界面新聞記者 | 王妤涵
房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，2023年深圳樓市雖有回暖，但復(fù)蘇不及預(yù)期，新房網(wǎng)簽量繼續(xù)下滑。
據(jù)樂有家研究中心1月3日發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2023年深圳全年網(wǎng)簽一手住宅31621套，同比下跌8.2%，成為近5年來新房市場成交的最低點，新房成交均價約每平方米6萬元，同比微跌1.6%。
市場成交下滑，房企的銷售排名也迎來新一輪洗牌，行業(yè)內(nèi)部分化更加明顯。
1月2日，克爾瑞發(fā)布了2023年深圳TOP20房企銷售排行榜，華潤置地以284.01億元的銷售金額位列榜首，已連續(xù)3年成為深圳房企銷售榜冠軍。
為華潤置地貢獻(xiàn)大量業(yè)績的項目是位于深圳北站片區(qū)的紅盤“超核中心潤府”，該項目是與深鐵置業(yè)共同打造，全年銷售額達(dá)到89億元，銷售面積達(dá)12.28萬平方米。
排在華潤置地之后的是招商蛇口和深鐵置業(yè)，二者分別以219.18億元、196.19億元位列流量銷售榜的第二名和第三名。
除這3家房企外，TOP20流量銷售榜單中還有深業(yè)集團(tuán)、鴻榮源、萬科、京基、卓越和人才安居，這7家房企銷售額均過百億元，此外還有6家房企銷售額在50-100億元區(qū)間，4家銷售金額在50億元以下，規(guī)模陣營分化明顯。
從榜單內(nèi)排名變化來看，中海地產(chǎn)排名上升5名，以111.2億元位于全年流量金額榜第7；本地民營房企綠景控股卡位進(jìn)入金額榜TOP20，其他房企的排名較2022年的變動幅度較小。
2023年，房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整之中，央、國企占主導(dǎo)的格局在當(dāng)下表現(xiàn)明顯，民營房企業(yè)績受市場調(diào)整沖擊較大，但仍有部分民企經(jīng)過市場多輪洗牌后，亦能站穩(wěn)腳跟。
在克爾瑞統(tǒng)計的2023年1-12月深圳TOP20房企權(quán)益銷售榜中，鴻榮源全年權(quán)益金額排名第二，與2022年持平，累計業(yè)績153.29億元，僅次于第一名華潤置地的197.15億元，另外還有京基、卓越、金光華、中洲控股、綠景等幾家民企也登上了TOP20榜單。
整體來看，深圳樓市仍面臨壓力，頭部房企總銷售額繼續(xù)下滑，并且處于近5年來的低位。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，2023年深圳TOP20房企累計流量銷售金額達(dá)2168.50億元，同比下降18.4％，入榜門檻為38.47億元，較2022年的63.79億元以及2021年的72億元有大幅下降，也同樣低于2019年、2020年大概50億元的規(guī)模。
從市場供應(yīng)端來看，2023年深圳共發(fā)放178個新盤預(yù)售許可證，新批準(zhǔn)預(yù)售房源約8.47萬套，其中商品住房7.28萬套，住房供應(yīng)達(dá)到近10年新高。
但回顧2023年全年，深圳開盤當(dāng)天就售罄的樓盤卻并不多，打折促銷反而成為開發(fā)商推盤去化的普遍手段。
在深圳2023年入市的178個新盤中，“日光盤”僅有4個，分別是福田的海德園、龍崗布吉信義金域半山三期、深房光明里和深鐵前海時代尊府，較2022年的6個“日光盤”少了2個，更是遠(yuǎn)低于2021年的34個“日光盤”。
除上述4個“日光盤”外，2023年深圳市場去化率相對較高的項目還有位于南山區(qū)的深業(yè)云海灣花園，開盤去化達(dá)到98%，接近日光水平，該盤也是2023年深圳銷售業(yè)績唯一超百億的項目，全年銷售業(yè)績達(dá)到100.37億元。
在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的調(diào)整周期后，當(dāng)下已經(jīng)從高速增長的賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪渴袌鱿碌馁I房市場，面對銷售、回款壓力，開發(fā)商普遍通過打折促銷的方式來完成去化，爭奪存量客源。
尤其在二手房領(lǐng)域，“以價換量”效應(yīng)更為顯著。
2023年12月，深圳低于指導(dǎo)價成交的房源占比已達(dá)到78.14%，創(chuàng)歷史新高，二手房低于或接近參考價成交已成為常態(tài)。
在政策松綁上，2023年，深圳前后共發(fā)布9次與樓市相關(guān)的重大調(diào)控政策，其中涉及“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低二套房首付”、“取消750萬總價豪宅線”等支持措施，在一攬子樓市政策出臺后，也刺激了深圳部分需求的釋放。
12月新房成交環(huán)比雖小幅微降，但同比仍在持續(xù)增長。據(jù)深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，12月深圳一手住宅網(wǎng)簽2554套，環(huán)比下滑7.9%；二手住宅過戶3544套，環(huán)比增加13.1%，二手過戶套數(shù)為近9個月最高，也為2023年第二高，僅次于3月份。
深房中協(xié)指出，經(jīng)過2023年樓市的觀察，無論是行業(yè)，還是社會，對于當(dāng)前的樓市，基本判斷為“L型”緩慢筑底恢復(fù)的行情，在宏觀經(jīng)濟(jì)與市場預(yù)期未能出現(xiàn)明顯趨勢性或扭轉(zhuǎn)性的改變前，房地產(chǎn)市場不太可能再出現(xiàn)較為明顯的回升。
因此，慢市場的認(rèn)知已成為當(dāng)下行業(yè)內(nèi)較為一致的共識，未來大概率仍將保持“階段性”利好刺激的節(jié)奏，即政府會選擇市場交易節(jié)點，有選擇性地推出利好政策，更為精準(zhǔn)地支持樓市，以保持總體交易量平穩(wěn)的走勢，“慢筑底，穩(wěn)修復(fù)”將成為接下來樓市的常態(tài)。