文 | 時(shí)代財(cái)經(jīng) 林心林
編輯 | 黎倩
越來(lái)越多的五星級(jí)酒店被擺上貨架。
即便是上海寶格麗這樣的奢華酒店也沒(méi)有例外。不久前，業(yè)主方華僑城（亞洲）以24.3億元的標(biāo)價(jià)將其出售，接盤的是江蘇金峰集團(tuán)。
開(kāi)業(yè)五年，寶格麗酒店仍風(fēng)光無(wú)限。今年元旦假期，“上海寶格麗酒店跨年夜房費(fèi)高達(dá)30余萬(wàn)”的詞條出現(xiàn)在熱搜榜上。據(jù)彼時(shí)寶格麗酒店官方小程序顯示，2023年12月31日的住宿預(yù)訂價(jià)格最高達(dá)303962.21元，即便價(jià)格最低的房型也超萬(wàn)元。
不過(guò)，豪華五星級(jí)酒店被拍賣的故事，也同時(shí)在過(guò)去一年頻繁上演。
第三方機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2023年，拍賣價(jià)格在億元以上的酒店數(shù)量超130起。上海虹口三至喜來(lái)登酒店、南京金奧費(fèi)爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠(yuǎn)洲大酒店、金茂北京威斯汀大飯店、上海寶格麗酒店等豪華酒店，均在2023年掛牌出售。
實(shí)業(yè)大佬們抄底
上海寶格麗酒店的易主轟動(dòng)一時(shí)，但2023年數(shù)十億級(jí)別的酒店交易不止于此。
交易的熱潮發(fā)生在第四季度。10月17日，房地產(chǎn)商中國(guó)金茂以28.02億元出售了金茂北京威斯汀大飯店，該酒店開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間已達(dá)15年。
而發(fā)生在上海的五星級(jí)酒店交易最為頻繁。
仲聯(lián)量行的報(bào)告指出，上海黃浦綠地萬(wàn)豪酒店以14.88億元出售予北京銀行。據(jù)悉，北京銀行有計(jì)劃將酒店改造為辦公樓，滿足其自用需求；陸家嘴凱賓斯基酒店49%股權(quán)則被私人買家購(gòu)入，賣家為上海新天舜華；上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店股東方亦發(fā)生變更，交易價(jià)格或超十億元；而上海寶格麗酒店以24.3億元出售再掀交易高潮。
不止上海，一名從事酒店資產(chǎn)交易人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，2023年酒店類的投資問(wèn)詢整體比疫情期間顯著增多，產(chǎn)權(quán)交易需求上漲。早在2021年，上海豫園萬(wàn)麗酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、綠地虹橋世界中心酒店等五星級(jí)酒店便已公開(kāi)掛牌出售，不過(guò)彼時(shí)成交案例并不多。
如今大宗交易活躍，上述人士認(rèn)為是由于去年旅游業(yè)強(qiáng)勁，酒店業(yè)整體入住率、RevPAR（每間可銷售房收入）上升，帶動(dòng)酒店物業(yè)價(jià)值重振，也為業(yè)主方提供良好的交易時(shí)機(jī)。以金茂北京威斯汀大飯店為例，出售公告指出，2023年前七月該酒店項(xiàng)目公司營(yíng)收達(dá)1.3億元，已遠(yuǎn)超過(guò)2022年全年3545萬(wàn)元的業(yè)績(jī)規(guī)模，經(jīng)營(yíng)回暖。
高端酒店產(chǎn)權(quán)更換中，也涌出一批以煤碳、水泥、能源大亨為代表的實(shí)業(yè)資本接盤方。
出手最闊綽的買家是江蘇“水泥大王”金峰控股集團(tuán)有限公司（下稱“金峰集團(tuán)”），其控股的公司江蘇金峰水泥集團(tuán)有限公司接盤了上海寶格麗酒店。
除此之外，在2023年8月，上海裕自商業(yè)管理有限公司以16.43億元買下上海虹口喜來(lái)登酒店，其背后的實(shí)控人同樣是金峰集團(tuán)。兩場(chǎng)交易后，金峰集團(tuán)斥資40億元在上?！俺浴毕聝砷g豪華酒店。
而上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店的接盤方則是外資新加坡金鷹集團(tuán)，這是一家以可再生資源開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)的制造與清潔能源企業(yè)，創(chuàng)始人是華商陳江和。
現(xiàn)金充裕的“煤老板”們也是接盤主力，金茂北京威斯汀大飯店的買方背后便是陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團(tuán)；時(shí)間線再往前，海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店等豪華酒店出售背后均有煤老板的身影。
值得一提的是，上述幾宗五星級(jí)酒店的交易大多出現(xiàn)了折價(jià)出售的情況。以涵蓋了天津麗思卡頓酒店的不良債權(quán)資產(chǎn)包為例，該資產(chǎn)包于2023年8月首次拍賣，起拍價(jià)為29.59億元；而歷經(jīng)多次流拍后，第四次拍賣時(shí)起拍價(jià)已降至20億元。
城市熱衷造五星
在中國(guó)消費(fèi)者心中，五星級(jí)酒店曾是頂級(jí)消費(fèi)的象征。
1983年，國(guó)內(nèi)第一家五星級(jí)酒店廣州白天鵝賓館開(kāi)業(yè)，拉開(kāi)中國(guó)高端酒店市場(chǎng)大門。隨后，洲際、凱悅、希爾頓、雅高等國(guó)際高端酒店品牌也開(kāi)始在中國(guó)試水。
