文｜丁祖昱評(píng)樓市

房企謹(jǐn)慎的投資情緒尚未有明顯好轉(zhuǎn)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前11月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻為59.5億元，同比下降22%。

這一數(shù)據(jù)在2021年是203.6億元。

此外，拿地百?gòu)?qiáng)的投資金額同比下降13%，投資已開始筑底。

從前11月數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年全年的投資格局基本已經(jīng)穩(wěn)定。截止11月末，10強(qiáng)房企新增貨值占64%。

一個(gè)明顯的特征是，在謹(jǐn)慎投資、聚焦投資的主旋律下，銷售百?gòu)?qiáng)房企接近五成“顆粒無(wú)收”，而央國(guó)企在核心城市“全面撒網(wǎng)”。

房企投資已開始筑底

土地市場(chǎng)仍在筑底階段，與之相對(duì)應(yīng)的是房企投資已開始筑底。

1-11月，房企新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為27114億元、13009億元和10806萬(wàn)平方米。

拿地金額同比下降13%，降幅再度收縮1個(gè)百分點(diǎn)。這一數(shù)據(jù)相較于2020年高點(diǎn)時(shí)，降幅接近七成。

11月末新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻59.5億元，較10月末僅增加3.8億元，同比降幅高達(dá)22%。

各梯隊(duì)的門檻值同比均下跌，10強(qiáng)門檻值降幅最小，同比下降13%。50強(qiáng)門檻值降幅最大，同比下降32%。

一個(gè)積極的信號(hào)是，各梯隊(duì)門檻值降幅較上月末均出現(xiàn)小幅度收窄。

對(duì)比過(guò)去三年的數(shù)據(jù)，房企前11月新增貨值百?gòu)?qiáng)門檻逐年下降，至2023年1-11月，百?gòu)?qiáng)門檻較2021年高點(diǎn)時(shí)下降了71%。

10強(qiáng)房企新增貨值占比超六成

資源，仍然集中在少數(shù)房企手中。

截止11月末，10強(qiáng)房企新增貨值占64%。這一數(shù)據(jù)在2022年前11月是50%。

這意味著，10強(qiáng)房企2023年集中度進(jìn)一步走高。

與之相對(duì)應(yīng)的是，TOP10之外的其他各梯隊(duì)，新增貨值占比則相應(yīng)減少，各梯隊(duì)的新增貨值占比變化幅度基本保持在10個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)，僅TOP51-100梯隊(duì)新增貨值占比減少了12個(gè)百分點(diǎn)。

未來(lái)市場(chǎng)的格局也將持續(xù)分化。

央國(guó)企核心城市“全面撒網(wǎng)”

謹(jǐn)慎投資、聚焦投資是這一年房企投資的主旋律。

拿地金額TOP100中，有近七成企業(yè)在11月未有新增土儲(chǔ)入賬，而在前十月已有拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，有半數(shù)企業(yè)11月未有投資。

這從側(cè)面也驗(yàn)證了當(dāng)前房企投資聚焦在核心城市、核心區(qū)域的邏輯。

值得注意的是，截止到11月末，仍有近五成銷售百?gòu)?qiáng)房企未拿地。

前十一月房企投資格局以央國(guó)企為主，尤其在核心城市央國(guó)企幾乎以“全面撒網(wǎng)”的策略在投資。

一組數(shù)據(jù)比較能說(shuō)明問(wèn)題：百?gòu)?qiáng)房企拿地金額超過(guò)100億的21家企業(yè)中，民企只有3家，另有3家混合所有制房企，其余全部為國(guó)央企。

具體來(lái)看，1-11月，中海地產(chǎn)拿地金額超過(guò)千億的房企，拿地金額為1089.9億元，同比增長(zhǎng)25%。另外，其余央國(guó)企比如建發(fā)房產(chǎn)、中國(guó)鐵建等不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅分別為36%和18%。

拿地金額超過(guò)百億的三家銷售百?gòu)?qiáng)民企分別為龍湖集團(tuán)、大家房產(chǎn)和偉星房產(chǎn)。三家民企前11月拿地金額較2022年同期均呈現(xiàn)不同程度下降。

事實(shí)上，隨著多個(gè)城市取消土拍限價(jià)，合肥、成都、蘇州等城市均出現(xiàn)了個(gè)別地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄、TOP2樓板價(jià)記錄的情況，但整體市場(chǎng)熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進(jìn)一步分化，高溢價(jià)拿地的房企也依舊以國(guó)央企為主，投資整體格局未發(fā)生根本性改變。

未來(lái)投資的分化體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是土拍重回“價(jià)高者得”之后，不同城市、不同地塊之間熱度分化加劇；二是率先獲得融資支撐、銷售回穩(wěn)、現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的房企仍將是拿地主力。

整體來(lái)看，大多數(shù)房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險(xiǎn)”兩重壓力，投資回暖還需更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)年底至2024年上半年，謹(jǐn)慎的投資態(tài)度仍將是主旋律。

從拿地銷售比來(lái)看，央國(guó)企顯著高于行業(yè)均值，建發(fā)、中國(guó)鐵建、等超過(guò)0.4，此外民企大家、偉星拿地銷售比也超過(guò)了0.4。