界面新聞記者 | 王婷婷
在產(chǎn)業(yè)發(fā)展驅(qū)動下,不僅越來越多的開發(fā)商搶灘布局,投資者也更傾向于將目光轉(zhuǎn)向物流地產(chǎn)。
比較明顯的是險資。今年以來,險資開始加速撤離傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn),轉(zhuǎn)而投向物流地產(chǎn)。近期ESR作為賣方,向泰康保險轉(zhuǎn)讓了國內(nèi)6處物流園資產(chǎn),總價逾20億元,預(yù)估帶來相關(guān)收益約3.38億元。
這6個物流資產(chǎn)分別分布在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞,總建筑面積約34.96萬平方米,涉及5個目標公司,代價分別約為9400萬元、5.66億元、2.55億元、2.14億元和9.09億元。
這項交易看起來會是一件雙贏的事。
ESR在公告中表示,出售項目有助于公司獲得收益,且符合公司將資產(chǎn)負債表轉(zhuǎn)移至其管理及共同投資的投資工具的資本循環(huán)戰(zhàn)略。出售完成后,ESR這幾個項目中還有少量權(quán)益。
作為一家不動產(chǎn)管理公司,ESR在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的主要商業(yè)模式是通過基金的形式孵化物流地產(chǎn)項目,在項目逐漸成熟、形成穩(wěn)定現(xiàn)金流之后出售,然后再投資新項目,以此形成資本循環(huán)。
就買方泰康保險而言,世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨告訴界面新聞,從戰(zhàn)略角度看,險資增加對優(yōu)質(zhì)的、現(xiàn)金流穩(wěn)定的不動產(chǎn)投資,對于提升或者穩(wěn)定整個保險企業(yè)在資產(chǎn)端的回報率有幫助?!岸疫@應(yīng)該也是險資會持續(xù)做的一件事,是一個中長期的需求?!?/p>
在目前的房地產(chǎn)行業(yè),保險公司從不動產(chǎn)配置角度考慮,投資的細分領(lǐng)域更多轉(zhuǎn)向了倉儲、物流園區(qū)等有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)類型。
今年11月,曾有市場消息稱,全球最大的另類資產(chǎn)管理公司黑石集團擬以超過100億元的價格出售在中國的11個物流園項目,總建筑面積約220萬平方米,意向接盤方為中國平安保險海外。不過,當時黑石和平安方面都否認了在接觸,目前這項交易也未最終落地。
從今年初開始,險資在產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)方面的投資明顯加快。
據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會官網(wǎng)顯示,從今年1月份開始,就有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽披露了大額不動產(chǎn)投資情況,其中平安人壽投向了4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目,預(yù)計金額超過73億元,這是險資在不動產(chǎn)領(lǐng)域最大的一筆投資。
當下的物流地產(chǎn)行業(yè),正吸引各路資本入局。
今年年初,凱德集團也宣布要設(shè)立凱德中國特殊機會伙伴計劃,總承諾股本11億新元,投資于中國的特殊機會項目,除了包括辦公樓、購物中心等傳統(tǒng)物業(yè)外,也包括物流地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等新興物業(yè)。
從全國范圍來看,物流地產(chǎn)已成為近年來房地產(chǎn)市場細分類別中發(fā)展最快的領(lǐng)域之一。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示,今年前三季度,全國主要城市高標倉累計凈吸納量達到530萬平方米,同比大幅增長45%,同比口徑下相當于疫情前三年同期平均水平的150%。
國內(nèi)高標倉市場正在經(jīng)歷階段性的供應(yīng)高峰。世邦魏理仕預(yù)計,2023年的新增供應(yīng)將超過1200萬平方米,但未來兩年將迅速回落至600-650萬左右的合理水平。
謝晨向界面新聞解釋,其實從2018年之后,物流地產(chǎn)就已經(jīng)成為十分火熱的賽道,大量資金參與進來,在形成投資后就會帶來新增供給。過去幾年由于疫情影響,供給延后,才導致今年來到了一個短期的供應(yīng)高峰。
從需求角度來看,物流的恢復速度也較快,韌性也強。由于物流是生產(chǎn)生活、消費中的一個基礎(chǔ)設(shè)施,其回彈需求來得最快,而且疫情推動了線上消費,對物流地產(chǎn)也帶來結(jié)構(gòu)性收益,這也會體現(xiàn)在未來的物流需求上。
因此,鑒于租賃需求所呈現(xiàn)的韌性,2024下半年至2025年市場供需平衡將逐步改善,尤其是租戶重點拓展的一線城市及周邊衛(wèi)星市場有望率先實現(xiàn)租金企穩(wěn)增長。
但鑒于對經(jīng)濟不確定性、成本上漲和地緣政治等運營挑戰(zhàn)的擔憂有所上升,物流租戶正在通過優(yōu)化倉儲選址、租用高標準物業(yè)和提升自動化水平等方式來強化整個供應(yīng)鏈的效率和韌性。
謝晨認為,受今年宏觀經(jīng)濟環(huán)境影響,物流地產(chǎn)商都會面臨降本增效的問題。結(jié)合區(qū)位對物流倉儲進行組合優(yōu)化和整合,降低運輸成本是途徑之一,“每降低1%的運輸成本,可換回來對租金的承受能力提高7%-8%。”
第二,要通過自動化去提升整個供應(yīng)鏈的效率、韌性,以及從中長期的角度去降低成本,短期肯定有自動化投入,但是從中長期來講,它能攤薄成本。此外,相對更高品質(zhì)的高標倉的訴求其實是在增強,這也是來自于企業(yè)追求效率以及供應(yīng)鏈安全背后的推動。
毫無疑問,在消費、跨境電商等多樣化挑戰(zhàn)和需求下,物流地產(chǎn)商也要主動求變。
據(jù)世邦魏理仕2023年《中國倉儲物流租戶調(diào)查》顯示,82%的受訪物流企業(yè)表示未來三年計劃在一線都市圈進一步擴張,并將交通設(shè)施、消費者和終端市場以及上下游制造商和供應(yīng)商等區(qū)位因素置于倉庫租金水平之先。
另一方面,綠色ESG在倉儲物流領(lǐng)域也走得很快。世邦魏理仕調(diào)查發(fā)現(xiàn),在租戶未來最迫切想要增加或提升的倉庫配置中,屋頂光伏(45%) 和新能源車充電設(shè)施 (44%) 位居前兩位,倉儲物流的綠色屬性日益受到租戶重視。
今年這類周期性的供應(yīng)高峰對物流地產(chǎn)市場帶來了一定壓力。謝晨認為,短期的一些局部市場的租金水平會面臨承壓,這是一個正常的供需現(xiàn)象,行業(yè)整體依然很可觀。
就投資者而言,短期內(nèi),租賃市場和資產(chǎn)價格波動仍是投資者面臨的挑戰(zhàn),“可重點關(guān)注一線都市圈綠地開發(fā)和核心類資產(chǎn)等穿越周期的機會?!?/p>