文|酒管財(cái)經(jīng) 南川
編輯|阿鑫
歲末年初，酒店資產(chǎn)交易迎來(lái)活躍期，眾多高星酒店紛紛被搬上“貨架”掛牌出售。
2023年12月14日，天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉作為不良債權(quán)資產(chǎn)包被成功出讓，總體成交價(jià)20億元。
2023年12月26日，華僑城宣布，江蘇金峰水泥集團(tuán)以24.3億元的價(jià)格買下華僑城上海置地的上海蘇河灣項(xiàng)目部分資產(chǎn)。
2023年12月25日，上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，公司股東由大連萬(wàn)達(dá)商管變更為北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，此前上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司經(jīng)營(yíng)著上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店。
2023年12月底，上海五角場(chǎng)智選假日酒店也被美國(guó)頭部房企鐵獅門集團(tuán)成功收購(gòu)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全年拍賣價(jià)格在億元以上的酒店數(shù)量共計(jì)138起，其中至少有9家以上的高星酒店（含高端、超高端和奢華等）被賣掉或者被掛牌出售，另有至少15家高星酒店完成了換牌。
經(jīng)過(guò)三年疫情的洗禮，很多酒店投資人已經(jīng)離開牌桌，同時(shí)《酒管財(cái)經(jīng)》注意到，也有很多神秘投資人，正加大投資尋找合適的酒店物業(yè)并且果斷出手。
在這場(chǎng)高星酒店交易熱潮中，誰(shuí)在退場(chǎng)，又是誰(shuí)在“掃貨”？
接下來(lái)，國(guó)內(nèi)高星酒店大概率將會(huì)進(jìn)入一個(gè)交易活躍期，未來(lái)是否會(huì)有更多高星酒店被擺上“貨架”？
這又將會(huì)對(duì)未來(lái)的酒店投資產(chǎn)生什么影響？值得行業(yè)關(guān)注。
高端酒店乃至奢華酒店頻頻被擺上貨架，很多并不是因?yàn)榫频杲?jīng)營(yíng)出問(wèn)題，而是因?yàn)楸澈蟮臉I(yè)主業(yè)績(jī)不佳、資金周轉(zhuǎn)困難。
談及這些高星酒店所屬企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，少不了地產(chǎn)企業(yè)的身影。
隨著“三條紅線”出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)日子并不好過(guò)，開始戰(zhàn)略收縮，減少虧損。同時(shí)，可換回大量現(xiàn)金流來(lái)緩解壓力的高星酒店，自然也就成為優(yōu)先出售對(duì)象。
賣掉上海寶格麗酒店的華僑城，2022年凈虧損109億元，2023年第三季度仍凈虧20.4億元。
賣掉上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店的萬(wàn)達(dá)也是為緩解資金壓力，還賣掉了萬(wàn)達(dá)電影部分股權(quán)和多座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。
通過(guò)梳理收購(gòu)這些高星酒店資產(chǎn)背后的“神秘人”，《酒管財(cái)經(jīng)》發(fā)現(xiàn)，幾乎都是民企老板，大都集中在能源和傳統(tǒng)制造業(yè)。
被20億拍掉的天津麗思卡爾頓酒店、三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店，其買家是編號(hào)H5219的神秘人，也是唯一出價(jià)者。
買家H5219究竟是誰(shuí)？目前仍未有具體信息披露。
此前，有知情人士稱，買家可能是來(lái)自北京的一個(gè)神秘的國(guó)有酒店管理公司，該公司財(cái)政年終結(jié)余會(huì)用來(lái)收購(gòu)優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)，從不對(duì)外披露。
也有人猜測(cè)，可能是煤老板。
近兩年，多家星級(jí)酒店均被來(lái)自陜西、內(nèi)蒙古的煤老板接盤，如海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店、雅居樂(lè)在海南清水灣的3家度假酒店、清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店、三亞灣W酒店、北京威斯汀大飯店等。
此外，成功買下上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店的北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，母公司是新加坡金鷹集團(tuán)，在華投資總額超過(guò)900億，其主業(yè)為林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等，創(chuàng)始人是生于印尼、祖籍莆田的陳江和。
