文｜睿思網(wǎng)
蘇寧環(huán)球最終還是放棄了28億元的定增計(jì)劃。
按照最初的設(shè)想，蘇寧環(huán)球擬募資不超過(guò)人民幣28億元，用于投資建設(shè)天華硅谷莊園三區(qū)(榮錦瑞府)項(xiàng)目、北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。
在12月15日最新公告中，蘇寧環(huán)球正式宣布終止該定增方案，原因是目標(biāo)募投項(xiàng)目北外灘水城二十街區(qū)(濱江雅園)項(xiàng)目已通過(guò)自籌資金順利建設(shè)實(shí)施。
這看似是一次成功的自救。但市場(chǎng)卻認(rèn)為，定增終止背后，或許是蘇寧環(huán)球借道項(xiàng)目融資“圈錢”的愿望落空了。
夸大投資額增加募資規(guī)模？
2022年12月30日，蘇寧環(huán)球宣布了上述定增方案。具體來(lái)看，蘇寧環(huán)球擬非公開發(fā)行A股股票不超過(guò)91039.09萬(wàn)股（含本數(shù)），募資不超過(guò)28億元。
當(dāng)中80%用于項(xiàng)目建設(shè)：18億元用于天華硅谷莊園三區(qū)（榮錦瑞府）項(xiàng)目，5億元用于北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園）項(xiàng)目，剩余5億元補(bǔ)充流動(dòng)資金。
據(jù)了解，以上兩個(gè)項(xiàng)目均位于南京。其中，蘇寧環(huán)球本次提及的北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園）項(xiàng)目，位于南京江北新區(qū)，總建筑面積約 32.1 萬(wàn)平方米，其中地上建筑面積約 26 萬(wàn)平方米，地下建筑面積約 5.5 萬(wàn)平方米。主要建設(shè)內(nèi)容包括：住宅、商業(yè)及配套用房。該項(xiàng)目已于 2017 年 正式開建。
根據(jù)當(dāng)時(shí)蘇寧環(huán)球?qū)ν馀兜捻?xiàng)目投資計(jì)劃，北外灘水城二十街區(qū)（濱江雅園）項(xiàng)目總投資約20.44億元，擬投入募集資金5億元；天華硅谷莊園三區(qū)( 榮錦瑞府 )項(xiàng)目，總投資約30.41億元，擬投入募集資金18億元。
可見，本次計(jì)劃定增募資的金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到投資金額。蘇寧環(huán)球的募資需求度是否這么高，也是當(dāng)時(shí)市場(chǎng)對(duì)本次方案的疑問(wèn)點(diǎn)之一。
另外，募資投向榮錦瑞府項(xiàng)目的金額幾乎占了總募資的64%，而投向?yàn)I江雅園的金額僅為5億元，單從金額來(lái)看，顯然榮錦瑞府項(xiàng)目的資金需求量更大。如今，蘇寧環(huán)球卻僅以濱江雅園項(xiàng)目順利實(shí)施而取消整個(gè)定增計(jì)劃，讓整件事也變得似乎不那么符合常理。當(dāng)然，不排除濱江雅園項(xiàng)目去化超出預(yù)期，快速回籠了足夠的資金，滿足了相關(guān)投資需求。
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年12月20日，濱江雅園項(xiàng)目入網(wǎng)總套數(shù)2446套，入網(wǎng)總面積254113.6㎡，未售總套數(shù)757套，未售總面積80347㎡，項(xiàng)目總均價(jià)19946元/㎡。
以此推算，項(xiàng)目整體去化率僅約68%，總銷售金額34.58億元。而在此前定增方案中，蘇寧環(huán)球稱該項(xiàng)目可獲得收入47.89億元，兩者之間存在一定的差距。
值得注意的是，該項(xiàng)目最新一期開盤是在2022年10月23日，即在定增公布之前。根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，當(dāng)期開盤為7幢、9幢、11幢、12幢，當(dāng)中除了9幢至今仍未售外，其余已為在售狀態(tài)。至此，濱江雅園項(xiàng)目12幢已全部開發(fā)完畢，并進(jìn)入銷售狀態(tài)。
