文|空間秘探 齊妍妍

年終歲尾，規(guī)模房企加速了處置資產(chǎn)的節(jié)奏，12月至今，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)出售事項(xiàng)已有6筆，涉及金額超83億元。此前11月，重點(diǎn)房企并購(gòu)交易有24筆，不少國(guó)央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

值得一提的是，開發(fā)商在本輪資產(chǎn)出售過程中公開擺上貨架的資產(chǎn)中，有不少是過去較少出現(xiàn)，或者出現(xiàn)也比較難賣的酒店資產(chǎn)。但與以往不一樣的是，僅僅12月一個(gè)月，就有3家奢牌酒店成功“易主”……

12月，3家奢牌酒店賣了近百億

近期，3家奢牌酒店成功被外系企業(yè)收購(gòu)，三家酒店分別于12月14日、12月26日達(dá)成交易。其中不乏天津地標(biāo)式建筑天津麗思卡爾頓、擁有全球最貴酒店客房的上海寶格麗酒店以及上海第一家七星級(jí)酒店萬(wàn)達(dá)瑞華酒店。據(jù)不完全測(cè)算，三家奢牌酒店賣了近百億。

12月14日，阿里拍賣平臺(tái)上顯示天房集團(tuán)旗下的天津麗思卡爾頓、三亞天房洲際與光合谷溫泉酒店三家酒店已經(jīng)成功出讓，成交價(jià)為20億。三家酒店的“不良資產(chǎn)包”在8月被中國(guó)信達(dá)天津分公司進(jìn)行公開處置，起始價(jià)29.59億元，最終以流拍收?qǐng)?。被打包放上貨架的三家酒店均為五星?jí)酒店。此次成功售出是這三家酒店第四次被打包拍賣，起拍價(jià)也從最初的29.5億一路下降到20億。

12月26日，新加坡金鷹集團(tuán)成功收購(gòu)上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店，成交價(jià)并未披露。但萬(wàn)達(dá)瑞華酒店當(dāng)年造價(jià)就是35億，相信沒有幾十億也買不到。早在今年5月，上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店就被掛牌出售，與天津麗思卡爾頓酒店一樣最終未能成交。直到12月19日，萬(wàn)達(dá)瑞華酒店所屬的上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原先的股東大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司退出，新增股東北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，持股比例100%。上海萬(wàn)達(dá)酒店投資有限公司以債權(quán)增資約13.3億元人民幣，注冊(cè)資本增至約13.827億元人民幣。

12月28日，江蘇金峰水泥集團(tuán)以24.3億元人民幣收購(gòu)了上海寶格麗酒店，刷新了世界城市酒店成交價(jià)格記錄。華僑城上海置地與金峰水泥已在2023年12月25日按照最終代價(jià)24.3億元（含增值稅）簽訂交易協(xié)議。華僑城（亞洲）已在2023年11月21日舉行的股東特別大會(huì)上獲得股東批準(zhǔn)建議出售及授予建議授權(quán)，并已獲得監(jiān)管批準(zhǔn)。最終代價(jià)已轉(zhuǎn)賬至華僑城上海置地，預(yù)計(jì)此次出售事項(xiàng)將于2024年上半年末前完成。上海蘇河灣項(xiàng)目總建筑面積約43萬(wàn)平方米，包括住宅、行政公館、寶格麗酒店、寶格麗公寓、藝術(shù)家工作室等。

買下上海寶格麗酒店的江蘇金峰水泥集團(tuán)成立于2000年，其背后最大股東為金峰控股集團(tuán)，持股比例97%。這也是金峰控股集團(tuán)今年第二次入手上海的酒店資產(chǎn)。今年8月，位于上海虹口北外灘區(qū)域的三至喜來(lái)登酒店被擺上貨架拍賣，起價(jià)16.43億元。最終拍下上海虹口喜來(lái)登酒店的買家同為江蘇金峰水泥集團(tuán)。

