文|酒管財(cái)經(jīng)
編輯|阿鑫
在酒店圈，酒店拍賣流拍的新聞，就像月經(jīng)貼一樣，每隔一段時(shí)間都會(huì)來(lái)一次。
這給業(yè)內(nèi)傳遞出一種不好的信號(hào)：酒店，尤其是高星酒店，生意越來(lái)越難做了。還是別碰酒店投資了，投資酒店已經(jīng)不劃算了。
這種跡象正在隱性地傷害著酒店行業(yè)。
從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，有序的流動(dòng)是行業(yè)健康發(fā)展的標(biāo)志之一，我們應(yīng)該更加客觀地看待酒店拍賣和酒店出清。
這種現(xiàn)象背后，是市場(chǎng)的力量在優(yōu)化行業(yè)發(fā)展，亦是整個(gè)產(chǎn)業(yè)邁向升級(jí)之路的重要一環(huán)。
不能將酒店拍賣直接關(guān)聯(lián)酒店經(jīng)營(yíng)
登錄阿里拍賣頁(yè)面，輸入“酒店”二字，遍布全國(guó)的酒店相關(guān)拍賣資產(chǎn)便會(huì)跳到眼前。
這里的酒店資產(chǎn)起拍價(jià)不等，低者數(shù)十萬(wàn)元，高者可達(dá)上億元。
其中不乏知名酒店、地標(biāo)式酒店。
同時(shí)，大額酒店資產(chǎn)的流拍案例俯拾皆是，基本上都是圍觀者眾，出手者無(wú)。
需要強(qiáng)調(diào)的是，幾乎所有拍賣資產(chǎn)都是指的酒店物業(yè)。
諸平臺(tái)為了優(yōu)化搜索機(jī)制，很多以物業(yè)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)對(duì)外示人，便于投資者更加高效地了解該資產(chǎn)的相關(guān)情況。
這就導(dǎo)致，很多高星酒店的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況并不錯(cuò)，但是因?yàn)榫频晡飿I(yè)業(yè)主經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題，使得高星酒店的物業(yè)所有權(quán)受到影響。
筆者檢索阿里拍賣平臺(tái)披露的高星酒店拍賣信息了解到，大部分高星酒店仍在營(yíng)業(yè)中，經(jīng)營(yíng)未受影響。
也就是說(shuō)，很多酒店走到拍賣這一步，并不等同于酒店經(jīng)營(yíng)不下去。
同時(shí)，酒店拍賣流拍，也不等同于酒店的經(jīng)營(yíng)前景不被看好。
第一，很多酒店物業(yè)拍賣，都會(huì)裹挾著諸多債務(wù)問(wèn)題。
比如，此前河南國(guó)控計(jì)劃以底價(jià)1萬(wàn)元掛牌轉(zhuǎn)讓河南迪美商務(wù)酒店100%股權(quán)。該公司資產(chǎn)總計(jì)為67萬(wàn)元，而負(fù)債額達(dá)300萬(wàn)元。
第二，高星酒店物業(yè)的體量很大，能夠消化這些資產(chǎn)的買家的確有限。
根據(jù)邁點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年11月，共有37家酒店拍賣，其中拍賣價(jià)格在億元以上酒店10家，拍賣價(jià)格在5000萬(wàn)元-1億元酒店3家，拍賣價(jià)格5000萬(wàn)元以下24家。
體量越大的酒店，在拍賣過(guò)程中越容易獲得輿論的關(guān)注。這種流量也將在單個(gè)案例流拍后反噬酒店行業(yè)。
第三，買主是否拍下物業(yè)資產(chǎn)，與當(dāng)下物業(yè)所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)并不產(chǎn)生強(qiáng)關(guān)聯(lián)。
衡量購(gòu)買上述資產(chǎn)的因素有很多，比如使用年限、物業(yè)結(jié)構(gòu)、周邊配套等。
如果這些因素都具有吸引力，其物業(yè)現(xiàn)有業(yè)態(tài)哪怕是“殯儀館”，依然會(huì)有很多資金愿意進(jìn)來(lái)。
換句話說(shuō)，你不能因?yàn)橐粋€(gè)醉漢摔了一跤，就抱怨他穿的鞋子有問(wèn)題。
其實(shí)，那些把酒店流拍與酒店經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生關(guān)聯(lián)的聲音，應(yīng)該再去關(guān)注一下，其他業(yè)態(tài)的物業(yè)拍賣成功之后，改為經(jīng)營(yíng)酒店的案例。這樣就可以糾正一下內(nèi)心的偏見。
理性看待酒店出清
如果再細(xì)看一下上述高星酒店物業(yè)的業(yè)務(wù)可知，背后大多都是地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目。
事實(shí)上，在此之前，包括新華聯(lián)、華僑城、綠地等多家地產(chǎn)公司均有賣掉自持酒店的動(dòng)作來(lái)回籠資金。
當(dāng)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在處于轉(zhuǎn)型換擋期，地產(chǎn)的時(shí)代基本上已經(jīng)宣告結(jié)束。很多地產(chǎn)公司的生存處境并不理想。
原本自持的商業(yè)地產(chǎn)，成為當(dāng)下階段獲得流動(dòng)資金的重要手段。
而酒店就成為重要拋售的重要一環(huán)。
如果能夠了解到這個(gè)背景，就能大致清楚當(dāng)下很多高星酒店物業(yè)頻遭拍賣的核心邏輯。
另外，地產(chǎn)瘋狂時(shí)代，還有一大批作為配套角色出現(xiàn)的高星酒店進(jìn)入市場(chǎng)。坦言之，這類酒店的出現(xiàn)，并沒(méi)有完全遵循市場(chǎng)化的原則。
