今年以來(lái)，地產(chǎn)板塊階段性爆發(fā)，但整體來(lái)看仍震蕩下行，截至12月15日，中證800地產(chǎn)指數(shù)年初以來(lái)最大回撤已超35%。從具體行情來(lái)看，近一周行情以近9年低點(diǎn)為支撐，繼續(xù)磨底。與行情的遇冷不同的是，政策面持續(xù)釋放積極信號(hào)，年底兩大重磅會(huì)議為地產(chǎn)明年發(fā)展做出新定調(diào)，地產(chǎn)磨底階段就此結(jié)束嗎？本文六大信號(hào)告訴你。
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信號(hào)一：重磅高層會(huì)議定調(diào)“先立后破”，地產(chǎn)行業(yè)迎新機(jī)遇
12月高層會(huì)議提出2024年要“堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”。作為支柱產(chǎn)業(yè)，先立后破的要求為地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。后續(xù)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議延續(xù)高層會(huì)議精神，地產(chǎn)呵護(hù)政策有望持續(xù)出臺(tái)。從兩次會(huì)議的表述來(lái)看，地產(chǎn)政策或從金融和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)維度發(fā)力。
從金融端政策看，目前房企端的壓力主要體現(xiàn)為融資壓力，2024年將比2023年有更寬松的融資環(huán)境，包含總規(guī)模及融資成本等。金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)以來(lái)，多家商業(yè)銀行貫徹落實(shí)會(huì)議精神，密集與房地產(chǎn)企業(yè)座談?wù){(diào)研，加大民營(yíng)企業(yè)貸款投放力度，11月以來(lái)，工行、農(nóng)行、中行等主要銀行向非國(guó)有房企投放房地產(chǎn)開發(fā)貸款300多億元。
從經(jīng)濟(jì)端政策看，當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)最大的矛盾點(diǎn)在于商品房的回落，后續(xù)或從兩方面改善。從存量視角看，降低按揭利率和首付比例，放松購(gòu)房限制政策等措施或逐步加碼。從增量視角看，預(yù)計(jì)明年將通過三大工程來(lái)對(duì)沖商品房的回落。三大工程，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施，將有效的拉動(dòng)實(shí)物量的增長(zhǎng)。
信號(hào)二：北京、上海同時(shí)放大招，一線城市樓市政策持續(xù)優(yōu)化
12月14日晚，樓市迎來(lái)兩大消息。繼廣深先行放松后，北京、上海兩大一線城市同步調(diào)整優(yōu)化了購(gòu)房相關(guān)政策：
?北京首套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一下調(diào)為30%；二套住房個(gè)人住房貸款最低首付款比例下調(diào)為城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%。
?上海首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減10個(gè)基點(diǎn)，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
國(guó)金證券認(rèn)為，當(dāng)前四大一線城市寬松政策均已落地，若后續(xù)成交熱度上升將助力房?jī)r(jià)企穩(wěn)，改善市場(chǎng)的觀望情緒，對(duì)于房企的銷售去化有邊際改善效應(yīng)。在限制性政策逐步放松的同時(shí)，保障房的配套措施或?qū)⒙涞?，建設(shè)有望提速，進(jìn)而加速行業(yè)K型分化。
信號(hào)三：化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，多家銀行密集與房企召開座談會(huì)
12月經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)于“防范化解風(fēng)險(xiǎn)”著墨較多，強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線”，房企后續(xù)信用風(fēng)險(xiǎn)或逐步釋放。中銀證券認(rèn)為，雖然部分資金鏈緊張的房企仍有可能出現(xiàn)債務(wù)違約事件，但行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較低，原因主要有兩點(diǎn)：
?債券市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，個(gè)別資金緊張的房企或出現(xiàn)違約。
?由于國(guó)有企業(yè)和國(guó)有銀行的主導(dǎo)作用，發(fā)生大范圍金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的概率較低。
從房企端來(lái)說，11月以來(lái)，已有中行、農(nóng)行、建行、交行等多家銀行響應(yīng)中央號(hào)召，密集與房企召開座談會(huì)，對(duì)接房企融資需求，涉及萬(wàn)科、綠城、金地龍湖、美的、新城、濱江等多家混合所有制和民營(yíng)房企，甚至包括部分出險(xiǎn)房企。從信號(hào)意義來(lái)說，給市場(chǎng)注入了一定的信心，緩解了部分對(duì)于民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企的連環(huán)信用恐慌。
