文｜睿思網(wǎng)

在王健林最新一輪的萬達(dá)廣場“甩賣”里，已連收四個(gè)萬達(dá)廣場的大家人壽似乎暫停了步伐，反令積極出手的中聯(lián)基金賺足了市場眼球。據(jù)公開市場資料，迄今中聯(lián)基金已收購了四個(gè)萬達(dá)廣場，與大家人壽旗鼓相當(dāng)。

不過大家人壽在不動(dòng)產(chǎn)投資方面并沒有閑著。2023年結(jié)束之前，大家人壽又完成了一筆新的投資計(jì)劃。

2023年12月29日，瑞安房地產(chǎn)宣布以12.06億元出售上海鴻壽坊項(xiàng)目公司65%股權(quán)，接盤者為鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙。

鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙由遠(yuǎn)見投資擁有 0.01%及由壽家鴻瑞基金擁有99.99%，而壽家鴻瑞基金的主要持股者正是大家人壽旗下的大家投控，持股82.56%%。

入主鴻壽坊穩(wěn)賺不虧？

資料顯示，壽家鴻瑞基金成立于2023年12月7日，注冊資本為12.2億元，主要從事股權(quán)投資控股。該基金具體持股構(gòu)成如下：大家投控占股82.56%，瑞安投資（上海）有限公司占股17.36%，遠(yuǎn)見共創(chuàng)持股0.08%。大家投控為大家保險(xiǎn)旗下專業(yè)的另類資產(chǎn)投資管理平臺(tái)和非保險(xiǎn)類公司的持股平臺(tái)，持股并管理遠(yuǎn)見資本、大家置業(yè)等子公司。

顯然，這是一筆“蓄謀已久”的交易。

隨著本次收購，大家投控的不動(dòng)產(chǎn)投資版圖實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步擴(kuò)大。而通過將上海鴻壽坊項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給大家投控，瑞房亦實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)策略”，從而使集團(tuán)能夠擴(kuò)大所管理的資產(chǎn)及增加經(jīng)常性管理費(fèi)收入。據(jù)公告披露，該出售的所得款項(xiàng)凈額約為11.99億元。

上海鴻壽坊項(xiàng)目由瑞房于2019年11月1日以18.6億元競得，位于上海市普陀區(qū)長壽路街道8街坊第33丘地塊的一幅商業(yè)及辦公用地的土地使用權(quán)以及其建筑物、構(gòu)筑物，總占地面積為15258平方米，總地上建筑面積為63363平方米。

歷經(jīng)四年打造，2023年8月，鴻壽坊辦公正式投入運(yùn)營，其中包括總高25層的東塔以及約1.3萬平方米的西塔小獨(dú)棟。目前已吸引來自科技、貿(mào)易、傳媒等不同行業(yè)的頭部企業(yè)入駐。按照瑞房計(jì)劃，鴻壽坊將聚焦MCN新經(jīng)濟(jì)、商務(wù)商貿(mào)及科技等產(chǎn)業(yè)，吸納更多企業(yè)總部落地。

同年9月28日，鴻壽坊1.5萬平方米的里弄商業(yè)正式開業(yè)。資料顯示，當(dāng)前鴻壽坊商業(yè)項(xiàng)目招商率已達(dá)95%，其中上海首店共13家。同時(shí)，繼上海新天地、瑞虹天地太陽宮“食集”、之后，瑞安新天地也在鴻壽坊打造第三個(gè)“食集”，重點(diǎn)引入便民惠民生鮮店、生態(tài)農(nóng)場精品體驗(yàn)店與中華老字號等22個(gè)美食品牌。

倘若持續(xù)有效運(yùn)營，這將是一個(gè)能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)項(xiàng)目，這與險(xiǎn)資慣有的投資訴求基本一致。而且，雙方在本次交易中還訂立了回購協(xié)議：瑞房可于2029年起及其后的任何財(cái)政年度啟動(dòng)認(rèn)購期權(quán)，以回購鴻瑞壽遠(yuǎn)合伙所持有項(xiàng)目公司的全部股權(quán)。行使價(jià)將相等于收購方在該筆交易中獲得8%內(nèi)部回報(bào)率的金額。

可見，對大家人壽而言，這無疑是一筆風(fēng)險(xiǎn)不大的好買賣。

大家人壽的不動(dòng)產(chǎn)版圖

大家人壽自成立以來，就把不動(dòng)產(chǎn)投資列為三大核心業(yè)務(wù)板塊（健養(yǎng)、創(chuàng)新、不動(dòng)產(chǎn)）之一。為此還設(shè)立了專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)，以積極盤活長三角、大灣區(qū)、京津冀等高價(jià)值存量不動(dòng)產(chǎn)資源。

如今，不動(dòng)產(chǎn)投資儼然已成為大家人壽的重要投資領(lǐng)域。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年，大家人壽參控股公司超過3700家，其中以地產(chǎn)公司為主，其次為銀行、保險(xiǎn)、資產(chǎn)管理等金融類公司。

縱觀大家人壽的不動(dòng)產(chǎn)版圖，過往主要以上市公司股份投資為主，其中包括中國建筑、萬科、金地、金融街、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等，但由于近年來房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)控，房企經(jīng)營承壓引發(fā)股價(jià)持續(xù)下探，自2021年開始，大家人壽持續(xù)對相關(guān)地產(chǎn)股進(jìn)行減持操作。其中，大家人壽先后借道ETF變相減持中國建筑和萬科共計(jì)超12億股，套現(xiàn)超110億元。

但大家人壽并未就此放棄不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃，而是把目光投向成長性及穩(wěn)定性更強(qiáng)的物流及商辦領(lǐng)域。