除12月集中達(dá)成三項(xiàng)交易之外，今年10月，五星級(jí)酒店北京威斯汀大飯店也成功以約28.01億元的價(jià)格完成交易，由北京渤海潤(rùn)澤商業(yè)管理有限公司競(jìng)得。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)頻繁“擺上貨架”

與12月的成交盛況相比，11月的大宗交易數(shù)據(jù)顯示，酒店資產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)中并不火熱，買家更多持觀望態(tài)度，其中能成交的大多為一線城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。不過，大宗交易市場(chǎng)相比于前10個(gè)月，還是處于火爆階段，重點(diǎn)房企并購(gòu)交易有24筆，不少國(guó)央企也選擇將手中所持資產(chǎn)擺上貨架，其中不乏此前惜售的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

根據(jù)克而瑞資管（CAIC）的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)成交總額68億元，總成交單數(shù)14筆，大宗市場(chǎng)成交量仍處于近幾年的低位水平，許多買家仍在觀望。但與此同時(shí)，大宗掛牌量卻在持續(xù)上升，2023年11月，中國(guó)內(nèi)地32城大宗物業(yè)掛牌總價(jià)約為2.01萬(wàn)億元，大宗物業(yè)總掛牌數(shù)環(huán)比上升5.1%。掛牌資產(chǎn)中不乏央國(guó)企手中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，例如，央企背景的華僑城在11月掛牌了成都文旅、西安曲江太平坊和南京商辦地塊等3項(xiàng)資產(chǎn)。

不過，酒店資產(chǎn)在11月的交易市場(chǎng)中并不火熱。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，本季度工業(yè)/物流成為大宗交易主力業(yè)態(tài)，占總交易規(guī)模的52.9%，其次為商業(yè)，占比為38.2%，酒店/公寓規(guī)模次之，僅成交4筆。不少地產(chǎn)酒店面臨流動(dòng)性危機(jī)，紛紛將資產(chǎn)擺上貨架，買家市場(chǎng)則愈加謹(jǐn)慎，致使許多資產(chǎn)流拍。

進(jìn)入12月，重點(diǎn)房企大宗交易方面動(dòng)作更為頻繁。據(jù)財(cái)經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，12月初，王健林割愛萬(wàn)達(dá)電影，以21.55億元的對(duì)價(jià)將其51%的股權(quán)出售；旭輝則將天津一項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給合作方金融街，交易對(duì)價(jià)約4.36億元。12月中旬，碧桂園出售了其持有的珠海萬(wàn)達(dá)商管部分股權(quán)，作價(jià)約30.68億元；萬(wàn)科也在此時(shí)以4.8億元的價(jià)格出售了多家悅榕酒店管理權(quán)；恒大以6.63億元的總價(jià)出售了上海北外灘一個(gè)項(xiàng)目所持股股權(quán)，受讓方為光大興隴信托。

從城市分布來(lái)看，一線城市及熱門城市交易熱度最高，此次12月集中完成的交易也都集中在上海、天津等一線城市。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，11月，長(zhǎng)三角城市群以19.48億元的成交金額居首位，其次為珠三角、成渝地區(qū)。由于投資人出手較為謹(jǐn)慎，所以在酒店投資的選擇上會(huì)集中在國(guó)內(nèi)一線城市以及較為活躍熱門的旅游城市。

酒店資產(chǎn)為何被集中“接盤”？

雖然11月酒店資產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)中遇冷，但優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)依然是交易市場(chǎng)中的香餑餑，以致接連在12月達(dá)成交易。細(xì)究這幾起交易的細(xì)節(jié)背后，可觀察出相關(guān)市場(chǎng)趨勢(shì)。