豪擲40多億拿下上海寶格麗酒店的是來(lái)自江蘇溧陽(yáng)的金峰集團(tuán)，是一家業(yè)務(wù)范圍涵蓋水泥生產(chǎn)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預(yù)拌等于一身的多元化企業(yè)。
觀察上述這些被“擺上貨架”的高星酒店，不難發(fā)現(xiàn)，其多是位于核心地段、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以說(shuō)是“硬通貨”。
而這些成功交易的高星酒店，大多位于北京、上海、天津等一線城市的核心地段。
天津麗思卡爾頓酒店是天津市標(biāo)志性建筑，也是天津首家奢華酒店，坐落于原英租界即如今的商務(wù)區(qū)，該酒店是麗思卡爾頓在中國(guó)唯一身處歷史建筑的奢華酒店。
上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店屬于外灘金融中心項(xiàng)目的酒店部分，坐落于黃浦江畔，擁有壯麗的外灘陸家嘴景觀。
物以稀為貴，任何時(shí)候，稀缺都是指導(dǎo)產(chǎn)品價(jià)值的一個(gè)重要指標(biāo)，僅作為地產(chǎn)而言，優(yōu)越的地理位置就決定了這些酒店資產(chǎn)的稀缺性。
硬通貨通常具備兩個(gè)特點(diǎn)。一是硬，能夠長(zhǎng)期對(duì)抗通脹；二是通貨，有貨幣、金融或者投資屬性。
而房地產(chǎn)兼具實(shí)體和金融兩種屬性，在貨幣超發(fā)的環(huán)境下，房地產(chǎn)更是吸納貨幣超發(fā)的重要資產(chǎn)池。
長(zhǎng)期來(lái)看，核心城市核心區(qū)域的地產(chǎn)能夠跑贏貨幣超發(fā)，全球均適用，是投資的硬通貨，具備對(duì)抗經(jīng)濟(jì)周期的天然優(yōu)勢(shì)。
房企急需資金來(lái)緩解流動(dòng)性壓力，而能源、傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)剛好擁有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流。
基于此，流動(dòng)性緊缺的房企與這些不差錢的煤老板、水泥大王們也就一拍即合，各取所需。
對(duì)這些不差錢的老板們來(lái)說(shuō)，高星酒店是當(dāng)下抵抗通脹的“硬通貨”，與其把大量的現(xiàn)金放在手中貶值，不如趁此時(shí)低價(jià)配置一些保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
與此同時(shí)，還有一大波高星酒店在拍賣的路上。
《酒管財(cái)經(jīng)》通過(guò)阿里拍賣網(wǎng)和酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)查詢梳理到:
銀川喜來(lái)登酒店及員工宿舍以3.4億元的起拍價(jià)拍賣，拍賣時(shí)間為2023年12月23日至2024年2月22日。
大連敦豪國(guó)際酒店，以1.01億元的起拍價(jià)二次拍賣，拍賣開始時(shí)間為2023年1月3日；
成都融創(chuàng)施柏閣酒店和堇悅酒店，以5.97億元的起拍價(jià)拍賣，拍賣開始時(shí)間為2024年1月22日；
汕頭宜華國(guó)際大酒店，以2.5084億元的起拍價(jià)第三次上架拍賣；拍賣開始時(shí)間為2024年1月19日；
深圳中保國(guó)際酒店，以4.7967億元的起拍價(jià)上架拍賣，拍賣開始時(shí)間為2024年2月2日。
據(jù)仲量聯(lián)行不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年中國(guó)大陸公開的酒店司法拍賣、資產(chǎn)交易、股權(quán)更迭等相關(guān)公告已高達(dá)600億，2023 年至今已有超過(guò) 300 余家酒店進(jìn)入拍賣程序，其中起拍價(jià)上億的資產(chǎn)超過(guò)87家。
據(jù)仲量聯(lián)行估計(jì)，2024年，國(guó)內(nèi)酒店交易總額有望突破200億元，而過(guò)去幾年，國(guó)內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。
酒店資產(chǎn)的流動(dòng)大潮，或已顯現(xiàn)。
在當(dāng)下，酒店，尤其是高星酒店還是一門好生意嗎？
華住集團(tuán)創(chuàng)始人季琦曾說(shuō)過(guò)：“我認(rèn)為酒店不是最好的投資，但是是非常好的投資?！边@句話包含了他對(duì)酒店投資的深度理解。
1、保值增值“硬通貨”
明星富豪們，早已把酒店，尤其是高星酒店，作為投資與資產(chǎn)配置的途徑之一。
英國(guó)最大的隱形富豪亨利·凱瑟克家族掌舵的怡和集團(tuán)，擁有全球頂級(jí)奢華酒店文華東方酒店；