其中，在物流資產(chǎn)領(lǐng)域，2023年2月，大家投控與寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立物流產(chǎn)業(yè)基金，用于收購嘉興、南京和昆明三個(gè)成熟高標(biāo)物流資產(chǎn)，總建筑面積近20萬平方米。從而進(jìn)一步完善大家保險(xiǎn)在全國物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。

通過對物流倉儲(chǔ)的投資，大家人壽獲得不錯(cuò)的收益。早于2020年，大家投控就曾參與對寶灣物流資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃權(quán)益級產(chǎn)品投資，認(rèn)購總價(jià)為2.6億元，并在2021年獲得1528萬的收益，年化收益率為5.9%，超出預(yù)測值5.7%，完成率104%。另于2021年，大家投控作為戰(zhàn)略投資人亦參與了中金普洛斯REIT發(fā)行，認(rèn)購份額為基金發(fā)售總額的8.39%。共計(jì)人民幣4.9億元。并于同年11月完成2021年6月24日-9月30日首次收益分配，年化4.3%，金額為657萬元，截至12月23日基金資本利得已達(dá)27.74%。

而在商辦地產(chǎn)領(lǐng)域，最為人熟知的，莫過于連續(xù)收購了4個(gè)萬達(dá)廣場資產(chǎn)。

2023年5月，大家人壽從大連萬達(dá)商管手中接過了上海松江萬達(dá)廣場、江門臺(tái)山萬達(dá)廣場和青海西寧萬達(dá)廣場3個(gè)項(xiàng)目。緊接著在10月，再度接盤上海萬達(dá)廣場置業(yè)有限公司。彼時(shí)萬達(dá)正值多事之秋，大家人壽也因?yàn)閿埾?個(gè)萬達(dá)廣場協(xié)助王健林解困，一度風(fēng)頭無兩。

除此之外，大家人壽也投資了不少不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。如2022年-2023年期間，就與龍湖龍智造在蘇州雙子金融廣場、溫州濱江商務(wù)區(qū)金融廣場等合作落地了多個(gè)項(xiàng)目。2022年，大家投控聯(lián)合凱德投資共同發(fā)起設(shè)立專注產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資的人民幣基金——遠(yuǎn)見凱德股權(quán)投資基金，基金規(guī)模近80億元，并完成對上海標(biāo)桿優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)尚浦中心項(xiàng)目的收購。

據(jù)官方資料，當(dāng)前大家人壽全國在管不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)，分布于北京、上海、深圳、成都、溫州、蘇州、沈陽七大核心城市，總建筑面積達(dá)516萬平米，持有運(yùn)營面積320萬平米。不同于常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)，上述項(xiàng)目多為大型綜合體項(xiàng)目，覆蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多業(yè)態(tài)。

而在與保險(xiǎn)主業(yè)最為密切相關(guān)的康養(yǎng)領(lǐng)域方面，截至2023年底，大家人壽已在全國布局14個(gè)城心醫(yī)養(yǎng)社區(qū)、6個(gè)旅居療養(yǎng)社區(qū)和4個(gè)居家安養(yǎng)照護(hù)中心。其中，開業(yè)運(yùn)營的有北京朝陽城心社區(qū)、北京友誼城心社區(qū)及北京阜外城心社區(qū)等。2023年3月15日，大家人壽成立首只健康養(yǎng)老私募股權(quán)投資基金，基金規(guī)模50億元，專注于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域投資，包括養(yǎng)老社區(qū)布局及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游優(yōu)質(zhì)企業(yè)股權(quán)等。

險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資

大家人壽是本輪險(xiǎn)資加碼不動(dòng)產(chǎn)投資中的一個(gè)縮影，大有抄底的勢頭。

據(jù)公開信息顯示，2023年以來，平安人壽、友邦人壽、泰康人壽等保險(xiǎn)公司發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。其中，僅平安人壽就已累計(jì)披露對5個(gè)大額不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的投資，出資總額達(dá)539億元。

而據(jù)中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)發(fā)展報(bào)告（2023）》顯示，2022年保險(xiǎn)資金投資性房地產(chǎn)投資規(guī)模同比增長超兩成，為20.85%。

信達(dá)證券曾在研報(bào)中表示，優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的有望為險(xiǎn)企提供更多另類資產(chǎn)投資選擇。在房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)的背景下，險(xiǎn)企所投優(yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目估值或有望逐步回升，同時(shí)也有望為險(xiǎn)企貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，或有助于險(xiǎn)企增強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債匹配，提高長期資金回報(bào)率。

而從險(xiǎn)企布局不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目偏好看，除了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流資產(chǎn)等新貴外，過去一直是投資重點(diǎn)的商業(yè)辦公樓，仍舊是熱門選擇，因?yàn)檫@類資產(chǎn)的穩(wěn)定收益和增值能力，可謂與險(xiǎn)資高度適配。

中國人壽亦曾指出，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實(shí)現(xiàn)保值增值，同時(shí)抵御通脹、抵御波動(dòng)，與其他品種相關(guān)性較低，是保險(xiǎn)等長期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金長期獲得穩(wěn)健回報(bào)。

相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指，國外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對于不動(dòng)產(chǎn)配置已達(dá)到約10%的水平，而國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)配置比例仍較低。因而，在房地產(chǎn)行業(yè)政策紅利頻出的大背景下，預(yù)計(jì)險(xiǎn)資將會(huì)進(jìn)一步加碼不動(dòng)產(chǎn)投資，且變得更為“大手筆”，“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)項(xiàng)目與險(xiǎn)資特性的高度匹配一直都是不變的。”