硬通貨保值增值

對(duì)于企業(yè)來(lái)說，許多酒店資產(chǎn)是抵抗通貨膨脹的優(yōu)質(zhì)投資項(xiàng)目。這也是眾多綜合類企業(yè)高價(jià)購(gòu)買奢華酒店的原因。地產(chǎn)酒店需要資金緩解“流動(dòng)性”壓力，而與此同時(shí)，許多民營(yíng)企業(yè)擁有穩(wěn)定充足的現(xiàn)金流，在經(jīng)濟(jì)低谷期以低價(jià)購(gòu)買酒店不失為好時(shí)機(jī)。對(duì)于這類企業(yè)來(lái)說，與其把大量的現(xiàn)金放在手中貶值，不如借此機(jī)會(huì)抄底購(gòu)入一項(xiàng)可以保值增值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

雖然市場(chǎng)上屢屢傳出上億酒店資產(chǎn)流拍的新聞，主要還是因?yàn)楹芏嗑频昱馁u標(biāo)的本身就是不良資產(chǎn)，真正優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)還是頗受市場(chǎng)歡迎。諸如上海寶格麗、上海萬(wàn)達(dá)瑞華作為奢牌酒店來(lái)說本身就具備極強(qiáng)的創(chuàng)收能力，還曾在跨年夜賣出高達(dá)30萬(wàn)一晚的價(jià)格；再加上長(zhǎng)期物業(yè)增值的收益，無(wú)論從哪個(gè)角度分析，對(duì)于買方來(lái)說都是一筆穩(wěn)賺不賠的買賣。

在地產(chǎn)紅利時(shí)代，許多奢華酒店的出現(xiàn)一是應(yīng)地方政府的硬性要求，二是能拉高周邊商業(yè)和住宅的價(jià)格。但隨著地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境的變化，房企面臨艱難的資金周轉(zhuǎn)壓力，甚至不惜打折拋售資產(chǎn)以獲取資金。雖然多家奢華酒店易主確實(shí)罕見，但對(duì)于買賣雙方來(lái)說確是各取所需。

綜合業(yè)態(tài)再拓展

反觀收購(gòu)這些酒店資產(chǎn)的企業(yè)，大多為民企、綜合型企業(yè)。其業(yè)務(wù)版圖往往涉及各行各業(yè)，酒店只是業(yè)務(wù)觸角的一個(gè)分支，甚至都很難稱得上是“副業(yè)”。對(duì)于這類買方來(lái)說，他們并不深諳酒店管理，收購(gòu)酒店除了作為一項(xiàng)保值增值的資產(chǎn)外，也是企業(yè)本身業(yè)務(wù)的又一延伸和拓展。

例如，收購(gòu)天津麗思卡爾頓酒店的北京鷹朗商業(yè)管理有限公司，該商管公司背后是新加坡金鷹集團(tuán)（RGE）。該集團(tuán)創(chuàng)立于1973年，創(chuàng)始人是祖籍福建的華商陳江和。該集團(tuán)公司是一家業(yè)務(wù)涉及造紙、棕櫚油、能源開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域的大型跨國(guó)制造企業(yè)和清潔能源企業(yè)。上世紀(jì)90年代，金鷹集團(tuán)才開始進(jìn)軍中國(guó)市場(chǎng)。20多年來(lái)，該集團(tuán)在華業(yè)務(wù)涉及林漿紙、棕櫚油、特種溶解木漿與纖維素纖維、能源開發(fā)等多個(gè)領(lǐng)域。

而收購(gòu)上海寶格麗酒店的金峰控股集團(tuán)發(fā)家于水泥廠，后發(fā)展成為涵蓋水泥生產(chǎn)、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、文化傳媒、物業(yè)管理、酒店賓館、混凝土預(yù)拌等于一身的多元化企業(yè)。金峰水泥還獲得過“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”稱號(hào)。

在如今管理當(dāng)?shù)赖木频觐I(lǐng)域，對(duì)于這類跨領(lǐng)域玩家來(lái)說，管理起來(lái)最不費(fèi)力的酒店便是一線城市中地理位置極佳、品牌價(jià)值顯著的酒店資產(chǎn)。因?yàn)閼{借著酒店強(qiáng)大的品牌勢(shì)能以及優(yōu)越的地段，這些酒店已經(jīng)在市場(chǎng)中具備了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺價(jià)值