但經(jīng)過(guò)一年的消化，上述房源的去化表現(xiàn)仍強(qiáng)差人意，僅11幢去化達(dá)到80%，7幢及12幢的去化率分別為40.69%及50.34%。而根據(jù)當(dāng)前成交情況測(cè)算，該批次推售房源的成交額約為6.83億元。
而根據(jù)蘇寧環(huán)球2022年年報(bào)及半年報(bào)，濱江雅園全年銷售10.33億元，上半年成交金額為7.38億元?？梢?，盡管下半年新盤入市，但銷售情況并不理想。
雖說(shuō)項(xiàng)目難以售罄，至少濱江雅園已開始錄得盈利。2021年、2022年及2023年上半年，項(xiàng)目分別結(jié)算了7.15億元、13.28億元及5.96億元，合計(jì)貢獻(xiàn)收入26.39億元；實(shí)現(xiàn)的效益分別為3.3億元、6.1億元及2.54億元，合計(jì)為11.9億元。
即便如此，濱江雅園的銷售回籠資金最多只能滿足自身項(xiàng)目開發(fā)投資需要。根據(jù)2023年上半年年報(bào)所示，截至期末，濱江雅園項(xiàng)目累計(jì)投入金額為3.97億元。而該筆投資資金仍使用上一次募資資金。
2020年11月11日，蘇寧環(huán)球發(fā)布公告，公司變更上次募資用途，將4.66億元用于北外灘水城二十街區(qū)即濱江雅園項(xiàng)目建設(shè)。而后再次調(diào)整，變更為4.5億元。事實(shí)上，該筆調(diào)整后的資金并未使用完畢，截至今年上半年，投資使用進(jìn)度為88.25%。
換言之，濱江雅園在前述募資資金仍未使用完畢的情況下，就開始進(jìn)行新一筆的募資計(jì)劃。
更為需要關(guān)注的是，在該次變更公告中，蘇寧環(huán)球表示濱江雅園預(yù)計(jì)總投資約16.42億元。而蘇寧環(huán)球?qū)τ跒I江雅園的投資金額數(shù)據(jù)也異常飄忽，在最新的定增方案前，蘇寧環(huán)球曾公開披露，濱江雅園的投資額為12.8億元，但到了定增方案中，項(xiàng)目的投資額則無(wú)故多了8個(gè)億，達(dá)到20.44億元。另?yè)?jù)預(yù)售證信息，濱江雅園12棟樓總需投入16.61億元，同樣少于20.44億元。而截至2022年底，項(xiàng)目進(jìn)度已達(dá)到95%，多出來(lái)的投資額將用于哪里？
該情況在另一募投標(biāo)的天華硅谷莊園三區(qū)（榮錦瑞府）項(xiàng)目同樣發(fā)生。根據(jù)預(yù)售信息顯示，榮錦瑞府分期建設(shè)，13棟樓合計(jì)投資10.37億元。官方披露的投資額也是10億元左右。而在定增方案中，該項(xiàng)目的總投資金額則飆升至30.41億元。
因此，在蘇寧環(huán)球定增方案披露之時(shí)，就曾有投資者質(zhì)疑，蘇寧環(huán)球是否存在通過(guò)夸大開發(fā)項(xiàng)目投資金額，從而增加定增規(guī)模之嫌。畢竟募資到手后，變更資金投向是上市公司的慣常手法，至少在濱江雅園項(xiàng)目中，已早有體現(xiàn)。
因此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此次蘇寧環(huán)球以濱江雅園項(xiàng)目順利實(shí)施來(lái)結(jié)束此次“詭異”的定增，不過(guò)是個(gè)美麗的托詞。
蘇寧環(huán)球有多缺錢？
疑似夸大投資額來(lái)募資，蘇寧環(huán)球到底有多缺錢？
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，蘇寧環(huán)球的總資產(chǎn)為153.93億元，總負(fù)債為56.13億元，其中，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為8.63億元，但其手持貨幣資金僅為11.13億元。
盡管現(xiàn)金可覆蓋短期債務(wù)，但多少令蘇寧環(huán)球捉襟見肘。這一艱難處境延續(xù)到今年。
由于定增方案遲遲未有落地，而部分債務(wù)已到期，這進(jìn)一步導(dǎo)致蘇寧環(huán)球的賬面資金縮減。
截至今年三季度，蘇寧環(huán)球手持貨幣資金僅為5.5億元，但同時(shí)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債也降至2.6億元。
但蘇寧環(huán)球的其它風(fēng)險(xiǎn)正在飆升。由于地產(chǎn)項(xiàng)目銷售增加計(jì)提銷項(xiàng)稅額增加，截至三季度，蘇寧環(huán)球的其他流動(dòng)負(fù)債大幅增加88.56%至6809.6萬(wàn)元。
