文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨
臨近年底，北京加快了土地出讓節(jié)奏。
12月20日，北京繼續(xù)出讓兩宗涉宅地塊，分別位于昌平區(qū)和房山區(qū)，總出讓面積約9.97萬平方米，總規(guī)劃建面約25萬平方米，兩幅地塊總起價(jià)54.7億元。
本次這兩宗地塊在競拍規(guī)則上均采用“限地價(jià)+搖號(hào)（交高標(biāo)）”方式出讓。在今年多個(gè)二線城市放開土地競拍限價(jià)后，北京和上海是目前少數(shù)仍在執(zhí)行土地限價(jià)的城市。這一政策的初衷是為了抑制地價(jià)過熱，保持土地市場穩(wěn)定。
北京此次出讓的兩宗宅地，最終均以底價(jià)成交。
其中，昌平朱辛莊地塊被中海地產(chǎn)+未來科學(xué)城聯(lián)合體拿下，成交總價(jià)42.7億元，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為6.6萬元/平方米；房山區(qū)長陽地塊，則由北京城建以底價(jià)12億元拿下，住宅銷售指導(dǎo)價(jià)為4.5萬元/平方米。
從地塊區(qū)位看，本次土拍的昌平朱辛莊地塊距離地鐵朱辛莊站約800米左右，地鐵8號(hào)線和昌平線是京北重要的通勤路線，交通便利。另外地塊周邊生活配套資源也很豐富，有萬達(dá)廣場、萬科TBD、以及在建的合生匯等大型商場。
目前該地塊周邊在售的新房主要有越秀星樾和大華啟宸府，銷售均價(jià)都是6.2萬元/平方米，且目前已經(jīng)是尾盤銷售狀態(tài)。
本次土拍的另一宗房山長陽地塊距離東側(cè)的地鐵9號(hào)線/房山線廣陽城站僅350米，交通條件也不錯(cuò)。生態(tài)資源方面有長陽公園、房山新城濱水森林公園等作為配套，生活氛圍濃厚。
但這兩宗在地塊地理區(qū)位比較優(yōu)越的情況下，最終卻以底價(jià)成交。這一現(xiàn)象與地塊自身情況、競拍單位以及當(dāng)下市場環(huán)境息息相關(guān)。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，由于昌平朱辛莊地塊捆綁的公建混合用地體量過大，達(dá)7.7萬平米，且該地塊競得人不得分割銷售，僅可以整體出讓或自持，因此勸退了一些意向購地企業(yè)，最終被中海地產(chǎn)+未來科學(xué)城聯(lián)合體競得。
張凱認(rèn)為，朱辛莊地塊被未來科學(xué)城+中海拿下，是意料之中的事情。早在2022年10月，未來科學(xué)城和中海就簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩家企業(yè)以聯(lián)合體的形式參與了今年2月份朱辛莊另一宗地塊的競拍，當(dāng)時(shí)拿下了熱度相當(dāng)不錯(cuò)的一宗地塊。
今年12月4日，昌平區(qū)人民政府公布了與中海地產(chǎn)合作的消息，當(dāng)時(shí)未來科學(xué)城也參與了中海地產(chǎn)和昌平區(qū)政府的這次會(huì)談。
與此同時(shí)，未來科學(xué)城也是此次朱辛莊地塊的一級(jí)開發(fā)商，兩家公司此次聯(lián)合拿地，也符合市場預(yù)期。
相比今年上半年北京土地市場熱度高，參與競爭房企多，不少優(yōu)質(zhì)地塊都要憑借運(yùn)氣搖號(hào)才能獲得，臨近年底的市場熱度有所降低，同時(shí)今年北京的總體土地出讓收入也下滑。
根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，今年1-11月全國土地出讓總收入約4.2萬億元，同比下降17.9%。今年前10個(gè)月，北京的土地出讓收入約1480億元，與2021年全年的1905億元、2022年全年的1615億元還有一定差距。
從開發(fā)商的角度來看，臨近年底拿地?zé)崆榻档鸵彩鞘袌稣咝星椋蟛糠址科蠼衲甑哪玫仡A(yù)算基本使用完畢，同時(shí)年底拿地只能等到第二年才銷售，對(duì)一些有銷售壓力的企業(yè)來說會(huì)選擇觀望。
為提高土地市場熱度和房企拿地積極性，北京也出臺(tái)了新的土拍規(guī)則。
12月19日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于明確商品住宅用地項(xiàng)目相關(guān)土地價(jià)款有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡稱《通知》）。
《通知》明確，對(duì)于新發(fā)布出讓公告的住宅用地搭配公建用地出讓的項(xiàng)目，將在公告（預(yù)申請(qǐng)公告）中分別明確住宅用途、公建用途的起始價(jià)，并按照各自用途起始價(jià)占項(xiàng)目起始總價(jià)的比例，確定土地成交價(jià)款中溢價(jià)部分住宅用途、公建用途所占比例。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次北京土拍政策分用途明晰了地價(jià)款，說明在優(yōu)化供地環(huán)境，可以提升房企拿地決策的精準(zhǔn)性。通過此類政策，也有助于落實(shí)土地的精細(xì)化管理，對(duì)于房企拿地方面精準(zhǔn)核算、更精準(zhǔn)購地等都有幫助。
“2023年下半年，各地供地政策出現(xiàn)了一些優(yōu)化和調(diào)整。后續(xù)隨著各地土地市場的回暖，一些土地新的政策內(nèi)容會(huì)增加，尤其體現(xiàn)為進(jìn)一步優(yōu)化拿地的營商環(huán)境。此次北京做法也值得全國其他城市學(xué)習(xí)?！眹?yán)躍進(jìn)稱
也有市場分析認(rèn)為，該政策的出臺(tái)，將為后續(xù)北京土地市場注入新的動(dòng)力。
按照北京的供地計(jì)劃，在今年12月31日之前還有5宗住宅用地將繼續(xù)出讓，地塊分別位于門頭溝、豐臺(tái)、石景山、順義和大興，總起始價(jià)約136.1億元。
其中，較為熱門的石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)地塊，土地面積9.66萬平方米，規(guī)劃建筑面積33.63萬平方米，起始價(jià)56.1億元，上限價(jià)格為64.515億元。從地塊位置來看，豐臺(tái)區(qū)大紅門地塊也會(huì)憑借其所在板塊熱度獲得房企關(guān)注。
北京在年底的節(jié)點(diǎn)調(diào)整優(yōu)化土拍政策，也是為接下來能更好地推進(jìn)土拍流程、提高市場熱度做準(zhǔn)備。