界面新聞?dòng)浾?| 藍(lán)麗琦

在總結(jié)2023年廣州商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)板塊行情時(shí)，世邦魏理仕中國(guó)區(qū)戰(zhàn)略顧問(wèn)部商業(yè)咨詢團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，消費(fèi)反彈、空置去化亮眼，但整體租金還有待提高。

世邦魏理仕在1月17日發(fā)布的廣州商辦市場(chǎng)報(bào)告顯示，廣州的零售物業(yè)市場(chǎng)在2023年全年新增3個(gè)項(xiàng)目，共18萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，同比下跌45.9%，減少超過(guò)4成。

新增供應(yīng)大幅下降后，市場(chǎng)凈吸納量得到顯著提升。2023年內(nèi)凈吸納量（新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積）則達(dá)到22.2萬(wàn)平方米，同比上升100.2%，已經(jīng)翻倍。

世邦魏理仕認(rèn)為，這主要是因?yàn)樾略龉?yīng)的開(kāi)業(yè)水平理想，以及部分商場(chǎng)調(diào)整改造完成，推升了整體的凈吸納量水平，這也同時(shí)帶來(lái)了空置率的改善。

從2023年第二季度起，廣州零售物業(yè)市場(chǎng)的空置率連續(xù)三個(gè)季度下跌，按年下調(diào)了2.9個(gè)百分點(diǎn)至年末的8.3%。2022年全市的空置率一直在12%、13%左右徘徊，如今重回10%以下，證明市場(chǎng)需求有一定回升。

需要關(guān)注的是，空置去化還有一個(gè)重要因素：商場(chǎng)租金下調(diào)。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2023年廣州首層租金下調(diào)2.8%，租金降幅在下半年逐步收窄，至第四季度環(huán)比下跌0.4%，年末報(bào)每日每平方米24.9元。其中，核心商圈全年下跌1.8%，非核心商圈全年下跌4.0%。

鐘廉軍向界面新聞表示，2.8%的跌幅從國(guó)內(nèi)一線城市來(lái)看已經(jīng)算幅度較大，但最主要原因?yàn)榉呛诵纳倘推骄?，“以往廣州首層的平均租金都要比深圳高，自從前幾年被超越后，廣州核心區(qū)一直被周邊‘拖累’?！?/p>

此外，自從消費(fèi)趨勢(shì)變化后，“只敢去負(fù)一層消費(fèi)”成為互聯(lián)網(wǎng)熱議話題。

對(duì)于其他城市的例子，鐘廉軍則表示相似的情況在北方城市更為明顯，但在廣州較少，原因是北方整體的氣候沒(méi)那么好，街區(qū)選擇較少，同時(shí)潮流文化更全面、更集中于底下，年輕人更喜歡在下面（地下城）逛。

哪些業(yè)態(tài)撐起了廣州的商場(chǎng)，讓廣州的凈吸納量直接翻倍？答案是廣州“星羅密布”的餐飲店，也是繁盛的廣州餐飲業(yè)態(tài)，造就了眾多打工人鐘愛(ài)的“煙火氣”。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，在廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)中，2023全年餐飲業(yè)態(tài)的成交占比持續(xù)攀升，占全年成交數(shù)量的44.6%，同比上升5.6個(gè)百分點(diǎn)。這是廣州最近五年來(lái)，餐飲成交數(shù)量占比首次高于零售業(yè)態(tài)（37.1%）。

值得一提的是，2023年餐飲開(kāi)店的特點(diǎn)是小成本、周期變短。

“以往可能500平方米開(kāi)一個(gè)大餐飲，那現(xiàn)在可能變成200、300平方米開(kāi)兩個(gè)餐飲店。同樣的面積門店更多了。其次是流轉(zhuǎn)率，現(xiàn)在餐飲開(kāi)店、關(guān)店的周期變短，同一間鋪以往可能開(kāi)三年才關(guān)，現(xiàn)在開(kāi)一年半，甚至一年就關(guān)。所以這幾股力量會(huì)導(dǎo)致整個(gè)餐飲的成交能力是在不斷的上升。”鐘廉軍分析道。

世邦魏理仕報(bào)告顯示，從具體的餐飲門店來(lái)看，2023年，湘辣辣、薩莉亞、九毛九旗下的慫火鍋分別新增11家、8家及7家，在廣州優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)中表現(xiàn)活躍。

與之相對(duì)的是，廣州本地的餐飲集團(tuán)也在進(jìn)行嘗試，本地西餐品牌“卡朋”開(kāi)設(shè)粵菜館“小悅東山”，以及本地茶飲“茶理宜世”在粵式糖水上的新嘗試。尤其是糖水鋪，或?qū)⒊蔀閺V東眾多餐飲品牌新開(kāi)拓的方向。

不過(guò)，盡管餐飲在2023年搶盡風(fēng)頭，定位高端零售的眾多國(guó)際大牌也在為進(jìn)駐廣州做準(zhǔn)備。

意大利奢侈品OTB集團(tuán)旗下的Maison Margiela（馬吉拉）以及由Maison Margiela創(chuàng)辦的MM6均已進(jìn)駐天河區(qū)的購(gòu)物中心。此舉曾經(jīng)引起廣州高端零售以及時(shí)尚圈的小轟動(dòng)。

另有知情人士告訴界面新聞，太古將會(huì)有另一個(gè)重大項(xiàng)目落地白鵝潭——廣州荔灣區(qū)和海珠區(qū)的接壤處，也是廣州市區(qū)少有的、尚未開(kāi)發(fā)的、完整的珠江水道商圈用地。

此前位于廣州天河的太古匯商鋪出租火爆，但受限于廣州的高端商場(chǎng)相比其他一線城市算少，高端品牌愿意入駐的商場(chǎng)也較少。待白鵝潭的新項(xiàng)目建成后，一眾高端品牌則有了新的選址地，或許又能掀起廣州零售的熱潮。