21世紀(jì)初，中國(guó)五星級(jí)酒店數(shù)量開(kāi)始激增。華美酒店顧問(wèn)機(jī)構(gòu)首席知識(shí)官、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱曾統(tǒng)計(jì)，1999年至2016年，全國(guó)五星級(jí)酒店的數(shù)量增長(zhǎng)了10倍。有酒店愛(ài)好者對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，由于公務(wù)原因，其在2000年前后無(wú)論是出差自住或者招待客戶，都會(huì)選擇國(guó)際連鎖品牌的五星酒店，這代表著一種品味與禮遇，“很多裝修設(shè)計(jì)在當(dāng)時(shí)是獨(dú)一無(wú)二的，影響了后來(lái)很多酒店?！?/p>
五星級(jí)酒店如雨后春筍般涌現(xiàn)某種程度上源于地方政府及房地產(chǎn)商的推動(dòng)?！熬频曜鳛樯虡I(yè)地產(chǎn)，與房地產(chǎn)的發(fā)展關(guān)聯(lián)度大，房地產(chǎn)的快速發(fā)展對(duì)酒店業(yè)供大于求的出現(xiàn)起到了推波助瀾的作用?！壁w煥焱告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
狂熱之時(shí)，不管是一二線城市，還是低線城市，不少地方都將配建五星級(jí)酒店作為土地出讓時(shí)的硬性要求。
對(duì)于部分地方政府而言，引進(jìn)高星品牌酒店尤其是國(guó)際品牌，不僅能提高城市知名度，也能為招商引資帶來(lái)便利，創(chuàng)造持續(xù)稅源和增加就業(yè)，一度成為撬動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的密匙。
某TOP20房企人士告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，地方政府在土地出讓時(shí)要求配套建設(shè)高星級(jí)酒店的情況一直都存在，在推地前期與潛在開(kāi)發(fā)商溝通時(shí)，相關(guān)部門有時(shí)也會(huì)提出建設(shè)酒店等出讓條件，并最終寫(xiě)在土地出讓合同里。
據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)翻閱，在2010年后各地的地方文件中，有不少利好五星級(jí)酒店建設(shè)的相關(guān)條例。如2012年，北方某省會(huì)城市出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)支持五星級(jí)酒店建設(shè)經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》，里面提及在當(dāng)?shù)赝顿Y建設(shè)五星級(jí)酒店可優(yōu)先使用區(qū)位優(yōu)勢(shì)好的地塊，同時(shí)政府將給予土地成交價(jià)格30%的補(bǔ)貼，并免收多項(xiàng)費(fèi)用。
在土地出讓中，部分地方政府也會(huì)將引進(jìn)建設(shè)五星級(jí)酒店作為前置條件。2012年，在福建某四線城市的地塊出讓中，明確要求土地競(jìng)買人參加競(jìng)買時(shí)須提供五星級(jí)酒店授權(quán)經(jīng)營(yíng)證明，或國(guó)際品牌酒店管理公司五星級(jí)酒店托管協(xié)議，并保證在酒店開(kāi)業(yè)后3年內(nèi)評(píng)星達(dá)標(biāo)。類似的案例不計(jì)其數(shù)。
而對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，配建五星級(jí)酒店既可以低成本拿地，又可借此配套提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值。趙煥焱指出，開(kāi)發(fā)商早期投資酒店時(shí)主要目的在于利用酒店建設(shè)計(jì)劃拿到地皮、抵稅、提高地塊價(jià)值。
上述房企人士也指出，在拿地時(shí)配套五星級(jí)酒店建設(shè)，一定程度上可以降低土地成本。不過(guò)其也表示，一般而言開(kāi)發(fā)商并不愿意主動(dòng)建酒店，通常是最后才建設(shè)，因此周期至少要五年，“周期長(zhǎng)、投入大、回報(bào)慢。五星級(jí)酒店的建安成本最高，起碼在萬(wàn)元每平米，出售過(guò)程也相對(duì)復(fù)雜，往往需要開(kāi)發(fā)商持有一定時(shí)間并有不錯(cuò)的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)才能出售，而商辦寫(xiě)字樓建成就能出售，并且可以選擇散售或整售?！?/p>
在中國(guó)房地產(chǎn)高速發(fā)展的時(shí)期，萬(wàn)達(dá)、碧桂園、綠地、中國(guó)金茂、新華聯(lián)、世茂、華僑城等在商業(yè)地產(chǎn)涉獵頗多的房企，難免在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中主動(dòng)或被動(dòng)地沉淀了不少星級(jí)酒店資產(chǎn)。
克而瑞有一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國(guó)房企100強(qiáng)中僅有15家沒(méi)有布局酒店業(yè)務(wù)。
豪華酒店走下神壇
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，地方政府也不再像過(guò)去般“沉迷”五星級(jí)酒店建設(shè)，豪華酒店正在回歸理性。