信號(hào)四：二手房成交提升，或有效帶動(dòng)商品房市場(chǎng)回暖
今年下半年來(lái)，各級(jí)政策陸續(xù)釋放，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“降低首套支付比例”等促需求措施接連不斷，從樓市回暖效果看，二手房成交提升效果明顯。根據(jù)有關(guān)部門數(shù)據(jù)，今年1到11月，全國(guó)二手房交易量占全部房屋交易量的比重達(dá)到了37.1%，創(chuàng)造歷史新高，全國(guó)已經(jīng)有7個(gè)省和直轄市二手住宅的交易量超過了新建商品住宅交易量。
方正證券認(rèn)為，二手房成交的提升可有效帶動(dòng)商品房市場(chǎng)回暖，在認(rèn)房不認(rèn)貸、首付利率下調(diào)、限購(gòu)政策松動(dòng)等因素的多重影響之下，置換的鏈條開始轉(zhuǎn)動(dòng)。近期政策多點(diǎn)突破，后續(xù)需求端政策發(fā)力空間仍存，一線城市商品房成交回暖再為市場(chǎng)注入一針強(qiáng)心劑。
信號(hào)五：投資端積極因素顯現(xiàn)，板塊見底可能性較大
12月11日盤后，房企龍頭保利發(fā)展放出“回購(gòu)+增持”兩個(gè)大招，明顯提振了隔日行情。而復(fù)盤歷史來(lái)看，2008年9月、2014年2月、2015年8月，實(shí)控人保利集團(tuán)都出臺(tái)了增持計(jì)劃。這幾次時(shí)間點(diǎn)，保利發(fā)展的股價(jià)都處在階段性底部，隨后保利發(fā)展和房地產(chǎn)板塊都有顯著的上漲行情。機(jī)構(gòu)表示此舉或明確了板塊底部。
除了央企龍頭回購(gòu)+增持為投資端注入信心外，開發(fā)商投資熱情提升同樣釋放回暖信號(hào)。自恢復(fù)價(jià)高者得以來(lái)，已有合肥、蘇州、成都、長(zhǎng)沙和東莞拍出單價(jià)地王，杭州板塊地王價(jià)格刷新。例如，擅長(zhǎng)逆周期拿地的中海10月至今不到2個(gè)月新增投資超過440億元，1-11月投資金額也因此比去年同期有20%以上增幅。
信號(hào)六：板塊估值歷史極限低位，修復(fù)空間較大
以中證800地產(chǎn)為例，該指數(shù)年初以來(lái)深度調(diào)整，今年年初至12月15日，指數(shù)最大回撤超35%，調(diào)整較為充分。從估值看，指數(shù)最新PB估值為0.68X，處近10年0.7%百分位，已達(dá)歷史極限估值低位。疊加近期政策寬松、樓市回暖、風(fēng)險(xiǎn)釋放等積極因素，板塊后續(xù)估值修復(fù)空間較大，配置性價(jià)比較高。
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綜上六大信號(hào)，民生證券指出地產(chǎn)春江水暖鴨先知，預(yù)計(jì)將有更多支持政策出臺(tái)，建議關(guān)注板塊底部機(jī)會(huì)。另外，該機(jī)構(gòu)認(rèn)為投資端的重要性及領(lǐng)先于銷售的意義，地產(chǎn)企業(yè)投資行為的變化都值得關(guān)注（包括拿地和股票回購(gòu)），現(xiàn)在出現(xiàn)了雙重信號(hào)。資本市場(chǎng)前期對(duì)地產(chǎn)情緒過于悲觀，而相信地產(chǎn)企業(yè)自身判斷和相應(yīng)行為更有參考價(jià)值。
布局工具上，資料顯示，地產(chǎn)ETF（159707）跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，匯集市場(chǎng)16只頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優(yōu)勢(shì)，前十大成份股權(quán)重超8成，央國(guó)企含量高！地產(chǎn)ETF（159707）也是目前市場(chǎng)上唯一跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)的行業(yè)ETF，具備稀缺性與辨識(shí)度。
數(shù)據(jù)、圖片來(lái)源：滬深交易所、Wind、華寶基金。
風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)ETF被動(dòng)跟蹤中證800地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)基日為2004.12.31，發(fā)布日期為2012.12.21，指數(shù)成份股構(gòu)成根據(jù)該指數(shù)編制規(guī)則適時(shí)調(diào)整，其回測(cè)歷史業(yè)績(jī)不預(yù)示指數(shù)未來(lái)表現(xiàn)。文中指數(shù)成份股僅作展示，個(gè)股描述不作為任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉(cāng)信息和交易動(dòng)向?；鸸芾砣嗽u(píng)估的本基金風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為R3-中風(fēng)險(xiǎn)，適合適當(dāng)性評(píng)級(jí)C3以上投資者。任何在本文出現(xiàn)的信息（包括但不限于個(gè)股、評(píng)論、預(yù)測(cè)、圖表、指標(biāo)、理論、任何形式的表述等）均只作為參考，投資人須對(duì)任何自主決定的投資行為負(fù)責(zé)。另，本文中的任何觀點(diǎn)、分析及預(yù)測(cè)不構(gòu)成對(duì)閱讀者任何形式的投資建議，亦不對(duì)因使用本文內(nèi)容所引發(fā)的直接或間接損失負(fù)任何責(zé)任。基金投資有風(fēng)險(xiǎn)，基金的過往業(yè)績(jī)并不代表其未來(lái)表現(xiàn)，基金管理人管理的其他基金的業(yè)績(jī)并不構(gòu)成基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的保證，基金投資需謹(jǐn)慎。