對(duì)于高星酒店來(lái)說，拋開奢華、星級(jí)的標(biāo)簽來(lái)說，這些酒店的本質(zhì)仍是“地產(chǎn)”，地產(chǎn)屬性也是這類酒店資產(chǎn)所有中最有價(jià)值的屬性，而這些資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)之處也在于其地產(chǎn)資源上的優(yōu)越。一方面，這些成功交易的奢華酒店均位于上海、天津等一線城市；另一方面，都位于一線城市中的核心地段。且不說作為酒店而言所產(chǎn)生的附加價(jià)值，僅作為地產(chǎn)而言，優(yōu)越的地理位置就決定了這些資產(chǎn)的稀缺性。

天津麗思卡爾頓酒店作為天津第一家奢華酒店，于2013年開業(yè)。坐落于原英租界泰安道四號(hào)院，毗鄰海河，被當(dāng)年與中國(guó)通商的歐洲國(guó)家之19、20世紀(jì)建筑環(huán)繞其中，體現(xiàn)出天津從古到今的重要戰(zhàn)略地位。酒店位處中央商務(wù)區(qū)的心臟地帶，鄰近市內(nèi)眾多歷史及文化地標(biāo)。不僅是天津的地標(biāo)，也重現(xiàn)了天津當(dāng)?shù)貧v史與文化。

而上海寶格麗酒店坐落于繁華的蘇河灣沿河綜合開發(fā)區(qū)，落地上海最有價(jià)值的地段?？扇坝^看外灘標(biāo)志性景觀以及浦東摩登天際線，是集高端住宅、時(shí)尚商業(yè)、藝術(shù)空間與都市公園于一體的城市濱水復(fù)興項(xiàng)目。并且，毗鄰寶格麗大樓的是1916年正式落成的歷史建筑上?？偵虝?huì)，兼顧了酒店現(xiàn)代性和城市厚重的人文歷史，是上海市真正的黃金城中心。

上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店的地理位置同樣位處上海外灘的核心地段，是外灘金融中心不可或缺的一部分。作為上海市地標(biāo)景點(diǎn)，外灘呈現(xiàn)出多國(guó)各式各樣的建筑群，上海萬(wàn)達(dá)瑞華酒店便建在其中。造價(jià)35億的外灘五星“萬(wàn)達(dá)瑞華酒店”，甚至有酒店界“藝術(shù)博物館”之稱。

從這些酒店占據(jù)一線城市核心位置可以看出，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在地理位置上的稀缺性已經(jīng)遠(yuǎn)超過其在酒店領(lǐng)域的價(jià)值。在投資者進(jìn)行收購(gòu)時(shí)，具備此類稀缺性價(jià)值的資產(chǎn)往往會(huì)成為首選。

酒店資產(chǎn)交易或引發(fā)行業(yè)重新“洗牌”

隨著更多的酒店資產(chǎn)交易成功，市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的酒店資產(chǎn)也在減少。未來(lái)是否會(huì)有更多酒店達(dá)成交易？這又將會(huì)對(duì)未來(lái)的行業(yè)格局產(chǎn)生什么影響？都值得我們關(guān)注。

空間秘探觀察發(fā)現(xiàn)，在這幾起成功的收購(gòu)事件中，出乎意料的是，買下這些酒店的并不是來(lái)自國(guó)資背景的企業(yè)或是酒店集團(tuán)，而是出現(xiàn)了更多民營(yíng)企業(yè)的身影。在外資玩家還在觀望時(shí)，民營(yíng)資本搶先一步完成抄底。

