界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
1月15日，鄭州2024年第一場(chǎng)拍地開(kāi)啟，位于鄭東新區(qū)北龍湖的一宗地塊溢價(jià)率達(dá)到了36%。
據(jù)土拍信息顯示，地塊位于鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域，使用面積27652.26平米（約合41.478畝）， 城鎮(zhèn)住宅用地，1.0＜容積率＜2.5，起始價(jià)5.8億元。
根據(jù)土地出讓文件，該地塊為政府儲(chǔ)備土地且為現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，該地塊所建商品住宅 （毛壞） 現(xiàn)房銷(xiāo)售綜合銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)25000元/平方米；如該地塊所建商品住宅采用成品房方式交付的，裝修價(jià)格不得超過(guò)5000元/平方米，且裝修價(jià)格應(yīng)一并計(jì)入銷(xiāo)售價(jià)格，不得分拆為獨(dú)立合同。
鄭州一位市場(chǎng)人士稱(chēng)，參加競(jìng)拍的房企有周口城投和河南三建聯(lián)合體，海義、鄭汴建設(shè)和河南海貝聯(lián)合體，商丘金沙以及保利。
最終，經(jīng)過(guò)42輪報(bào)價(jià)，耗時(shí)近兩個(gè)小時(shí)，地塊被鄭州市鄭汴海義管理有限公司以7.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率36%。
中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤稱(chēng)，民營(yíng)房企與地方國(guó)有企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)合作相互交織，并在激烈的舉牌中實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)摘地，反映出各企業(yè)對(duì)地塊入市前景和鄭州市場(chǎng)信心有增強(qiáng)。
根據(jù)天眼查app，鄭州市鄭汴海義管理有限公司由鄭州市鄭汴產(chǎn)業(yè)帶開(kāi)發(fā)建設(shè)投資有限公司持股51%，河南海義地產(chǎn)有限公司持股35%，河南海貝企業(yè)管理咨詢(xún)有限公司持股14%。
上述市場(chǎng)人士稱(chēng)，項(xiàng)目后續(xù)的操盤(pán)方將是海義地產(chǎn)。
根據(jù)河南海義官微，河南海義集團(tuán)有限公司成立于2016年8月，由海義集團(tuán)董事長(zhǎng)常坤玉女士創(chuàng)建，總部位于河南鄭州。目前已經(jīng)形成集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、教育、投資、綠色建材、土地整理等業(yè)務(wù)為一體的綜合性集團(tuán)公司。
河南海義集團(tuán)有限公司旗下?lián)碛?家控股子公司，在開(kāi)發(fā)模式上，多選擇與知名房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合作，先后與建業(yè)集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)成立了多家控股公司。目前海義地產(chǎn)已進(jìn)駐南陽(yáng)、濟(jì)源、洛陽(yáng)、許昌、平頂山、周口、新鄉(xiāng)等多個(gè)地市，在建21個(gè)項(xiàng)目。
從河南海義官微看，這是其第一次在鄭州布局住宅地產(chǎn)項(xiàng)目。
2023年10月，海義也曾出現(xiàn)在鄭州北龍湖土拍市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)底價(jià)競(jìng)獲了一宗商業(yè)用地，總價(jià)9560萬(wàn)元。
彼時(shí)，海義專(zhuān)門(mén)在官微發(fā)布了一則喜報(bào)，稱(chēng)該地塊的獲取標(biāo)志著海義集團(tuán)產(chǎn)業(yè)布局落子鄭東北龍湖金融核心區(qū)，將打造為集總部、金融證券、信托、資管、并購(gòu)、金融科技等業(yè)態(tài)為一體的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
值得注意的是，本次拍賣(mài)的土地也是鄭州第一宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。
2023年2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開(kāi)，會(huì)議明確，2023年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷(xiāo)售。
同年8月3日，鄭州市八部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中提到，鄭州將推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷(xiāo)售”試點(diǎn)，著力抓好鄭東新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。
從這次現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊的價(jià)格設(shè)置來(lái)看，也為開(kāi)發(fā)商預(yù)留了利潤(rùn)空間。
根據(jù)土地出讓文件，依據(jù)現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)相關(guān)規(guī)定及來(lái)函要求，經(jīng)測(cè)算該地塊土地供應(yīng)即時(shí)房?jī)r(jià)（毛還房?jī)r(jià)格） 為22500元/平方米 （已下浮10%)。
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年鄭州住宅用地市場(chǎng)總體較為低迷，按照規(guī)劃建筑面積，供應(yīng)規(guī)模同比下降超42%，成交規(guī)模同比下降24%；商品住宅市場(chǎng)方面，供應(yīng)面積610.09萬(wàn)平米，同比下降10%，備案成交1089.36萬(wàn)平米，同比上漲28.02%。
梁波濤稱(chēng)，去年鄭州土地市場(chǎng)供應(yīng)端大幅縮量，但銷(xiāo)售端的穩(wěn)步回升正在推動(dòng)鄭州住宅市場(chǎng)供需關(guān)系逐步好轉(zhuǎn)，特別是改善市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)。
按照最近6個(gè)月的銷(xiāo)售均值計(jì)算，房?jī)r(jià)在16000元/平方米以上的改善市場(chǎng)可售庫(kù)存去化周期維持18個(gè)月的合理區(qū)間以?xún)?nèi)，市場(chǎng)前景仍穩(wěn)定可期。
在目前鄭州新房市場(chǎng)分化的局面下，較多房企重點(diǎn)聚焦改善市場(chǎng)。2023年年底，中海地產(chǎn)分別以10.68%和15.03%的溢價(jià)率摘得中原區(qū)核心區(qū)二砂文創(chuàng)園兩宗住宅用地，時(shí)隔不到一個(gè)月，此次北龍湖地塊再次高溢價(jià)成交，對(duì)鄭州土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)的信心提振也有一定作用。