界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
房地產(chǎn)市場的平淡已傳遞至租賃市場。
“今年比去年淡多了。”成都一名自如管家向界面新聞表示，在今年以前整個(gè)租賃市場都挺好，旺季（畢業(yè)季、春節(jié)后）的時(shí)候一個(gè)月可開40單，但今年最好的時(shí)候才20多單，平常只有15-20單。
市場一般，收入下滑也是意料之中。據(jù)其描述，去年自己的月薪保持在1.5-1.8萬元的水平，今年隨著開單量降低，月收入只有4000-6000元，達(dá)不到去年的一半。
一名接近自如資管的人士告訴界面新聞，這與市場上房源供應(yīng)增多有關(guān)，尤其是保障性租賃住房（下稱“保租房”）的入市讓租客選擇更多了。包括租金方面也有些影響，“但空置率也不是單純降租能解決的?！?/p>
2023年以來，保租房籌集建設(shè)進(jìn)度不斷加快。根據(jù)各地住建部門披露數(shù)據(jù)，從今年8月起，已有多省市陸續(xù)提前完成保租房年度籌集任務(wù)，如江西、廣西、廣州、杭州、金華、滁州、臨滄、江門、蚌埠等。
截至今年10月底，廣東已籌集21.5萬套（間），目標(biāo)完成率為97.7%，上?；I集6.8萬套（間），目標(biāo)完成率為90.7%，接近完成年內(nèi)任務(wù)。
到2024-2025年，全國保租房的籌集規(guī)模仍將維持相對高位。中指研究院預(yù)計(jì)，假設(shè)2023年能夠完成保租房籌集目標(biāo)204萬套（間），在此進(jìn)度下，2024-2025年保租房籌集仍剩余超300萬套的任務(wù)規(guī)模，體量依然龐大。
“保租房的持續(xù)籌集建設(shè)，將為各地住房租賃市場的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)?！?/p>
隨著租賃房源的大量入市，今年內(nèi)重點(diǎn)城市住宅平均租金也保持平穩(wěn)運(yùn)行。
根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，今年1-11月，全國重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.18%。11月，50城住宅平均租金為36.8元/平方米/月，環(huán)比下跌0.50%，同比下跌0.36%。
“2023年，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步復(fù)蘇，人口流動(dòng)恢復(fù)常態(tài)，租房需求平穩(wěn)釋放，重點(diǎn)城市租金整體平穩(wěn)運(yùn)行，預(yù)計(jì)全年租金累計(jì)將基本持平?！敝兄秆芯吭罕硎?。
各能級(jí)城市的租房市場分化依然明顯。
根據(jù)中指研究院50城住宅租賃價(jià)格指數(shù)，2023年1-11月，一線城市住宅平均租金累計(jì)上漲1.32%，租金平穩(wěn)回升；二線城市平均租金累計(jì)下跌0.27%，租金水平與2022年末基本持平；三四線代表城市平均租金累計(jì)下跌1.36%，跌幅較2022年同期收窄1.66個(gè)百分點(diǎn)。
分月度來看，隨著今年社會(huì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)平穩(wěn)運(yùn)行，住房租賃市場也恢復(fù)常態(tài)，租金波動(dòng)呈現(xiàn)明顯季節(jié)性特征。2-3月的春節(jié)后“返城季”和7-8月的年中“畢業(yè)季”是租賃市場傳統(tǒng)旺季，租金環(huán)比漲幅相對較高。9月后，租賃市場逐步進(jìn)入淡季，住房租賃需求明顯下降，50城住宅租金環(huán)比漲幅逐漸收窄至轉(zhuǎn)跌。
從城市漲跌幅來看，今年1-11月有19個(gè)城市住宅租金累計(jì)上漲，31個(gè)城市累計(jì)下跌。
具體來看，2023年1-11月，三亞、石家莊、長沙租金累計(jì)漲幅在3.0%以上；西安、成都等11個(gè)城市累計(jì)漲幅在1.0%（含）-3.0%之間；珠海、青島等5個(gè)城市漲幅在1.0%以內(nèi)。
此外，北海、南京等21個(gè)城市累計(jì)跌幅較2022年同期有所收窄，溫州、徐州等10個(gè)城市跌幅則有所擴(kuò)大，溫州、徐州、鄭州跌幅均在5.0%以上。
值得一提的是，2023年受重點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)下跌影響，多數(shù)城市租金房價(jià)比略有提升，但整體仍處較低水平。以今年11月為例，50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房價(jià)比為1.80%，較2022年12月（1.76%）提升0.04個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)中指研究院監(jiān)測，在全國重點(diǎn)50城中，有27個(gè)城市租金房價(jià)比低于2.0%。具體來看，廈門租金房價(jià)比僅為1.0%，深圳、北京、南京、上海等核心一二線城市房價(jià)較高，租金房價(jià)比在1.5%左右。
與世界主要城市相比，國內(nèi)核心城市的租金房價(jià)比明顯偏低，如柏林、新加坡、東京、倫敦、紐約等城市的租金房價(jià)比均高于3%。
在中指研究院看來，租金房價(jià)比低在一定程度上表明國內(nèi)住房租賃投資回報(bào)率低，這也是長期以來制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵痛點(diǎn)。
當(dāng)然，在“租售并舉”的大勢之下，國內(nèi)近幾年對住房租賃市場的支持力度不斷加大，已出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持住房租賃企業(yè)發(fā)展。
比如在租賃住房供給方面，部分城市通過推出低成本租賃用地，以提升租賃住房項(xiàng)目投資回報(bào)率。
金融支持力度也在加強(qiáng)。在2023年上半年，住房租賃金融支持體系基本形成，行業(yè)融資環(huán)境得到進(jìn)一步改善。
具體而言，1月份，啟動(dòng)了千億租賃住房貸款支持計(jì)劃；2月份，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺(tái)；3月，保租房公募REITs發(fā)行門檻降低；4月，國家發(fā)改委出臺(tái)政策支持符合條件的民間投資項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
而且在需求側(cè)，各地也相繼推出優(yōu)化公積金服務(wù)、加強(qiáng)市場監(jiān)管，為承租人提供良好的租住環(huán)境的支持政策出臺(tái)。
中指研究院認(rèn)為，隨著支持政策不斷落地，租賃需求持續(xù)釋放，住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展正處機(jī)遇期。不過，短期內(nèi)租客收入預(yù)期降低，價(jià)格敏感度提升，續(xù)租面臨挑戰(zhàn)，而且配售型保障房或分流租住需求。