界面新聞記者 | 王妤涵
為加快項目去化，開發(fā)商的促銷手段層出不窮。
近日，位于深圳龍華區(qū)的住宅項目富基云瓏府因推出“0.5成首付，剩余2.5成由開發(fā)商墊付”的活動受到市場關(guān)注。
據(jù)片區(qū)中介介紹，該活動購房者可以先付0.5成首付，然后再另外簽訂一份協(xié)議，把剩余的2.5成首付分散到后續(xù)的月供中，這樣一來部分戶型的首付不到50萬元，對于購房者來說可以減輕一部分首付壓力，但與之對應(yīng)的就是每個月的還貸壓力增加很多。
另外還有多位中介人員告訴界面新聞，這一活動在近期有過一些宣傳，但后來并未執(zhí)行下來。
12月7日晚間，富基云瓏府在微信公眾號發(fā)布了一則聲明，否認(rèn)了“0.5成首付”的促銷活動，并表示將嚴(yán)格執(zhí)行市場監(jiān)督相關(guān)規(guī)定。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，富基云瓏府備案名稱為“云瓏府”，項目位于龍華區(qū)龍華街道油松路與工業(yè)路交匯處東北側(cè)，于去年12月開盤，共推售251套住宅，建筑面積約123-155平方米，備案均價約6.4萬/平方米，每套總價區(qū)間在710萬-1016萬/套。
項目開盤至今已有近一年時間，去化一直不理想，目前只賣出去了不到40套房子，算下來，去化率還不到15%。
此次“超低首付”事件，也可以看出，開發(fā)商就是從降低首付、入市門檻下手，來促進項目銷售業(yè)績的提振，加快項目去化。
在此之前，該樓盤也曾有過多次營銷活動。
今年9月，該樓盤曾推出“買一套送一套”活動，即買一套云瓏府的房子，送東莞一套房子的部分首付，或者是贈送深圳大鵬區(qū)的一套統(tǒng)建樓；如果兩個方案都不想要，項目會根據(jù)不同戶型給予相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，優(yōu)惠空間大約在8.47折到8.7折之間，折后單價約5.4萬-5.57萬/平米。
再往前追溯至今年4月，該項目還推出了85折的優(yōu)惠活動。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，該項目去化不理想主要是因為樓盤所處位置相對較偏，交通不便利，片區(qū)還沒通地鐵，周邊城市面貌相對老舊，再加上產(chǎn)品本身面積偏大、總價也較高，在當(dāng)前買方市場情況下，這類非核心區(qū)的樓盤一般都不好賣。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，對于這類活動需要注意的是，“超低首付”的另一面就是高月供，如果“超低首付”涉及對接第三方融資，即開發(fā)商將最低三成首付下剩余的2.5成首付，嫁接到第三方融資（比如小貸公司、消費貸），那么就違反了差別化住房信貸政策。購房者要看清貸款合同，因為這類融資往往利率很高，導(dǎo)致月供大幅度增加。
而即便沒有嫁接這類業(yè)務(wù)，購房者也要清醒地認(rèn)識到，凡是“超低首付”的項目，必然意味著開發(fā)商資金鏈緊張，后續(xù)項目能否順利交付存在一定不確定，即便能交易，也要防范低品質(zhì)交付。
在整體樓市環(huán)境不樂觀的情況下，房企普遍面臨去庫存壓力，富基云瓏府也只是眾多樓盤中的一個縮影。
易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為51221萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比減少1.7%。盡管庫存少于去年同期，但從環(huán)比指標(biāo)看，三季度末庫存規(guī)模有所增加，去庫存周期處于高位。
據(jù)CRIC監(jiān)測，今年上半年TOP10、TOP11-30房企開發(fā)中、已竣工存貨占總貨值比重低于行業(yè)平均水平，并且已竣工存貨規(guī)模呈現(xiàn)小幅回落，TOP10房企最大降幅達(dá)到6.5%，超六成房企已竣工存貨上漲，現(xiàn)房去化是眾多房企的當(dāng)務(wù)之急。
深圳市場目前也面臨困存增加的壓力。
據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截止今年11月末，深圳一手住宅庫存面積達(dá)到51.90萬平方米，共計52018套，環(huán)比上升4.4%。按照過去每月的平均去化，深圳11月份市場上的新房去化周期達(dá)到了19.6個月，環(huán)比10月份增加近一個月，去化周期明顯提升。
在銷售方面，由于深圳11月出臺了“降低二套房首付比例”和取消“豪宅線”兩項利好政策，疊加此前9月份“認(rèn)房不認(rèn)貸”的執(zhí)行、以及市場今年以來的自我修復(fù)，深圳樓市交易量終于在年底之前出現(xiàn)了上升勢頭，但并未明顯好轉(zhuǎn)。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計，今年11月份，深圳一手住宅共計備案成交2773套，同環(huán)比雖然均有上升，但幅度只在5%，這意味著市場成交量沒有明顯回升，政策的刺激效果依然有限。
不過在近期降低二套房的購房門檻降低后，尤其是戶型面積在90-144平方米之間的物業(yè)，成交量短期內(nèi)出現(xiàn)了上升。
美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，深圳11月的二手房共計備案3133套，環(huán)比上升12.9%、同比上漲44.5%，這一增長幅度相比新房提升明顯。
交銀國際分析師謝騏聰指出，預(yù)期進入2024年后，政策將為開發(fā)商提供更直接、更長期的支持，預(yù)計政府將制定更多長期政策，來改善整體房地產(chǎn)的庫存結(jié)構(gòu)，并保障中低收入群體的住房需要。