文|RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)

自2014年萬(wàn)達(dá)著手研究，2015年正式運(yùn)作以來(lái)，商業(yè)輕資產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)逐漸上升，經(jīng)歷了純管理服務(wù)、可帶資管理到可包租、合資甚至收購(gòu)的過(guò)程，與業(yè)主方洽商項(xiàng)目的勢(shì)能轉(zhuǎn)換也由強(qiáng)勢(shì)地位到現(xiàn)在的主動(dòng)投標(biāo)。項(xiàng)目越來(lái)越難洽商和簽約，業(yè)主要求越來(lái)越高，已經(jīng)令諸多輕資產(chǎn)拓展人員感到壓力巨大，甚至有一線商管公司拓展人員在一個(gè)城市工作駐扎三年未落定一單的情況。

對(duì)輕資產(chǎn)模式的質(zhì)疑聲也逐漸增加，甚至有人發(fā)出“輕資產(chǎn)黃昏”的悲觀論斷。究竟行業(yè)的走向如何？為什么輕資產(chǎn)公司感覺(jué)簽項(xiàng)目越來(lái)越難？我們與二十幾位行業(yè)輕資產(chǎn)與業(yè)主方進(jìn)行了訪談交流，對(duì)5個(gè)主要觀點(diǎn)進(jìn)行分享。

1. 入局者快速增加優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供給減少

在萬(wàn)達(dá)全面輕資產(chǎn)前，國(guó)內(nèi)的百貨運(yùn)營(yíng)商和第三方商管公司就已經(jīng)在實(shí)踐輕資產(chǎn)打法。隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，外部融資日漸收緊，資金壓力相對(duì)較小的輕資產(chǎn)模式已成為商管公司規(guī)模拓展的必選項(xiàng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至2022年底Top 100房企中已布局輕資產(chǎn)模式的占54%，相比2020年近翻倍，華潤(rùn)、星盛、寶龍等眾多房企已成立專門商管板塊并獨(dú)立上市。

輕資產(chǎn)標(biāo)的以新建項(xiàng)目為主，對(duì)項(xiàng)目介入的時(shí)點(diǎn)越早，越能把握項(xiàng)目初始的設(shè)計(jì)和定位，從而確保項(xiàng)目更加符合自身的產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)管理理念，這也降低了項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的難度。但新建項(xiàng)目未來(lái)呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì)，依據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)研究中心數(shù)據(jù)，中國(guó)購(gòu)物中心每年的增量將逐步從2015年的426個(gè)降低至2025年的321個(gè)，并且在這其中，還有相當(dāng)部分為城市外圍及更新項(xiàng)目，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更為稀缺。

輕資產(chǎn)管理公司的快速增加與優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的快速減少，造成了拓展市場(chǎng)項(xiàng)目的快速競(jìng)爭(zhēng)，一個(gè)項(xiàng)目往往出現(xiàn)多家輪番洽商，不斷相互抬高出價(jià)等條件。

2. 委托方與輕資產(chǎn)公司利益矛盾加速顯化

對(duì)于海外市場(chǎng)，資產(chǎn)管理與投資人兩者多為綁定，資產(chǎn)投資是目的，通過(guò)對(duì)資產(chǎn)的專業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)更優(yōu)的資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)回報(bào)表現(xiàn)，從而提升資產(chǎn)估值。資產(chǎn)管理人的價(jià)值也體現(xiàn)于此。相應(yīng)的，輕資產(chǎn)化其實(shí)是投資管理的“輕量化”，即依靠基金模型在資產(chǎn)投資中增加“經(jīng)營(yíng)杠桿”。

國(guó)內(nèi)的輕資產(chǎn)管理，主要為資產(chǎn)管理服務(wù)模式，包含委托管理、品牌及管理輸出、整租服務(wù)等，且更多是運(yùn)營(yíng)期的租戶管理收租服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)。整體而言都是切分“現(xiàn)金流”，實(shí)際上是“去資產(chǎn)化”，只突出了“輕”。

輕資產(chǎn)服務(wù)公司想要短期快速收益，只要立足委托項(xiàng)目，集中有限的自有資源，充分利用外部資源做好租賃服務(wù)，收取租金收益、物業(yè)費(fèi)等即可。而項(xiàng)目的長(zhǎng)期資產(chǎn)增值、未來(lái)租金上升等短期都難以見(jiàn)效，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定、持續(xù)的運(yùn)營(yíng)。這就造成了輕資產(chǎn)服務(wù)與投資方的目標(biāo)不一致，形成短期收益的機(jī)會(huì)主義與持續(xù)增值的長(zhǎng)期主義之間的矛盾。

輕資產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一個(gè)階段，甲乙雙方在諸多項(xiàng)目經(jīng)歷幾年磨合后，目標(biāo)矛盾不斷顯化，造成了兩方的解約和投資方后續(xù)對(duì)輕資產(chǎn)合作的堤防和排斥。

3. 基于產(chǎn)品線的標(biāo)準(zhǔn)能力，難以匹配日益增長(zhǎng)的非標(biāo)商業(yè)

