文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

即將過(guò)去的2023年，是房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的一年，樓市政策環(huán)境已接近十年來(lái)最寬松階段，尤其是近期北京和上海也出臺(tái)了樓市支持政策。

但這些政策的落地效果還有待市場(chǎng)反饋，目前樓市中也還有一些因素制約著市場(chǎng)修復(fù)。

在價(jià)格方面，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前11月，全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅0.16%。從11月來(lái)看，百城新房均價(jià)為16203元/平米，環(huán)比上漲0.05%。得益于8月多部委出臺(tái)樓市優(yōu)化舉措、“金九銀十”部分改善項(xiàng)目入市，從9月起，百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比呈微幅上漲態(tài)勢(shì)。

相比新房，二手房市場(chǎng)還是面臨下滑壓力。今年前11月，百城二手房價(jià)格累計(jì)下跌3%。其中11月，百城二手房均價(jià)1.54萬(wàn)/平米，環(huán)比下跌0.56%，已連續(xù)19個(gè)月環(huán)比下跌。

從全年的走勢(shì)來(lái)看，年初二手房成交較為活躍，價(jià)格環(huán)比跌幅短暫收窄；年中市場(chǎng)下行壓力增大，且9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策執(zhí)行后，換房需求增加，推動(dòng)重點(diǎn)城市二手房掛牌量走高，使得年中二手房?jī)r(jià)加速下行。

在成交量方面，百城新房成交面積同比下降約5%，絕對(duì)規(guī)模為2016年以來(lái)同期最低水平。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，1-11月，百城新建商品住宅月均銷售面積約2861萬(wàn)平米，同比下降4.6%。

從不同城市梯隊(duì)來(lái)看，一線城市新房銷售面積同比增長(zhǎng)約3%；二線、三四線城市同比均下降。

其中，前11月，上海、廣州銷售面積分別為1268.1萬(wàn)平米、706萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)10.9%、1.3%。北京、深圳銷售面積分別為680.5萬(wàn)平米、294萬(wàn)平米，同比分別下降1.1%和11.1%。

在政策帶動(dòng)及低基數(shù)下，二手房市場(chǎng)仍保持一定的成交活躍度。1-10月，北京、上海、重慶、深圳、廣州、杭州、南京等15個(gè)代表城市二手房成交面積約11670萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)35.4%。11月前四周，重點(diǎn)城市周均成交套數(shù)較10月周均增長(zhǎng)17.0%。

今年前11月，北京、上海、廣州、深圳的二手房成交套數(shù)分別為141591套、162441套、78608套和29074套，成交面積分別約為1274萬(wàn)平米、1329萬(wàn)平米、750萬(wàn)平米和279萬(wàn)平米。

在市場(chǎng)供求方面，整體而言，供需兩端均走弱，庫(kù)存周期仍維持高位水平。

1-11月，北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥等50個(gè)代表城市商品住宅月均批準(zhǔn)上市面積接近1600萬(wàn)平米，同比下降約10%。同期月均成交面積為1965萬(wàn)平米，銷供比為1.23，依舊處于供小于求的態(tài)勢(shì)。

在供應(yīng)走弱的背景下，截止11月末，50城的庫(kù)存出清周期為19.5個(gè)月，較2022年末延長(zhǎng)1.4個(gè)月，去化壓力仍然較大。

土地市場(chǎng)方面，各梯隊(duì)城市的推貨面積、成交規(guī)模、出讓金同比均有下降，央國(guó)企仍是拿地主力，土拍熱度分化加劇。

1-11月，全國(guó)300城推出住宅用地5.7億平米，同比下降21.5%，成交3.4億平米，同比下降28.0%，絕對(duì)規(guī)模為近十年同期最低位。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-11月，TOP100企業(yè)拿地總額10855億元，拿地規(guī)模同比下降6.6%，TOP100門檻值為23億元，同比下降7億元。

其中，中海、保利、建發(fā)、華潤(rùn)、綠城中國(guó)的權(quán)益拿地金額排名前五，分別為920億元、813億元、714億元、672億元和539億元。保利、浙江榮盛控股集團(tuán)、建發(fā)、華潤(rùn)、山西汾飛發(fā)展集團(tuán)的權(quán)益拿地面積排名前五，分別為546萬(wàn)平米、481萬(wàn)平米、468萬(wàn)平米、413萬(wàn)平米、395萬(wàn)平米。

受優(yōu)質(zhì)地塊成交占比提升的帶動(dòng)，各線城市的樓面價(jià)都有所上漲。一線城市樓面均價(jià)同比上漲8.6%，北京、上海今年有多宗觸頂搖號(hào)地塊，而廣州、深圳的土拍情緒較弱。

二線城市今年推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊，樓面均價(jià)同比上漲10.3%。如10月以來(lái)，濟(jì)南、合肥、成都相繼拍出高溢價(jià)率地塊。同時(shí)，取消土地限價(jià)也帶動(dòng)少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍升溫。

回顧今年的房地產(chǎn)政策環(huán)境，7月中央政治局會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)定調(diào)，提出“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”，并進(jìn)一步明確推進(jìn)城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施以及規(guī)劃建設(shè)保障性住房，打開(kāi)了優(yōu)化樓市政策的空間。

從8月以來(lái)，多地相繼落實(shí)具體政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)政策底。其中包括優(yōu)化限購(gòu)、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、降低首付、優(yōu)化套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、提高貸款額度、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等方面，不斷完善政策工具箱，力促剛性和改善性住房需求釋放。

12月14日，北京、上海兩大政策調(diào)控最嚴(yán)城市，接連出臺(tái)利好政策，包括優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降首付、降利率，從降低購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻上全面發(fā)力，除了限購(gòu)政策外，政策基本一步到位。

中指研究院分析，本次北京、上海大力度優(yōu)化樓市政策，整體符合市場(chǎng)預(yù)期，政策優(yōu)化對(duì)二套房購(gòu)房者尤為利好，大幅降低了購(gòu)房者置業(yè)門檻和購(gòu)房成本，是落實(shí)“以進(jìn)促穩(wěn)”的重要舉措。

從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，短期北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度均有望提升，預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。北京、上海市場(chǎng)預(yù)期好轉(zhuǎn)或?qū)⑦M(jìn)一步提振整體市場(chǎng)信心，推動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)加快筑底企穩(wěn)。

展望2024年，一線城市限購(gòu)、限貸等政策仍有較大優(yōu)化空間，且城中村改造進(jìn)程有望加快推進(jìn)，優(yōu)質(zhì)供給增加也有望對(duì)市場(chǎng)形成一定支撐。預(yù)計(jì)一線城市新房銷售面積繼續(xù)穩(wěn)中有增，二線城市2024年市場(chǎng)有望底部企穩(wěn)，三四線城市新房銷售規(guī)?；蜓永m(xù)下行態(tài)勢(shì)。