據(jù)文旅部披露數(shù)據(jù)，近十年來(lái)中國(guó)經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店數(shù)量的巔峰在2019年，當(dāng)年共經(jīng)營(yíng)五星級(jí)酒店822家。此后，這一數(shù)字不斷下跌，2020-2022年國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店數(shù)量為820家、799家、783家，截至2023年二季度僅有755家，較巔峰之時(shí)減少超60家。
這其中除了摘牌、降星等原因外，也有不少五星級(jí)酒店因各種原因而陷入破產(chǎn)、倒閉或拍賣的境地。
2023年拍賣價(jià)格在億元以上的酒店數(shù)量超130起，其中不乏知名五星級(jí)酒店。仲量聯(lián)行一組數(shù)據(jù)顯示，2023年酒店法拍項(xiàng)目逐漸增多，截至10月17日全國(guó)共成交酒店類資產(chǎn)交易44宗，成交金額106.4億元，其中通過(guò)法拍成交的占比超過(guò)七成。
其中，以房企為主的酒店業(yè)主方面臨流動(dòng)性壓力，急需剝離部分資產(chǎn)回血。
去年12月，酒店交易網(wǎng)上陸續(xù)上架不少擬出售的五星級(jí)酒店資產(chǎn)?！百Y產(chǎn)方是全國(guó)有名的開(kāi)發(fā)商，因?yàn)閭鶆?wù)和抵押擔(dān)保的問(wèn)題才決定出售，剛掛牌一個(gè)多月，現(xiàn)在也有意向方在出價(jià)了。”一位重慶五星級(jí)酒店代理方告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。據(jù)其展示的酒店資料，該酒店業(yè)主為華南某出現(xiàn)實(shí)質(zhì)債務(wù)性違約的房企，旗下有大量酒店資產(chǎn)待售。
除了業(yè)主方資金需求，不少五星級(jí)酒店也面臨經(jīng)營(yíng)受困。
酒店咨詢機(jī)構(gòu)浩華發(fā)布的《2023中國(guó)飯店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)》顯示，根據(jù)其樣本統(tǒng)計(jì)，2022年國(guó)內(nèi)五星及四星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)跌入谷底，其中五星級(jí)酒店每間可供出租客房經(jīng)營(yíng)毛利甚至比不上疫情前三星級(jí)酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。
趙煥焱指出，一家五星級(jí)酒店整體投入在十幾億元到數(shù)十億元不等，而每天開(kāi)業(yè)的成本支出須數(shù)十萬(wàn)元，疫情之下?tīng)I(yíng)收大幅縮水但開(kāi)支卻沒(méi)有減少，疊加每年需向品牌方支付高額管理費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)難以維持，這也是2021年以來(lái)五星級(jí)酒店頻繁被出售的主要原因之一。
“我們酒店的客流在2020年上半年、2022年下半年幾乎是全軍覆沒(méi)，以前提前三天預(yù)訂的下午茶席位都需要打折銷售了，但是每天的硬件、人工都在消耗。”一名北京老牌五星級(jí)酒店10年從業(yè)人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)。
此外，趙煥焱認(rèn)為，許多五星級(jí)酒店的投資不是完全的市場(chǎng)行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導(dǎo)致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟(jì)型、中檔酒店為主的有限服務(wù)酒店?！艾F(xiàn)在大家消費(fèi)更加理性，注重性價(jià)比，因此一些沒(méi)有吸引力的酒店步履艱難，出售增多。”
上述酒店愛(ài)好者亦指出，如今許多老牌五星酒店設(shè)施越發(fā)老舊，缺少智能化設(shè)備，體驗(yàn)感下降，已經(jīng)缺少當(dāng)時(shí)的吸引力，“如今商旅需求也會(huì)以一些中高端連鎖酒店為主?！?/p>
國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店也在嘗試著自救。2023年“雙十一”期間，國(guó)內(nèi)不少五星級(jí)酒店推出自助餐年卡活動(dòng)，大多售價(jià)在萬(wàn)元以上。上述北京五星級(jí)酒店從業(yè)人員則稱，即便是商旅有所復(fù)蘇，如今許多五星級(jí)酒店仍有客流焦慮與經(jīng)營(yíng)壓力，都在利用各種方式開(kāi)源節(jié)流。
不過(guò)，在文旅業(yè)持續(xù)復(fù)蘇的大背景下，仍有地方政府希望借助星級(jí)酒店激活文旅市場(chǎng)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。1月4日，青島宣布，為推動(dòng)旅游住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，將在2025年年底前引進(jìn)10個(gè)以上高端品牌酒店項(xiàng)目，不斷壯大星級(jí)飯店規(guī)模，對(duì)新評(píng)定為五星級(jí)旅游飯店將一次性給予500萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)。
上述房企人士則表示，現(xiàn)在土地出讓時(shí)要求配套高星級(jí)酒店建設(shè)的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。
正如房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)了狂奔的二十年，曾經(jīng)與之捆綁緊密的五星級(jí)酒店也如此，狂熱在消失，理性在回歸。