文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞 記者 彭飛

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷深度調(diào)整的2023年，面對(duì)供求關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在面臨挑戰(zhàn)的過(guò)程中，也尋找著新機(jī)遇，各細(xì)分板塊的發(fā)展呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。

1月10日下午，第一太平戴維斯華北區(qū)董事長(zhǎng)胡裕華在展望2024年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)表示，“進(jìn)入2024年，雖然出現(xiàn)的問(wèn)題并未完全解決，但市場(chǎng)信心正在恢復(fù)。因此，2024年將定位為市場(chǎng)修復(fù)之年，尤其是需求端的修復(fù)是行業(yè)逐步擺脫低谷、走出陰霾的關(guān)鍵所在?！?/span>

過(guò)去的2023年，北京商業(yè)地產(chǎn)大宗交易活躍度明顯提升，成交宗數(shù)創(chuàng)下了市場(chǎng)新高。

據(jù)戴德梁行1月10日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年北京大宗交易市場(chǎng)共實(shí)現(xiàn)交易額576億元，同比上升89.1%；成交宗數(shù)59宗，同比上升68.6%。

在買家類型上，自用型買家成交額占總成交額比例達(dá)49%，其中9成標(biāo)的為寫字樓物業(yè)。同時(shí)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)成為去年最活躍的一類投資機(jī)構(gòu)，險(xiǎn)資背景的買家成交額占全部投資類成交額的41%，其中78%的金額投向了辦公類物業(yè)，成為了寫字樓市場(chǎng)除自用買家以外的最大一類買方。

對(duì)于2024年的大宗交易市場(chǎng)，第一太平戴維斯預(yù)測(cè)，今年北京將會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)入市，需求端則會(huì)以機(jī)會(huì)型收購(gòu)為主，潛在買家會(huì)更關(guān)注資產(chǎn)的品質(zhì)、價(jià)值與稀缺性。而一些熱門的新經(jīng)濟(jì)賽道，如長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)，甚至是零售類資產(chǎn)，均有望受到投資者的青睞與追捧。

北京2023年的零售市場(chǎng)也有明顯復(fù)蘇。第一太平戴維斯當(dāng)日發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年全年，北京的零售市場(chǎng)處于爆發(fā)狀態(tài)，共有16座新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)零售面積約186萬(wàn)平方米，包括12座購(gòu)物中心、1個(gè)百貨項(xiàng)目、2個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目及1條商業(yè)街。

在各商圈及項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)及品牌調(diào)整的背景下，去年四季度北京購(gòu)物中心平均空置率也有所下降，達(dá)到4.5%的相對(duì)低位，環(huán)比和同比分別下降2.4及3.2個(gè)百分點(diǎn)。同期，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的租金水平有所微調(diào)，首層平均租金環(huán)比微漲0.8%，達(dá)到每平方米每月810.4元。

展望2024年，預(yù)計(jì)還將有近20個(gè)新建成及城市更新項(xiàng)目入市，帶來(lái)約250萬(wàn)平方米新增零售面積。

在寫字樓市場(chǎng)方面，2023年北京市場(chǎng)仍處于供需失衡的調(diào)整階段。

整體來(lái)看，2023年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)累積凈吸納量約12.7萬(wàn)平方米，較2022年同期上升56.7%。四季度全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增辦公面積約19.2萬(wàn)平方米，而需求端僅錄得約2.1萬(wàn)平方米的凈吸納量，環(huán)比下降83.2%。

受新項(xiàng)目持續(xù)入市、租賃需求走弱的雙重因素推動(dòng)，全市的甲級(jí)寫字樓空置率繼續(xù)上升，環(huán)比、同比分別上升0.9及4.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到20.4%的高位。

業(yè)主們也采取“以價(jià)換量”的策略，從而導(dǎo)致寫字樓的平均租金持續(xù)下滑。四季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金下降至每平方米每月303.2元，環(huán)比、同比分別下降2.3%、6.9%。

戴德梁行預(yù)測(cè)，未來(lái)三年，北京寫字樓市場(chǎng)還將迎來(lái)百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中40%集中在2024年入市，將拉動(dòng)北京全市空置率繼續(xù)上揚(yáng)，租金水平或?qū)⒗^續(xù)下調(diào)。

2025-2026年，隨著市場(chǎng)新增供應(yīng)的放緩，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的向好以及企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的好轉(zhuǎn)，北京寫字樓租賃市場(chǎng)成交將逐步回暖，新興戰(zhàn)略企業(yè)或成市場(chǎng)需求新風(fēng)口。

過(guò)去的2023年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策方面也有諸多利好，同時(shí)公募REITs的落地，也有利于市場(chǎng)進(jìn)一步回升。

第一太平戴維斯指出，去年一攬子房地產(chǎn)利好政策連番出臺(tái)，從限制性政策松綁到公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等，供需兩側(cè)雙管齊下，在加快釋放住房需求的同時(shí)助力拓寬融資渠道、提升資金利用效率，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)加速回暖。

預(yù)計(jì)2024年政策效果將進(jìn)一步落地顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在新舊模式轉(zhuǎn)化的過(guò)程中尋求新平衡。