文｜睿思網(wǎng)
隨著上海仙樂斯廣場整售開啟， “基匯資本”這家低調(diào)的PE巨頭再度回歸大眾視野。
近日，高力國際和第一太平戴維斯共同發(fā)布消息，仙樂斯廣場商辦綜合體正計劃將部分物業(yè)進(jìn)行整體出售。
這已是仙樂斯廣場時隔八年后的再次出售。
基匯的上海辦公室也賣了？
根據(jù)公開信息，仙樂斯廣場總樓面面積84967.63平方米，B1至7層為商場，為22800平方米；9層至39層為甲級寫字樓，為52296平方米。
本次出售的標(biāo)的物業(yè)地上面積共70397平方米，其中辦公面積47597萬平方米，樓層為L9-L39；商業(yè)面積為22800萬平方米，樓層為B1-L7。另包含250個停車位，地下車庫樓層為B1-B3。報價為4萬元/平方米，總價按地上面積計算，約合28億元人民幣。
據(jù)了解，相關(guān)產(chǎn)權(quán)為三家外資基金所持有，分別為基匯資本（Gaw Capital）、太盟投資集團(tuán)（PAG）以及高盛商業(yè)銀行部門在內(nèi)的投資者團(tuán)體。
值得注意的是，本次被出售物業(yè)中的某一個單元，還是基匯資本上海團(tuán)隊(duì)的辦公所在地。根據(jù)基匯資本官網(wǎng)信息，該公司上海辦公地點(diǎn)正位于仙樂斯廣場2303室。
如本次出售順利完成，基匯資本是否還繼續(xù)在該地點(diǎn)辦公還有待進(jìn)一步披露。當(dāng)然，基匯資本也有其它的選擇。
據(jù)仙樂斯廣場官網(wǎng)，該物業(yè)由香港高仁（中國）有限公司、上海仙樂斯文化實(shí)業(yè)公司、基匯資本旗下的基匯資本房地產(chǎn)基金共同投資。換言之，基匯資本本身就是仙樂斯廣場的業(yè)主之一，同時由基匯商業(yè)管理公司提供資產(chǎn)管理服務(wù)。
據(jù)相關(guān)人士透露，除了目前出售部分，仙樂斯廣場仍有約1萬平方米左右的面積不在出售之列，該部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)由其他業(yè)主所持有。
這已不是基匯資本第一次尋求出售仙樂斯廣場。
早在2014年4月，瑞安房地產(chǎn)旗下的中國新天地就與基匯資本進(jìn)行商業(yè)洽談，計劃以30億元的總價從基匯資本手中買下仙樂斯廣場。
不過，該筆交易最終并未達(dá)成。
8年售價提高不到一成
根據(jù)彼時的收購意向總價，以仙樂斯廣場84960平方米的總建筑面積計算，收購單價約為3.73萬元／平方米，較當(dāng)前出售價略低。
但根據(jù)當(dāng)時市場測算，基于仙樂斯廣場寫字樓租金8.5元／平方米／天計算，相關(guān)物業(yè)租金收益約為3000元／平方米／年。由于仙樂斯廣場的商業(yè)零售物業(yè)以餐飲、美容和生活配套的便利店為主，若加上商業(yè)零售部分租金，中國新天地年回報率約為9%。除去管理成本，市場認(rèn)為這一回報率并不算高。
由于當(dāng)時基匯資本正在同步進(jìn)行對北京盈科中心的收購，因而仙樂斯廣場的出售行為亦被市場視為其通過在上海套現(xiàn)來支持北京項(xiàng)目。
同年4月8日，基匯資本宣布，其向李嘉誠家族旗下的電訊盈科、盈大地產(chǎn)收購北京盈科中心，成交金額9.28億美元（72億 港元）。這項(xiàng)交易也成為當(dāng)時外資在中國發(fā)生的最大單項(xiàng)物業(yè)收購案，基匯資本也由此名聲大噪。
直到一年后，仙樂斯廣場才終于迎來新的買家。
2015年8月，由太盟投資集團(tuán)和高盛旗下領(lǐng)頭的財團(tuán)對仙樂斯廣場發(fā)起收購。彼時，渣打銀行更為以上安排一筆價值相當(dāng)于3.3135億美元的貸款。
據(jù)悉，參與該財團(tuán)的還包括香港上市集團(tuán)震雄集團(tuán)旗下子公司震雄投資、建生國際旗下子公司以及一位個人Chen Zhengchang。
據(jù)了解，該項(xiàng)貸款可選擇延長1.5年，包括6.64億元人民幣境內(nèi)分期償還部分和2.10億美元境外子彈式貸款部分。而該項(xiàng)三年期貸款6.64億元人民幣境內(nèi)部分以仙樂斯廣場作為抵押。
