文|睿思網(wǎng)
新投資者的到來，或許能令上海亞龍項目的復(fù)活之路走得更快些。
11月27日，融創(chuàng)公告宣布，將其在上海亞龍項目所持有的15.625%股權(quán)及債權(quán)，以25億元的代價轉(zhuǎn)讓給了西奧電梯，西奧電梯也順勢成為這個老黃浦舊改項目的新投資者。
據(jù)悉，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是融創(chuàng)此前與華融達成的融資貸款協(xié)議條件之一。就在上周，融創(chuàng)就上海亞龍項目與華融達成融資合作，華融將向該項目公司提供34.8億元借款。“此次合作將助力項目開發(fā)建設(shè)恢復(fù)正常。”融創(chuàng)彼時稱。
新湖中寶成最大股東
上海亞龍項目原本是黃浦區(qū)508-514街坊舊城區(qū)改造項目，位于黃浦區(qū)老城廂西角中部，人民路、河南中路與方浜中路三條道路在此交匯，占地面積約為9.6萬平方米，總建筑面積約為43萬平方米，住宅總可售面積約為22.8萬平方米。項目周邊1公里內(nèi)有豫園、文廟等重要歷史建筑，和人民廣場直線距離1.1公里、外灘直線距離1.3公里，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。
在過去將近20年的時光里，上海亞龍項目經(jīng)歷了多次流轉(zhuǎn)。
2004年，上海本土企業(yè)亞龍投資拿下亞龍項目，計劃開發(fā)名為亞龍古城國際花園。由于地塊出讓時為毛地狀態(tài)，這意味著亞龍投資開發(fā)前就必須完成拆遷平整的工作。
或許是拆遷難度太大，亞龍項目此后便進入停滯狀態(tài)，這一拖，一晃過去了12年。
2016年，停滯已久的亞龍項目終于迎來曙光。新湖中寶通過收并購作價11.9億元將該項目攬入囊中。隨后，拆遷的重任交到新湖中寶手中。據(jù)悉，新湖中寶需要動遷的居民戶數(shù)為4298戶，動遷單位101戶。
然而，新湖中寶的拆遷進展亦不順利，四年后，新湖中寶不得已去找“幫手”。
彼時的融創(chuàng)正為拿地發(fā)愁，畢竟其在上海的項目儲備已然不足，且融創(chuàng)也急于向外界證實自己“城市綜合運營商”的能力以提升與政府、合作方等的談判議價優(yōu)勢，無論是地塊性質(zhì)還是貨值體量來看，亞龍項目顯然是個優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。數(shù)據(jù)顯示，亞龍項目的可售面積達到22.8萬方，按周圍房源均價約13.1萬每平米計算，該項目貨值預(yù)估可達三百多億。
2020年11月，融創(chuàng)以38億收購了亞龍項目50%權(quán)益，正式與新湖中寶聯(lián)手開發(fā)亞龍項目。
按50%權(quán)益計算，亞龍項目如若順利入市，將可為融創(chuàng)帶來至少150億元的銷售收益，而當(dāng)時融創(chuàng)在上海的年度總銷售額也不過200億元左右。
只是，可能連融創(chuàng)都沒想到，亞龍項目的拆遷工作如此棘手。截至目前，該地塊尚有少量戶數(shù)未完成拆遷，部分區(qū)域仍處于毛地狀態(tài)。
一年后，融創(chuàng)悄悄引入了兩家合營企業(yè)，并向外攤分了項目9.375%的權(quán)益。
在本次重組轉(zhuǎn)讓之前，上海亞龍項目由融創(chuàng)全資附屬公司上海融創(chuàng)、星原方及新湖中寶共同持有，權(quán)益占比分別為40.625%、9.375%及50%。
隨著西奧電梯的入局，融創(chuàng)中國的占股權(quán)益亦將進一步降低。在交割及股權(quán)重組完成后，融創(chuàng)中國、新湖中寶、杭州西奧與星原方將分別持有亞龍項目25%、50%、15.625%及9.375%權(quán)益。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，新湖中寶還是變成亞龍項目的最大股東。
項目成敗關(guān)系公司命運
對各方而言，如今的結(jié)局可謂“皆大歡喜”。
據(jù)了解，此次股權(quán)重組的代價約為25億元，其中約24億元將由杭州西奧對上海融創(chuàng)的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)進行沖抵，剩余約1億元將由杭州西奧代為償還欠付新湖中寶的債務(wù)。
對融創(chuàng)而言，盡管未有一分入袋，但借此也緩解了債務(wù)壓力。畢竟其前不久才剛剛完成約900億的整體債務(wù)重組，算是勉強活了下來。事實上，該轉(zhuǎn)讓及重組事項，融創(chuàng)預(yù)期將錄得除稅前未經(jīng)審核溢利1.8億元。
西奧電梯自然更是不必多說，盡管25億并非小數(shù)目，但一旦亞龍項目順利入市，西奧電梯或?qū)@得至少翻倍的收益。
對新湖中寶而言，不僅成功收回1億元欠款，也因融創(chuàng)的擔(dān)保獲得來自華融的34.8億元借款，大大緩解了項目后續(xù)開發(fā)的壓力。而新湖中寶亦寄望該項目的復(fù)蘇來減輕身上的債務(wù)重擔(dān)。
現(xiàn)在最大的問題在于亞龍項目的入市時間。
按照新湖中寶原定計劃，亞龍項目計劃于2024年預(yù)售?；葑u早前曾預(yù)期，隨著北外灘項目計亞龍項目的入市，2023年、2024年新湖中寶每年的權(quán)益合同銷售額有望達到70億至100億元人民幣，并有望恢復(fù)至2022年的權(quán)益銷售額80億元水平。
惠譽同時指出，目前新湖中寶的銷售額仍不穩(wěn)定，且高度依賴其上海項目，預(yù)計會占2023、2024年合同銷售額的三分之二。而且，新湖中寶在上海的未售土儲約占總價值的50%。
可見，上海市場尤其是準(zhǔn)備復(fù)蘇的亞龍項目的銷售成功與否，將直接影響新湖的業(yè)績表現(xiàn)。
今年以來，新湖中寶的銷售表現(xiàn)不甚樂觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，新湖中寶合同銷售面積22.18萬平方米，同比下滑31%；合同銷售收入23.60億元，同比下降77%。
三季度報告顯示，第三季度新湖中寶營業(yè)收入8.85億元，同比減少45.31%；歸屬上市公司股東的凈利潤為3.42億元，同比減少31%。前三季度，新湖中寶營業(yè)收入37.23億元，同比下降44.29%；歸屬母公司凈利潤19.55億元，同比增長22.32%。其中，歸母利潤的增長主要由于近13億元的股權(quán)投資收益。
此外，新湖中寶的資金鏈持續(xù)承壓。截至上半年，新湖中寶資產(chǎn)負債率為64.53%，有息負債合計338.49億元，占總資產(chǎn)的27.11%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負債合計116.28億元，而同期公司貨幣資金余額64.22億元，無法覆蓋短債規(guī)模。
為此，新湖中寶也在加大融資力度，就在本月，新湖中寶獲得30億公司債的發(fā)行額度，于上半年，亦獲得20億的中期票據(jù)注冊額度。
考驗新湖中寶能力的時刻又到了。