新年伊始，上海樓市發(fā)放政策“紅包”。繼去年12月上海相關(guān)部門調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房政策后，昨日（2024年1月2日），上海市住房公積金管理委員會(huì)也出手了，宣布對(duì)住房公積金個(gè)人貸款政策進(jìn)行調(diào)整。本次公積金政策調(diào)整主要針對(duì)第二套改善型住房的認(rèn)定以及首付款比例進(jìn)行了調(diào)整。

1、最新《通知》在第二套改善型住房的認(rèn)定上刪去了去年10月份文件中提到的“符合改善型認(rèn)定條件”描述，指出“繳存職工家庭名下在本市已有一套住房，在全國(guó)未使用過(guò)住房公積金個(gè)人住房貸款或首次住房公積金個(gè)人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為第二套改善型住房”。

2、《通知》還規(guī)定了第二套改善型住房的最低首付款比例。第一，對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房的，最低首付款比例為50%。第二，對(duì)于認(rèn)定為第二套改善型住房，且貸款所購(gòu)住房位于中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個(gè)行政區(qū)全域的，最低首付款比例為40%。

這次的政策會(huì)對(duì)樓市回暖有正向提振作用嗎？從去年12月政策效果來(lái)看，克而瑞研究中心指出，去年12月上海新房成交規(guī)模為82萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)38%，在一線城市中位列第一；二手房成交規(guī)模為129萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12%，在全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)城市中增幅居前，且達(dá)到下半年單月新高，明顯提振了市場(chǎng)信心。

從樓市來(lái)看，當(dāng)前處于銷售探底階段，百?gòu)?qiáng)房企銷售累計(jì)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大，2023年全年低位收官。根據(jù)克而瑞，2023年1-12月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售60064億元，累計(jì)同比-17.7%。12月單月全口徑銷售4775億元，同比-37%，各梯隊(duì)房企同比均明顯下滑，環(huán)比+11%。頭部房企韌性相對(duì)更強(qiáng)，中等規(guī)模的地方國(guó)資房企表現(xiàn)亮眼。

行情方面，去年地產(chǎn)雖有階段性爆發(fā)，但整體來(lái)看仍為震蕩下行。以中證800地產(chǎn)指數(shù)為例，該指數(shù)去年跌幅超33%，估值仍在歷史底部，調(diào)整較為充分，配置性價(jià)比或較高。后續(xù)一線城市政策持續(xù)加碼，有望帶動(dòng)全國(guó)樓市回暖，地產(chǎn)板塊也有望修復(fù)。

圖片來(lái)源：Wind

資金方面，代表龍頭房企行情的地產(chǎn)ETF（159707）昨日獲資金小幅流入，金額為187萬(wàn)元，情緒面有所好轉(zhuǎn)。從房企格局來(lái)看，分化已成行業(yè)趨勢(shì)，從去年銷售情況來(lái)看，頭部房企和國(guó)資類房企表現(xiàn)更亮眼，在后續(xù)的板塊修復(fù)行情有望率先受益。

展望后市，國(guó)信證券指出，隨著置換鏈條的逐漸打通，市場(chǎng)基本面有望企穩(wěn)回升，土儲(chǔ)質(zhì)量?jī)?yōu)、投資強(qiáng)度穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)房企將顯著受益于樓市熱度的邊際改善，取得銷售和規(guī)模的穩(wěn)定增長(zhǎng)。同時(shí)，未來(lái)一年開工勢(shì)能較大，城改+保障房建設(shè)將釋放大量高價(jià)值地塊，有能力且有資源的地方型國(guó)企將持續(xù)受益。

布局工具上，資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成，央國(guó)企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。

數(shù)據(jù)、圖片來(lái)源：滬深交易所、Wind、華寶基金。

風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整，其回測(cè)歷史業(yè)績(jī)不預(yù)示指數(shù)未來(lái)表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向。基金管理人評(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任?；鹜顿Y有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過(guò)往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。