(yè)“高杠桿、高負債、高周轉”難以為繼，只有新模式才能推動行業(yè)行穩(wěn)致遠發(fā)展，新周期下倒逼房企要向管理、經營要“紅利”。
保利發(fā)展選擇主動控負債、降杠桿，以提高抗風險能力。
數據顯示，2023年三季度末保利發(fā)展的有息負債規(guī)模降低284億至約3530億，有息負債規(guī)模的下降將直接有效降低償債風險，為未來的持續(xù)發(fā)展輕裝上陣。
不僅如此，保利的綜合融資成本也從2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%，以2023年下半年融資環(huán)境來看，預計成本仍在持續(xù)下降中。
經營活動現金流的自我平衡則是行業(yè)低迷期的核心競爭力所在，表明企業(yè)能夠依靠自身經營，實現自身造血的正循環(huán)。
根據2023年三季報，保利發(fā)展經營現金流68億，已經連續(xù)第六年為正。
高質量發(fā)展的持續(xù)動能
除此之外，邁入“高質量發(fā)展”的品質時代，保利發(fā)展用極致的產品力搶占市場，也實現了正向回饋。
尤其是在2023年房地產銷售規(guī)模保持下降的時期，保利發(fā)展仍展現出其足夠的韌性，全年全口徑銷售4222億元，是行業(yè)唯一一家過4000億的房企，市場占有率提升0.2個百分點。
這一年，保利發(fā)展權益銷售規(guī)模3057億元，同比基本持平，意味著保利發(fā)展的銷售質量還在繼續(xù)提高，歸屬股東的銷售金額在下行環(huán)境下仍能得到保障，公司依然擁有充足的銷售現金流。
保利發(fā)展的銷售不僅有規(guī)模，更有質量。根據保利發(fā)展三季度報，回籠率高達99%，實現“有現金的銷售”，充足的回籠資金為抵御行業(yè)波動和公司經營發(fā)展提供堅實基礎
當然，保證穩(wěn)健增長的同時，保利發(fā)展并沒有在土地市場退步，反而保持較為積極的投資步伐，為公司未來的高質量發(fā)展提供可持續(xù)保障。
2023年，保利發(fā)展新增房地產項目103個，權益拿地金額約1359億元，同比提升26%。
更關鍵的是，這一年保利發(fā)展的拓展額與銷售額基本持平，實現了以銷定產、及時補貨，未來持續(xù)發(fā)展的動能充足。
以目前市場0.4-0.5的地貨比簡單估算，保利發(fā)展去年權益拓展貨值約3000億元，而中指研究院統(tǒng)計保利發(fā)展2023年權益銷售額3057億元，表明公司實現等量拓展，為保利發(fā)展人文社區(qū)的持續(xù)打造帶來了足夠底氣。
一場全新的房地產高質量發(fā)展時代已然到來，保利發(fā)展給出了自己的答案，將繼續(xù)“以人為本”作為長期價值，以穩(wěn)健型選手的身份引領行業(yè)前進。