界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
自10月出臺(tái)樓市新政后，杭州近期的二手房成交量已高過(guò)“金九銀十”，但新房市場(chǎng)恢復(fù)仍不及預(yù)期。
根據(jù)杭州我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，11月杭州全市（含富陽(yáng)、不含臨安）二手房共成交8401套，環(huán)比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實(shí)現(xiàn)了年末翹尾行情。
二手房單月8401套的成交量，也是近兩年來(lái)杭州市場(chǎng)的第二好成績(jī)，僅次于今年3月份的10190套。
自2021年5月成交量達(dá)到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本都在3000-7000套之間徘徊在。
從近7年的同期成交量來(lái)看，今年11月的8401套，也只少于2020年杭州樓市高峰時(shí)期破萬(wàn)套（10089套）的成交水平，已經(jīng)排在近7年同期成交的次新高。
我愛(ài)我家研究報(bào)告稱(chēng)，杭州11月的二手房成交量是一個(gè)相當(dāng)“耀眼”的交易水平，學(xué)區(qū)房是這一波成交量回暖反彈的主要因素。
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，杭州學(xué)區(qū)房“風(fēng)向標(biāo)”項(xiàng)目文鼎苑11月份共成交16套，而在10月份之前，文鼎苑一個(gè)月成交僅保持在5、6套左右，成交增勢(shì)明顯。
名校聚集的文教板塊不少學(xué)區(qū)房甚至創(chuàng)造了今年的最高成交記錄。比如，對(duì)口行知小學(xué)的花園南村項(xiàng)目11月共成交7套，這一成交量是該小區(qū)今年前10個(gè)月的成交之和。
我愛(ài)我家研究報(bào)告稱(chēng)，杭州“10.16”政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開(kāi)限購(gòu)以及置業(yè)門(mén)檻降低，購(gòu)房者入市的積極性高漲；“以?xún)r(jià)換量”也是帶動(dòng)成交回升的重要因素；作為樓市硬通貨，年底的學(xué)區(qū)房行情也在提前回升。
相比二手房的成交回暖，杭州新房市場(chǎng)仍表現(xiàn)一般，政策刺激效果開(kāi)始減退。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，從供求數(shù)據(jù)來(lái)看，11月杭州全市商品房供應(yīng)面積約128萬(wàn)方，較去年同期縮減29%；成交面積僅99萬(wàn)方，同比回落21%；市場(chǎng)供求比為1.3，呈現(xiàn)供大于求走勢(shì)。
11月中旬以來(lái)，盡管部分房企提前開(kāi)啟年終沖刺，供應(yīng)量再度走高，但成交數(shù)據(jù)依然水波不興。
從開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，杭州市場(chǎng)11月整體新開(kāi)盤(pán)去化乏力，僅個(gè)別高關(guān)注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點(diǎn)板塊能實(shí)現(xiàn)9成去化，其余大多數(shù)板塊新開(kāi)盤(pán)去化率不足6成。
克而瑞研究報(bào)告稱(chēng)，“杭六條”新政落地雖已滿月，但對(duì)杭州新房市場(chǎng)的提振作用并不顯著。
從今年杭州市場(chǎng)的房企銷(xiāo)售排名來(lái)看，前三名表現(xiàn)穩(wěn)定，都是以濱江、綠城為代表的杭州本地房企。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-11月，杭州房企排行榜全口徑榜單上，濱江、綠城和建杭置業(yè)位于榜單前三名，銷(xiāo)售額分別是1142.54億、508.55億和316.46億。權(quán)益銷(xiāo)售榜單上，濱江、綠城和坤和位于榜單前三名，銷(xiāo)售額分別是518.14億、425.92億和114.72億。
對(duì)于接下來(lái)的杭州樓市，新政的提振效應(yīng)依然會(huì)減弱。
根據(jù)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)，11月份的新增房客源和帶看指標(biāo)均呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢(shì)。與10月份相比，11月新增房源量下降了7.7%，新增客源量下降了8%，帶看量也下降了1.23%。其中，新增房源的下降行為在下半月表現(xiàn)較為突出，較上旬下降了11.3%，這也說(shuō)明進(jìn)入下旬房東們掛牌的積極性在緩慢下降。
從整體來(lái)看，雖然杭州10、11月份市場(chǎng)成交行情恢復(fù)顯著，但經(jīng)過(guò)一個(gè)半月的發(fā)酵，新政的影響力已經(jīng)有所減弱，最明顯的變化是市場(chǎng)熱度和成交量回落，因此預(yù)計(jì)年內(nèi)的最后一個(gè)月，杭州二手成交繼續(xù)回暖的彈性有限，新房市場(chǎng)也不會(huì)有大的改觀。