輕資產(chǎn)化的過(guò)程，也是商管公司從“內(nèi)部運(yùn)營(yíng)”到“外部生意”的過(guò)程。不少商管服務(wù)公司脫胎于母公司開(kāi)發(fā)商，運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)都是從母公司的項(xiàng)目中鍛煉出來(lái)的。過(guò)往操盤的項(xiàng)目，多有標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線的劃分，也就形成了一整套標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品的服務(wù)能力。

而輕資產(chǎn)服務(wù)商面對(duì)的商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)需求都因場(chǎng)而異，而且越來(lái)越多是舊項(xiàng)目的翻新改造，從定位理念、硬件基礎(chǔ)、設(shè)計(jì)、招商，都與之前標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品運(yùn)作截然不同，需要公司內(nèi)部由“流程化”組織特征升級(jí)為“創(chuàng)造力”機(jī)構(gòu)，這也是商管公司從“服務(wù)母公司”轉(zhuǎn)向“服務(wù)商業(yè)市場(chǎng)”過(guò)程中需要面對(duì)的挑戰(zhàn)。

“標(biāo)準(zhǔn)化”雖然省時(shí)省力，但存在一定的路徑依賴，應(yīng)對(duì)復(fù)雜競(jìng)爭(zhēng)的能力有限。我們都知道標(biāo)簽具有兩面性，輕資產(chǎn)服務(wù)公司原有的標(biāo)簽越清晰，在某品類市場(chǎng)的心智認(rèn)知越明確，市場(chǎng)的認(rèn)知也就越固化。當(dāng)差異化的產(chǎn)品需要被委托運(yùn)營(yíng)時(shí)，也就很難被第一時(shí)間想到，或者即使想到，對(duì)其服務(wù)適配性也會(huì)心生疑慮。

4. 輕資產(chǎn)落地項(xiàng)目表現(xiàn)參差，委托方顧慮加劇

作為商管服務(wù)公司，能否通過(guò)服務(wù)獲取口碑傳播，實(shí)現(xiàn)復(fù)購(gòu)是其生意的本質(zhì)邏輯。脫胎于母公司開(kāi)發(fā)商的輕資產(chǎn)公司，原有的企業(yè)資本、管理優(yōu)勢(shì)都要轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)技能、智力資本和品牌優(yōu)勢(shì)的輸出。在接受項(xiàng)目委托前，要盤點(diǎn)清晰項(xiàng)目疑難問(wèn)題所在，評(píng)估自身對(duì)應(yīng)能力。只有與自身能力模型匹配的項(xiàng)目，才有可能順利合作直至回款。

在“跑馬圈地”的輕資產(chǎn)初期階段，不少公司不顧能力邊界而大力拓展項(xiàng)目數(shù)量，造成項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不能達(dá)到委托預(yù)期，不僅影響后續(xù)的服務(wù)獲取，也加重了委托方對(duì)于輕資產(chǎn)模式下項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成果的顧慮。近兩年來(lái)，在不少城市陸續(xù)出現(xiàn)輕資產(chǎn)解約加速的情況，不少投資商開(kāi)始放棄和原有商管公司合作而轉(zhuǎn)為自己運(yùn)營(yíng)。

5. 以過(guò)度承諾爭(zhēng)搶項(xiàng)目造成劣幣驅(qū)逐良幣

在委托輕資產(chǎn)時(shí)，高租金、高品質(zhì)通常是投資方的兩個(gè)核心訴求，但其實(shí)哪一個(gè)都要憑硬功夫和真資源達(dá)到。但在競(jìng)爭(zhēng)激烈情況下，為了成功拿到項(xiàng)目，部分輕資產(chǎn)公司就出現(xiàn)了夸大收益和檔次的過(guò)度承諾狀況。

更穩(wěn)健負(fù)責(zé)的輕資產(chǎn)管理者，只能給出誠(chéng)實(shí)理性的條件和計(jì)劃，但因?yàn)椴⒉皇撬型顿Y者都能做到專業(yè)識(shí)別，就給了實(shí)力弱但承諾高的管理公司機(jī)會(huì)，況且當(dāng)下市場(chǎng)很多是新入場(chǎng)的國(guó)企開(kāi)發(fā)商，他們更為結(jié)果導(dǎo)向，更加重了這一不良事件的發(fā)生概率——優(yōu)質(zhì)公司項(xiàng)目被搶，劣幣驅(qū)逐良幣。

結(jié)語(yǔ)

在中國(guó)當(dāng)前環(huán)境下，將資產(chǎn)的現(xiàn)金流切分開(kāi)來(lái)獨(dú)立“資本化”的商管輕資產(chǎn)，至少在中短期維度看是一種巧妙的做法，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和成長(zhǎng)性對(duì)于資本市場(chǎng)而言恰恰是重要的優(yōu)點(diǎn)。但這并不是一個(gè)“容易”的生意，未來(lái)各家在項(xiàng)目拓展上面臨的考驗(yàn)將愈發(fā)嚴(yán)峻，只有極少數(shù)機(jī)構(gòu)可以獲得市場(chǎng)的真正認(rèn)可，而留在賽道中的佼佼者，也必將輪轉(zhuǎn)回歸，進(jìn)入“棄輕從重”的新征程。