文｜實習(xí)記者 劉晨
受益于政策支持、流動人口規(guī)模持續(xù)擴大及各地方政府推進保租房建設(shè)，住房租賃行業(yè)在2023年迎來了發(fā)展機遇。
1月8日，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023四季度中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜》顯示，2023年第四季度，TOP30住房租賃企業(yè)（即集中式長租公寓企業(yè)）累計開業(yè)房源量突破百萬間，達(dá)到108.6萬間，管理房源量達(dá)到162.8萬間，與去年三季度相比均明顯增長。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年四季度，TOP5企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模達(dá)51.6萬間，較三季度增加0.9萬間，占TOP30總規(guī)模比重為47.5%。四季度，開業(yè)規(guī)模TOP30入榜門檻為9700間，較三季度增加約1700間。
在開業(yè)榜TOP30企業(yè)中，有14家房企系住房租賃企業(yè)、6家地方國企系、5家創(chuàng)業(yè)系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系，其中房企系較三季度減少1家，創(chuàng)業(yè)系較三季度增加1家。
從開業(yè)規(guī)模看，房企系開業(yè)規(guī)模保持明顯的領(lǐng)先優(yōu)勢，累計開業(yè)規(guī)模達(dá)56.8萬間，在TOP30住房租賃企業(yè)中占比過半；地方國企系四季度開業(yè)規(guī)模增量突出，6家地方國企系合計新增開業(yè)6.1萬間，在TOP30企業(yè)中占比近六成。
具體到企業(yè)，2023年四季度，萬科泊寓的開業(yè)數(shù)量達(dá)到18.02萬間位居行業(yè)第一，龍湖冠寓為12.4萬間排名第二，魔方生活服務(wù)集團以7.66萬間排名行業(yè)第三。
另外瓴寓國際、華潤有巢等住房租賃企業(yè)也加快新項目上市，四季度新增開業(yè)規(guī)模明顯增長，且新開長租公寓項目以大型綜合租賃社區(qū)為主。
瓴寓國際主要在上海、杭州、南京三個核心城市，四季度開業(yè)9個新項目，入市房源超1.2萬間；華潤有巢與上海各區(qū)政府、國企合作，上海悅虹人才公寓綠苑路店、慧智·有巢國際公寓社區(qū)等項目投入運營，四季度新增開業(yè)房源約5000間。
這些企業(yè)在核心城市大量投入租賃房源后，也起到了平穩(wěn)租金的作用。
根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年，全國重點50城住宅平均租金累計下跌0.30%，跌幅較2022年收窄2.20個百分點。2023年12月，50城住宅平均租金為36.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.48%，跌幅較11月收窄0.02個百分點。
但與這些城市的房價相比，住宅租金房價比仍處于較低水平。據(jù)中指研究院監(jiān)測，在全國重點50城中，26個城市租金房價比低于2.0%。
具體來看，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價較高，租金房價比在1.5%左右。與世界主要城市相比，我國核心城市的租金房價比明顯偏低。租金房價比低在一定程度上表明我國住房租賃投資回報率低，這也是長期以來制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵痛點。
從政策層面看，最近兩年我國加大了對住房租賃市場的支持。中央和地方繼續(xù)積極施策，促進住房租賃行業(yè)健康發(fā)展。
2023年度，中央政府共出臺與住房租賃行業(yè)相關(guān)的重要政策有6條，政策聚焦支持住房租賃行業(yè)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、稅收優(yōu)惠等方面。
在金融方面，中央政策集中發(fā)力，促進住房租賃領(lǐng)域“私募基金+信貸支持+公募REITs”的金融閉環(huán)逐漸形成。
對此，中指研究院的報告指出，中國住房租賃市場發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較為積極的趨勢。受益于政策支持、流動人口規(guī)模持續(xù)擴大及“十四五”保租房籌集任務(wù)持續(xù)推進、超大特大城市城中村改造政策落實，我國住房租賃企業(yè)迎來巨大發(fā)展機遇。
然而，在積極看待行業(yè)中長期發(fā)展機會的同時，住房租賃企業(yè)也要密切關(guān)注市場潛在挑戰(zhàn)，及時調(diào)整經(jīng)營策略，積極應(yīng)對與化解風(fēng)險。
在市場快速發(fā)展的背景下，住房租賃企業(yè)應(yīng)緊抓機遇，聚焦核心城市核心板塊，穩(wěn)步拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。與此同時，努力降低自身成本，提高利潤空間，增強防范風(fēng)險的能力也是必行之策。
在做好以上業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，住房租賃企業(yè)深入思考自身品牌定位、項目的核心競爭力，尋找差異化競爭優(yōu)勢，更從容地面對租賃市場未來的競爭，讓中國住房租賃行業(yè)從野蠻生長階段漸入規(guī)范階段。