界面新聞記者 | 紀(jì)瑤

時近年末，公募REITs申報節(jié)奏加快。近日，有4單公募REITs獲受理，包含3單倉儲物流類REITs和1單能源類REITs。截至目前，共有14單REITs排隊等獲批。

中航易商倉儲物流REITs、華夏深國際倉儲物流REITs、華泰紫金寶灣物流倉儲REITs于12月8日獲受理，華夏特變電工新能源REITs于12月7日獲證監(jiān)會接收材料。

資料顯示，中航易商倉儲物流REIT的原始權(quán)益人為易商集團(tuán)，項目底層資產(chǎn)為富萊德昆山物流園項目相關(guān)建筑（構(gòu)）物的房屋所有權(quán)及其占用范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地使用權(quán)，具體包括位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)的富萊德昆山物流園的三期資產(chǎn)。

華夏深國際倉儲物流REITs的原始權(quán)益人為深圳市深國際物流發(fā)展有限公司，底層地產(chǎn)為兩處倉儲物流園資產(chǎn)，包括杭州一期項目公司持有的主要建設(shè)內(nèi)容為高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫等的杭州一期項目和貴州項目公司持有的位于貴州省黔南布依族苗族自治州龍里縣谷腳鎮(zhèn)谷腳社區(qū)（土地用途為倉儲用地）。

華泰紫金寶灣物流倉儲REIT原始權(quán)益人為深圳市深國際物流發(fā)展有限公司，初始投資的基礎(chǔ)設(shè)施項目包括天津?qū)殲澄锪鲌@、廊坊寶灣物流園、南京寶灣物流園和嘉興寶灣物流園這四個子項目。

華夏特變電工新能源REIT的原始權(quán)益人為特變電工新疆新能源股份有限公司。

截至目前，共有14單公募REITs等待獲批，包含了能源類、產(chǎn)業(yè)園類、高速公路類和消費類。

從申報到獲批，消費類REITs是效率最高的一類。不久前，首批4只消費類REITs已有3只獲批，受阻的嘉實物美消費REIT也已有新進(jìn)展。

11月21日，上交所針對嘉實物美消費REIT的申報給出書面反饋，反饋意見主要集中在項目運營、估值和外部運營管理等方面。

同為消費類REITs，嘉實物美消費REIT與已獲批的華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、華夏金茂購物中心REIT、中金印力消費REIT，在底層資產(chǎn)方面有所不同。獲批的幾只底層資產(chǎn)是購物中心，而嘉實物美消費REIT的底層資產(chǎn)是社區(qū)商業(yè)，包括大成項目（北京豐臺區(qū)）、玉蜓橋項目（北京豐臺區(qū)）、華天項目（北京海淀區(qū)）和德勝門項目（北京西城區(qū)）四大項目。

12月6日，嘉實資本在反饋中梳理了原始權(quán)益人旗下不同品牌定位和資產(chǎn)情況，四個項目在原始權(quán)益人資產(chǎn)體系內(nèi)的收益水平，并補(bǔ)充說明選取大成、玉蜓橋、華天和德勝門四個項目入池的主要考慮。

值得注意的是，嘉實基金在風(fēng)險緩釋措施中引入了收益保底條款，并表示不可撤銷。此舉是我國REITs市場中首次引入保底條款。

可概述為原始權(quán)益人針對基金發(fā)售時的基礎(chǔ)設(shè)施項目在未來五年內(nèi)的可供分配金額分配做出補(bǔ)償承諾。

文件顯示，2024年至2028年中任一年未達(dá)到預(yù)期分配金額，則扣除運營管理費歸入基金可供分配金額，用于向投資者分配。如若被扣減的運營管理費歸入基金后還不足以分配，則物美商業(yè)自愿放棄持有的基金份額，以保障投資者利益。甚至，還提出了貨幣資金支付的保底措施。

此舉體現(xiàn)了原始權(quán)益人的信心和積極態(tài)度，為REITs市場未來發(fā)展引入更多可能性。

與此同時，政策面上，公募REITs于近日被被納入社保基金投資范圍。

12月6日，財政部聯(lián)合人力資源社會保障部起草了《全國社會保障基金境內(nèi)投資管理辦法（征求意見稿）》，其中第三章的投資范圍和比例中明確指出，全國社?；鹂梢酝顿Y于公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“公募REITs”），在投資比例方面，按成本計算，將REITs與股票等權(quán)益類金融產(chǎn)品統(tǒng)一進(jìn)行比例管控，合計不得高于40%。

12月8日，華夏基金、富國基金、華安基金、平安基金、博時基金、國君資管等多家基金管理人發(fā)布公告，將公募REITs納入旗下FOF基金投資范圍。

華夏基金表示，從短期看，此次征求意見稿與7月多家公募基金發(fā)布公告將公募REITs明確納入旗下部分公募FOF基金的投資范圍有異曲同工之效，對提振市場信心和情緒、穩(wěn)定投資者預(yù)期具有積極作用。

從中長期看，若社?；鸷罄m(xù)能夠參與公募REITs配置（特別是二級市場配置），有望發(fā)揮長期資金的定價能力，引導(dǎo)估值合理預(yù)期，同時緩解市場建設(shè)初期流動性問題，豐富投資者結(jié)構(gòu)，支持我國REITs市場進(jìn)一步擴(kuò)容和可持續(xù)發(fā)展。

博時基金基礎(chǔ)設(shè)施投資管理部基金經(jīng)理劉玄表示，征求意見稿的發(fā)布有助于引導(dǎo)具有長期投資特性的社?；鸱€(wěn)步參與REITs投資，提振公募REITs市場信心，助力境內(nèi)公募REITs市場健康平穩(wěn)發(fā)展。但他也同時提醒，從短期來看，政策落地及社保資金入市仍需要一定時間。

年內(nèi)，受到基本面、資金流動性等因素影響，公募REITs二級市場持續(xù)調(diào)整，部分產(chǎn)品短期調(diào)整已大于基本面波動幅度。

劉玄表示，短期來看，隨著增量資金入市、流動性改善、“錨定規(guī)律”凸顯等生態(tài)體系的完善，公募REITs二級市場將日漸成熟。長期而言，完善REITs市場基礎(chǔ)制度，加快多層次REITs市場建設(shè)，優(yōu)化國資國土、稅收、會計處理等REITs配套政策，將為REITs市場擴(kuò)面提質(zhì)提供長期動力。