同年10月，建生國際進(jìn)一步披露，公司的全資附屬公司Kind Regent及所有買方將從所有賣方購買目標(biāo)公司（True Partner Investments Limited）已發(fā)行股份的79.73%，其中Kind Regent將購買目標(biāo)公司已發(fā)行股份的4%。收購的先決條件是目標(biāo)公司已收購物業(yè)公司（即上海仙樂斯房地產(chǎn)有限公司，直接持有仙樂斯廣場）的98.68%股份，以及目標(biāo)公司通過再融資以銀行貸款取代現(xiàn)有股東貸款。
而按建生國際當(dāng)時的公告，仙樂斯廣場由獨(dú)立估值師估值為34億元人民幣。
轉(zhuǎn)眼8年過去，仙樂斯廣場再度迎來被出售的命運(yùn)。
何時才是最好的出售時機(jī)
事實(shí)上，仙樂斯廣場的運(yùn)營情況并不差，這座位于南京西路的商廈，始終保持著相當(dāng)?shù)某鲎饴?。?jù)相關(guān)運(yùn)營機(jī)構(gòu)披露數(shù)據(jù)，目前仙樂斯廣場商場出租率約90%，辦公樓出租率超70%。
一名商業(yè)運(yùn)營人士指出，對于成熟的商業(yè)投資商而言，選擇在運(yùn)營成熟時溢價退出，遠(yuǎn)比長期持有更有價值。
除了本次再度出售的上海仙樂斯廣場，基匯資本此前已陸續(xù)出售了北京盈科中心、廣州西城都薈等項(xiàng)目，均為自持一段時間后便果斷退出。
其中，在接盤北京盈科中心4年后，基匯資本將該項(xiàng)目以約105億元的價格出售予左暉名下的愿景明德。
基匯資本相關(guān)負(fù)責(zé)人彼時曾表示，出售北京盈科中心是由于和投資人有一個協(xié)議，持有物業(yè)達(dá)到一定的限期后會在合適的時機(jī)出售，“現(xiàn)在正是時候。”
以北京盈科中心16.99萬平方米的總樓板面積計算，基匯資本在2014年買下盈科中心時的單價約為3.3萬元/平方米，按照出售的105億元計算，單價已經(jīng)上升到約6.18萬元/平方米。換言之，基匯資本通過北京盈科中心的一買一賣之間，大賺了50億元。
而在相關(guān)資產(chǎn)出售后，也有益于基匯資本補(bǔ)充流動資金，參與到其他優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目投資中。
就在一個多月前，基匯資本為位于中國一棟超高層地標(biāo)性辦公樓的現(xiàn)有貸款尋求再融資。彼時，基匯資本共籌集到價值12.4億人民幣的俱樂部貸款，由浙商銀行與永豐銀行擔(dān)任綠色融資協(xié)調(diào)人。該筆俱樂部貨款由7100萬美元（約合5.2億人民幣）的離岸貸款和7.16億人民幣的在岸貸款組成。
時間再繼續(xù)往前，今年6月30日，基匯資本宣布完成第七支亞太區(qū)房地產(chǎn)基金基匯房地產(chǎn)基金VII（Gateway Real Estate Fund VII）的募集，總募資額達(dá)30億美元。該支基金主要專注于大中華區(qū)、日本、韓國、東南亞和印度等亞太區(qū)的房地產(chǎn)主題平臺投資機(jī)會，包括寫字樓、零售、酒店、工業(yè)、數(shù)據(jù)中心、生命科學(xué)園以及私人信貸。
據(jù)了解，隨著主題平臺的投資不斷壯大，基匯資本通過收購日本首都圈的物流資產(chǎn)組合及東京的凱悅酒店，擴(kuò)大了其在日本市場的投資業(yè)務(wù)。其他投資還包括數(shù)據(jù)中心、物流倉儲、以及廣州的奧特萊斯購物中心和上海的生命科學(xué)園。該基金也在香港和內(nèi)地進(jìn)行了多項(xiàng)以房地產(chǎn)支持的私人信貸投資。
自2005年成立以來，基匯資本已募集七支以亞太區(qū)為目標(biāo)的綜合型房地產(chǎn)私募基金，同時還在美國管理增值型／機(jī)會型基金、一支亞太酒店基金、一支歐洲酒店基金，一支成長型股權(quán)基金，并在全球提供信貸投資及獨(dú)立賬戶直接投資服務(wù)，投資范圍橫跨住宅開發(fā)、寫字樓、商場、服務(wù)型公寓、酒店、物流倉儲及互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）等不同的房地產(chǎn)類別。
2005年以來截至2023年第二季度，基匯資本募集股本已達(dá)221億美元，旗下管理資產(chǎn)金額超過352億美元。