另外，蘇寧環(huán)球的收入也難以提振。今年上半年，蘇寧環(huán)球?qū)崿F(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.33 億元，同比減少8.76%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 3.03 億元，同比下降7.94%；至三季度末，蘇寧環(huán)球收入及歸母凈利潤(rùn)分別為14.65億元、3.83億元，跌幅分別擴(kuò)大至19.07%、22.16%。
從業(yè)務(wù)構(gòu)成來(lái)看，盡管蘇寧環(huán)球自2020年起嘗試多元化轉(zhuǎn)型，新增混凝土、酒店業(yè)、文化業(yè)、醫(yī)美、其他等，但房地產(chǎn)始終是蘇寧環(huán)球業(yè)績(jī)主要貢獻(xiàn)來(lái)源。
根據(jù)2023年半年報(bào)，當(dāng)期蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)板塊營(yíng)業(yè)收入為8.45億元，同比減少13.39%。期內(nèi)，醫(yī)美、酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，可惜仍然難以擔(dān)當(dāng)“第二增長(zhǎng)曲線”的重任。半年報(bào)所示，醫(yī)療美容、酒店?duì)I收分別為9378萬(wàn)元、6298萬(wàn)元，分別同比增長(zhǎng)25.19%、36.23%；建筑材料、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等持續(xù)疲軟。
顯然，盡管房地產(chǎn)行業(yè)仍然備受挑戰(zhàn)，蘇寧環(huán)球仍然只能依賴地產(chǎn)銷售來(lái)維系公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。
從近年蘇寧環(huán)球的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，表現(xiàn)也相對(duì)平庸。據(jù)睿思網(wǎng)查閱，在2018年過(guò)30億后，2019-2022年，蘇寧環(huán)球的銷售金額分別為19.28億元、14.95億元、20.65億元及15.36億元。
去化難題一直縈繞著蘇寧環(huán)球。濱江雅園就是典型例子，作為蘇寧環(huán)球的標(biāo)桿項(xiàng)目，是業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的主力，幾乎貢獻(xiàn)了當(dāng)年2/3的銷售額。但正如上文所述，該項(xiàng)目的去化始終強(qiáng)差人意。
不過(guò)似乎蘇寧環(huán)球?qū)Υ瞬⒉辉谝?，因其并不追求將?guī)模做大。故此，近幾年其也并未新增土儲(chǔ)，“啃老本”就足以令其細(xì)水長(zhǎng)流發(fā)展數(shù)十年。
截至今年上半年，蘇寧環(huán)球共擁有六宗地塊，總占地面積為172.63萬(wàn)平方米，總建筑面積208.66萬(wàn)平方米，剩余可開發(fā)建筑面積為208.66萬(wàn)平方米，且八成主要集中在南京區(qū)域。按照其2022年8.83萬(wàn)平米銷售速度，蘇寧環(huán)球還可以賣25年。
在濱江雅園項(xiàng)目中，蘇寧環(huán)球也特地留出了一幢“捂盤待售”，只是不知未來(lái)的樓市走勢(shì)能否如蘇寧環(huán)球預(yù)期有所上漲。
因此，蘇寧環(huán)球也被市場(chǎng)冠以“不思進(jìn)取”。為了增厚賬面資金，2022年，蘇寧環(huán)球通過(guò)不拿地保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，減少投資支出和籌資活動(dòng)，收回理財(cái)產(chǎn)品等手段，使得賬面現(xiàn)金及等價(jià)物從2021年的-4.42億元轉(zhuǎn)正為5.28億元。
這也不難理解，為何蘇寧環(huán)球打起了定增的主意，只是這次未能如愿。躺平已久的蘇寧環(huán)球，會(huì)開始重新努力起來(lái)嗎？