界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
受利好政策加持，2023年最后一個(gè)月樓市成交出現(xiàn)小幅“翹尾”，百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)迎來環(huán)比增長(zhǎng)。
據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年12月百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)15.7%，11月的環(huán)比數(shù)據(jù)是下降4.1%。
不過，從全年的累計(jì)業(yè)績(jī)來看，降幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。中指數(shù)據(jù)顯示，2023年TOP100房企銷售總額為62791.0億元，同比下降17.3%。
這其中，近七成百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比降低，有31家房企同比降幅高于30%，民營(yíng)房企占27家。
在市場(chǎng)深度調(diào)整之下，仍有部分房企表現(xiàn)突出，如中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、建發(fā)房產(chǎn)、華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、大華集團(tuán)等房企的銷售均實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，其中聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、象嶼地產(chǎn)等多家地方國(guó)企的增幅均在20%以上。
克而瑞研究中心指出，2023年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)承壓，整體仍處在低位調(diào)整期?！疤貏e是下半年以來市場(chǎng)基本處于低位運(yùn)行，預(yù)期支撐不足、企業(yè)推盤積極性降低。雖然年底各大房企加大供貨量和營(yíng)銷力度，但樓市復(fù)蘇動(dòng)能不足、銷售端也未有明顯起色。”
2023年，僅剩16家規(guī)模房企全口徑規(guī)模超過千億，千億房企數(shù)量進(jìn)一步減少，對(duì)比2022年減少4家。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年百?gòu)?qiáng)房企銷售門檻值也繼續(xù)下移，且各梯隊(duì)門檻均降到近年最低。從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，TOP10房企保持較高的發(fā)展韌性，銷售操盤金額門檻為1613.7億元，同比降低3.5%。
TOP20和TOP30梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低25.4%和25.2%至599億元和379.4億元；TOP50門檻也降低20.9%至234.8億元，TOP100門檻降低4.9%至110.4億元。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)的房企銷售排行榜顯示，2023年房企銷售額TOP10分別是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、招商蛇口、碧桂園、建發(fā)房產(chǎn)、龍湖集團(tuán)和金地集團(tuán)。對(duì)比1-11月，綠城中國(guó)與招商蛇口互換位置，其余房企位次不變。
對(duì)比2022年全年，銷售額TOP10分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬科、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)、中海地產(chǎn)、招商蛇口、金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)。保利發(fā)展晉升為行業(yè)第一名，碧桂園從第一跌至第七，中海地產(chǎn)從第六名上升至第三名，建發(fā)也上升兩名排行第八，綠城中國(guó)穩(wěn)坐第五名。
2023年，房企銷售目標(biāo)設(shè)定相對(duì)保守，普遍有所下調(diào)。從典型房企的銷售目標(biāo)來看，僅越秀地產(chǎn)和建發(fā)房產(chǎn)等提高了銷售目標(biāo)，如建發(fā)房產(chǎn)年初表示全年銷售業(yè)績(jī)要增長(zhǎng)10%-20%。
從最終的銷售目標(biāo)完成率來看，2023年有9家房企目標(biāo)完成率均值為98.5%，其中華潤(rùn)、越秀地產(chǎn)、建業(yè)集團(tuán)、天地源、建發(fā)房產(chǎn)等完成全年目標(biāo)。其中，建發(fā)房產(chǎn)2023年銷售額1890.6億元，同比增長(zhǎng)11.2%。中海地產(chǎn)、招商蛇口的目標(biāo)完成率均低于90%。
分城市來看，2023年百億房企重倉(cāng)一、二線城市，30家百億代表企業(yè)的一、二線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)合計(jì)占比為85.4%，較2022年上升3.4個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，其中一線城市銷售額占比較2022年增加2.46個(gè)百分點(diǎn)至21.6%，連續(xù)兩年持續(xù)上升，市場(chǎng)需求支撐度較強(qiáng)。
在多項(xiàng)有利政策帶動(dòng)下，部分強(qiáng)二線城市市場(chǎng)活躍度正在增加，因此二線城市銷售額占比也有小幅上升，銷售額貢獻(xiàn)仍達(dá)到63.8%；三四線城市市場(chǎng)繼續(xù)承壓，2023年業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為14.6%，較2022年下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。
具體而言，長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀三大城市群銷售貢獻(xiàn)突出，合計(jì)占比超六成。2023年，百億企業(yè)長(zhǎng)三角、粵港澳（內(nèi)地）、京津冀城市群的銷售額貢獻(xiàn)較大，占比分別為38.15%、15.56%、11.62%，合計(jì)占比65.33%，分別降低1.04、0.62和增長(zhǎng)0.07個(gè)百分點(diǎn)。
此外，成渝城市群受連續(xù)兩年持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策、人口持續(xù)凈流入、購(gòu)房首付和房貸利率降低等因素影響，區(qū)域內(nèi)需求旺盛，市場(chǎng)率先恢復(fù)，銷售占比同比提升1.24個(gè)百分點(diǎn)。
具體到城市，上海、杭州、北京、廣州、南京、成都、蘇州、武漢、廈門、深圳分列2023年百億代表企業(yè)城市銷售額前十名。其中，成都銷售額同比增速較快。
展望2024年，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，2024年重點(diǎn)房企銷售有望筑底企穩(wěn)。
2023年，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售整體呈現(xiàn)“前高后低”走勢(shì)，房地產(chǎn)央國(guó)企銷售業(yè)績(jī)韌性較強(qiáng)，民營(yíng)房企業(yè)績(jī)受市場(chǎng)調(diào)整沖擊影響較大。近期政策指出“一視同仁”支持房企融資，提出“三個(gè)不低于”，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“2024年，在宏觀經(jīng)濟(jì)向好及支持政策綜合影響下，房企銷售有望筑底企穩(wěn)，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清將提速?！逼渲?，“三大工程”將是政策發(fā)力主要方向，預(yù)計(jì)將對(duì)2024年穩(wěn)投資起到重要作用，同時(shí)也會(huì)對(duì)銷售恢復(fù)、穩(wěn)定預(yù)期起到積極作用。
同時(shí)也需要注意，2024年新房銷售市場(chǎng)依然面臨調(diào)整壓力。若經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)、置業(yè)意愿改善，疊加城中村改造如期推進(jìn)，銷售規(guī)?；蚩蓪?shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。