馬來(lái)西亞富豪郭鶴年家族的嘉里集團(tuán)擁有香格里拉酒店；香港富豪霍英東家族擁有白天鵝賓館、南沙大酒店；
李嘉誠(chéng)家族擁有索菲特大酒店、北京東方君悅大酒店等；
郭得勝家族的新鴻基集團(tuán)擁有或者持股香港麗思卡爾頓酒店、香港四季酒店等。
此外，球星羅納爾多、梅西等，名下也都有高星酒店資產(chǎn)。
康奈爾大學(xué)酒店管理學(xué)院教授Steve Carvell就曾說(shuō)過(guò)，在大多數(shù)經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期，這種長(zhǎng)期計(jì)劃往往能更好抵御危機(jī)影響。
畢竟，酒店行業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)，如房地產(chǎn)、股市等，具有較強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)周期性。
在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，人們可能減少旅行和消費(fèi)，但對(duì)于必要的商務(wù)旅行和休閑旅行，酒店仍然是必不可少的。因此，即使在經(jīng)濟(jì)不景氣的時(shí)候，酒店行業(yè)也能保持一定的營(yíng)業(yè)額。
另一方面，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，高星酒店作為持有型物業(yè)，如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能獲得資產(chǎn)增值收益。
2、擴(kuò)大內(nèi)需下的文旅產(chǎn)業(yè)新機(jī)遇
低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，文化和旅游兩大產(chǎn)業(yè)逐漸成為世界主要國(guó)家優(yōu)先發(fā)展的“綠色朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。
作為我國(guó)大力扶持發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)新模式，文化與旅游兩大產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展對(duì)促進(jìn)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展升級(jí)和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有著重要意義。
《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022－2035年）》中提出，要積極發(fā)展服務(wù)消費(fèi)，擴(kuò)大文化和旅游消費(fèi)。
旅游業(yè)對(duì)消費(fèi)提振的作用不言而喻，酒店行業(yè)自然也會(huì)從中受益。
我們已經(jīng)從原來(lái)物質(zhì)需求的基本時(shí)代轉(zhuǎn)變到了追求美好生活的階段，消費(fèi)升級(jí)也將帶動(dòng)整個(gè)酒店的前進(jìn)發(fā)展。
3、全球酒旅行業(yè)復(fù)蘇大趨勢(shì)
隨著全球經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇和旅游業(yè)的快速發(fā)展，酒店行業(yè)也迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。
全球差旅巨頭 BCD Travel發(fā)布最新的行業(yè)報(bào)告，2024年全球酒店平均房間價(jià)格預(yù)計(jì)將上漲6.8%。
這一數(shù)據(jù)表明，盡管全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變，但酒店投資依然保持著持續(xù)向好的趨勢(shì)。
酒店是長(zhǎng)投資周期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，從行業(yè)周期維度來(lái)看趨勢(shì)，依然抓得住紅利、跑得贏周期。
酒店業(yè)無(wú)可避免地從“賺快錢”的時(shí)代步入長(zhǎng)線投資的微利時(shí)代，但酒店投資仍然是一個(gè)可預(yù)見、穩(wěn)健性投資回報(bào)的生意。
當(dāng)下，投資酒店可能仍是相對(duì)安全的時(shí)間窗口期，有著相對(duì)更穩(wěn)的投資回報(bào)。
在這里，《酒管財(cái)經(jīng)》也呼吁更多投資人關(guān)注新形勢(shì)下酒店投資趨勢(shì)。
同時(shí)，我們也希望能夠聚合酒店行業(yè)多方資源力量，呼吁更多品牌方、租售方和投資人的關(guān)注與支持，共同為酒店投資注入“強(qiáng)心劑”。
高星酒店作為一個(gè)新的“戰(zhàn)場(chǎng)”，正在等待更多“掘金人”的出現(xiàn)。