地產(chǎn)高光時(shí)代，那些房企并不需要這些酒店資產(chǎn)產(chǎn)生實(shí)際經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。
這也導(dǎo)致當(dāng)母公司不能輸血時(shí)，該類酒店尚不能實(shí)現(xiàn)自身造血功能，整體經(jīng)營(yíng)存在一定困難。
中國(guó)旅游協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)張潤(rùn)鋼曾公開提到，上世紀(jì)90年代以后，地產(chǎn)拉動(dòng)酒店、地產(chǎn)拉動(dòng)景區(qū)現(xiàn)場(chǎng)非常普遍，很多酒店和景區(qū)都是為了服務(wù)地產(chǎn)商。
導(dǎo)致最終的結(jié)果是，全國(guó)出現(xiàn)大量低效的酒店資產(chǎn)和旅游資產(chǎn)，這已經(jīng)嚴(yán)重困擾整個(gè)行業(yè)的正常發(fā)展。
在筆者看來(lái)，該類酒店都將面臨市場(chǎng)出清。
并且，該類酒店的調(diào)整出清速度，也將影響我國(guó)酒店行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的節(jié)奏。
換個(gè)角度來(lái)看，該類酒店出清，也是我國(guó)酒店行業(yè)邁向?qū)I(yè)化、深化市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)的表現(xiàn)。
我國(guó)酒店行業(yè)是一個(gè)充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，從過(guò)去的經(jīng)濟(jì)型黃金十年，到地產(chǎn)拉動(dòng)時(shí)期的高星酒店崛起，再到當(dāng)下的中高端升溫，國(guó)內(nèi)酒店市場(chǎng)愈發(fā)考驗(yàn)掌舵者的運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)分析能力。
事實(shí)上，酒店業(yè)從運(yùn)營(yíng)層面的營(yíng)銷策略，到管理模式、標(biāo)準(zhǔn)體系等，早已全方位回歸市場(chǎng)和生意本身。
而高星酒店也將作為一個(gè)單獨(dú)的經(jīng)營(yíng)主體，全面參與外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
酒店行業(yè)仍然值得投資
當(dāng)下經(jīng)濟(jì)面臨諸多不確定性，很多大額投資均面臨收緊。
事實(shí)上，對(duì)于投資者而言，酒店業(yè)仍是一個(gè)值得長(zhǎng)期關(guān)注的賽道。
一方面，酒店行業(yè)正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型升級(jí)，期間的市場(chǎng)機(jī)會(huì)很多。
當(dāng)下酒店客源結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，度假、休閑的客源明顯增多。
“宅酒店”“酒店即目的地”的生活方式興起，以此為基礎(chǔ)打造新的酒店模型，勢(shì)必迎來(lái)新的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。
另一方面，我國(guó)酒店行業(yè)連鎖化率逐步提升，成熟的連鎖酒店品牌和專業(yè)的本土酒店集團(tuán)越來(lái)越多，均可以提供從開發(fā)、籌建、建設(shè)再到運(yùn)營(yíng)等方面的專業(yè)支持。
投資回報(bào)周期越來(lái)越短，產(chǎn)品生命周期越來(lái)越長(zhǎng)。與很多領(lǐng)域相比，酒店仍然是一項(xiàng)穩(wěn)妥的、正向的投資項(xiàng)目。
第三，酒店行業(yè)兼具周期性和成長(zhǎng)性。
酒店行業(yè)的發(fā)展取決于宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度以及消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，從規(guī)模、加盟占比來(lái)看，未來(lái)的投資回報(bào)率還有很大的增長(zhǎng)空間。
從方向上來(lái)看，中高端酒店憑借著高星級(jí)酒店沒(méi)有的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，同時(shí)又擁有經(jīng)濟(jì)型酒店不具備的升級(jí)產(chǎn)品與品牌認(rèn)同優(yōu)勢(shì)，更具投資價(jià)值和前景。
從市場(chǎng)上看，下沉市場(chǎng)仍然具有很長(zhǎng)的紅利期。
這主要體現(xiàn)在下沉市場(chǎng)的酒店連鎖化、品牌化，以及酒店產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。
另外，投資者不應(yīng)盲目迷信國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，結(jié)合當(dāng)下很多酒店的翻牌趨勢(shì)，本土酒店集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)品牌，應(yīng)該納入更加靠前的選擇位置。
（作者系酒店行業(yè)觀察人士。本文僅代表作者觀點(diǎn)，不構(gòu)成投資建議。）
統(tǒng)籌丨勞殿