在地產(chǎn)紅利時(shí)代，國(guó)資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商往往擁有拿地優(yōu)勢(shì)，星級(jí)酒店在當(dāng)時(shí)也是諸多地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)配，所以大多數(shù)奢華酒店都具備國(guó)企背景。但是隨著房企的新一輪深化改革，諸多國(guó)企旗下的酒店資產(chǎn)也被擺上了拍賣桌。許多高星頂級(jí)奢華酒店之前難有機(jī)會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上進(jìn)行流通，在時(shí)代機(jī)遇下，民企終于有機(jī)會(huì)拿下這類地產(chǎn)資源。未來(lái)，酒店資產(chǎn)將成為房企泄壓的主要渠道，還會(huì)有更多的酒店資產(chǎn)被擺上貨架。同時(shí)，也為民營(yíng)資本進(jìn)入地產(chǎn)酒店領(lǐng)域提供了機(jī)會(huì)。

與此同時(shí)，以上收購(gòu)案例中，都聚焦于上海、天津等一線及熱門旅游城市。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月，以上海為核心的長(zhǎng)三角城市群以19.48億元的成交金額居首位，成交規(guī)模主要是由杭州貢獻(xiàn)。珠三角城市群保持相對(duì)增長(zhǎng)勢(shì)頭，11月超越以北京為核心的京津冀城市群，與此同時(shí)長(zhǎng)成渝表現(xiàn)依舊亮眼，成交規(guī)模僅次于珠三角，總成交規(guī)模達(dá)11.95億元。這類城市的酒店資產(chǎn)相對(duì)來(lái)說更具投資價(jià)值。

從城市區(qū)域來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)分析，上海作為一直以來(lái)的大宗成交熱門城市，近些年逐月都保有一定量的大宗成交。但從23年起，上海的成交規(guī)模就維持低位，5月甚至0成交，9月大宗市場(chǎng)有限小幅回暖，但近兩月市場(chǎng)熱度再次下滑，11月僅成交了1.4億元，市場(chǎng)情緒仍以觀望為主。

但是未來(lái)，除了北上廣深等城市之外，杭州、天津、長(zhǎng)成渝等地區(qū)都會(huì)出現(xiàn)較多資產(chǎn)交易機(jī)會(huì)，也極有可能成為下一個(gè)交易活躍度較高的地區(qū)。

而隨著新加坡金鷹集團(tuán)、金峰水泥此類新玩家的入局，來(lái)自各領(lǐng)域的買方成功入主酒店后，又將把酒店帶向何處，仍然值得關(guān)注。

根據(jù)仲量聯(lián)行相關(guān)數(shù)據(jù)分析，隨著2020年以來(lái) “三條紅線”政策的提出，市場(chǎng)迎來(lái)了房企的商業(yè)資產(chǎn)出售熱潮，酒店類資產(chǎn)也浮現(xiàn)于多數(shù)房企的在售資產(chǎn)清單中。而由于收并購(gòu)機(jī)會(huì)變多，目前投資人出手較為謹(jǐn)慎，對(duì)于酒店類資產(chǎn)的選擇會(huì)更集中于國(guó)內(nèi)一線城市及三亞、西安等熱門旅游目的地。但即便如此，整體交易量仍呈上升趨勢(shì)。今年全國(guó)酒店交易總額有望突破200億元，而過去幾年，國(guó)內(nèi)酒店大宗交易平均交易總額一直維持在150億元水平。

綜上，3家奢華酒店資產(chǎn)交易達(dá)成的同時(shí)，也在年末為2024年的行業(yè)趨勢(shì)注入基調(diào)，“酒店資產(chǎn)拍賣”再一次成為行業(yè)焦點(diǎn)。交易成功的背后是地產(chǎn)后時(shí)代商業(yè)利益的平衡和取舍，可以預(yù)計(jì)，2024年，酒店資產(chǎn)交易將會(huì)出現(xiàn)更多新玩家的身影，整個(gè)行業(yè)也將迎來(lái)新一輪的洗牌。