文|睿思網(wǎng)
新投資者的到來(lái)，或許能令上海亞龍項(xiàng)目的復(fù)活之路走得更快些。
11月27日，融創(chuàng)公告宣布，將其在上海亞龍項(xiàng)目所持有的15.625%股權(quán)及債權(quán)，以25億元的代價(jià)轉(zhuǎn)讓給了西奧電梯，西奧電梯也順勢(shì)成為這個(gè)老黃浦舊改項(xiàng)目的新投資者。
據(jù)悉，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是融創(chuàng)此前與華融達(dá)成的融資貸款協(xié)議條件之一。就在上周，融創(chuàng)就上海亞龍項(xiàng)目與華融達(dá)成融資合作，華融將向該項(xiàng)目公司提供34.8億元借款?！按舜魏献鲗⒅?xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)恢復(fù)正常。”融創(chuàng)彼時(shí)稱。
新湖中寶成最大股東
上海亞龍項(xiàng)目原本是黃浦區(qū)508-514街坊舊城區(qū)改造項(xiàng)目，位于黃浦區(qū)老城廂西角中部，人民路、河南中路與方浜中路三條道路在此交匯，占地面積約為9.6萬(wàn)平方米，總建筑面積約為43萬(wàn)平方米，住宅總可售面積約為22.8萬(wàn)平方米。項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)有豫園、文廟等重要?dú)v史建筑，和人民廣場(chǎng)直線距離1.1公里、外灘直線距離1.3公里，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。
在過(guò)去將近20年的時(shí)光里，上海亞龍項(xiàng)目經(jīng)歷了多次流轉(zhuǎn)。
2004年，上海本土企業(yè)亞龍投資拿下亞龍項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)發(fā)名為亞龍古城國(guó)際花園。由于地塊出讓時(shí)為毛地狀態(tài)，這意味著亞龍投資開(kāi)發(fā)前就必須完成拆遷平整的工作。
或許是拆遷難度太大，亞龍項(xiàng)目此后便進(jìn)入停滯狀態(tài)，這一拖，一晃過(guò)去了12年。
2016年，停滯已久的亞龍項(xiàng)目終于迎來(lái)曙光。新湖中寶通過(guò)收并購(gòu)作價(jià)11.9億元將該項(xiàng)目攬入囊中。隨后，拆遷的重任交到新湖中寶手中。據(jù)悉，新湖中寶需要?jiǎng)舆w的居民戶數(shù)為4298戶，動(dòng)遷單位101戶。
然而，新湖中寶的拆遷進(jìn)展亦不順利，四年后，新湖中寶不得已去找“幫手”。
彼時(shí)的融創(chuàng)正為拿地發(fā)愁，畢竟其在上海的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備已然不足，且融創(chuàng)也急于向外界證實(shí)自己“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”的能力以提升與政府、合作方等的談判議價(jià)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論是地塊性質(zhì)還是貨值體量來(lái)看，亞龍項(xiàng)目顯然是個(gè)優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。數(shù)據(jù)顯示，亞龍項(xiàng)目的可售面積達(dá)到22.8萬(wàn)方，按周?chē)吭淳鶅r(jià)約13.1萬(wàn)每平米計(jì)算，該項(xiàng)目貨值預(yù)估可達(dá)三百多億。
2020年11月，融創(chuàng)以38億收購(gòu)了亞龍項(xiàng)目50%權(quán)益，正式與新湖中寶聯(lián)手開(kāi)發(fā)亞龍項(xiàng)目。
按50%權(quán)益計(jì)算，亞龍項(xiàng)目如若順利入市，將可為融創(chuàng)帶來(lái)至少150億元的銷售收益，而當(dāng)時(shí)融創(chuàng)在上海的年度總銷售額也不過(guò)200億元左右。
只是，可能連融創(chuàng)都沒(méi)想到，亞龍項(xiàng)目的拆遷工作如此棘手。截至目前，該地塊尚有少量戶數(shù)未完成拆遷，部分區(qū)域仍處于毛地狀態(tài)。
一年后，融創(chuàng)悄悄引入了兩家合營(yíng)企業(yè)，并向外攤分了項(xiàng)目9.375%的權(quán)益。
在本次重組轉(zhuǎn)讓之前，上海亞龍項(xiàng)目由融創(chuàng)全資附屬公司上海融創(chuàng)、星原方及新湖中寶共同持有，權(quán)益占比分別為40.625%、9.375%及50%。
隨著西奧電梯的入局，融創(chuàng)中國(guó)的占股權(quán)益亦將進(jìn)一步降低。在交割及股權(quán)重組完成后，融創(chuàng)中國(guó)、新湖中寶、杭州西奧與星原方將分別持有亞龍項(xiàng)目25%、50%、15.625%及9.375%權(quán)益。
兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，新湖中寶還是變成亞龍項(xiàng)目的最大股東。
項(xiàng)目成敗關(guān)系公司命運(yùn)
對(duì)各方而言，如今的結(jié)局可謂“皆大歡喜”。
據(jù)了解，此次股權(quán)重組的代價(jià)約為25億元，其中約24億元將由杭州西奧對(duì)上海融創(chuàng)的現(xiàn)有債權(quán)債務(wù)進(jìn)行沖抵，剩余約1億元將由杭州西奧代為償還欠付新湖中寶的債務(wù)。
對(duì)融創(chuàng)而言，盡管未有一分入袋，但借此也緩解了債務(wù)壓力。畢竟其前不久才剛剛完成約900億的整體債務(wù)重組，算是勉強(qiáng)活了下來(lái)。事實(shí)上，該轉(zhuǎn)讓及重組事項(xiàng)，融創(chuàng)預(yù)期將錄得除稅前未經(jīng)審核溢利1.8億元。
西奧電梯自然更是不必多說(shuō)，盡管25億并非小數(shù)目，但一旦亞龍項(xiàng)目順利入市，西奧電梯或?qū)@得至少翻倍的收益。
對(duì)新湖中寶而言，不僅成功收回1億元欠款，也因融創(chuàng)的擔(dān)保獲得來(lái)自華融的34.8億元借款，大大緩解了項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的壓力。而新湖中寶亦寄望該項(xiàng)目的復(fù)蘇來(lái)減輕身上的債務(wù)重?fù)?dān)。
現(xiàn)在最大的問(wèn)題在于亞龍項(xiàng)目的入市時(shí)間。
按照新湖中寶原定計(jì)劃，亞龍項(xiàng)目計(jì)劃于2024年預(yù)售?；葑u(yù)早前曾預(yù)期，隨著北外灘項(xiàng)目計(jì)亞龍項(xiàng)目的入市，2023年、2024年新湖中寶每年的權(quán)益合同銷售額有望達(dá)到70億至100億元人民幣，并有望恢復(fù)至2022年的權(quán)益銷售額80億元水平。
惠譽(yù)同時(shí)指出，目前新湖中寶的銷售額仍不穩(wěn)定，且高度依賴其上海項(xiàng)目，預(yù)計(jì)會(huì)占2023、2024年合同銷售額的三分之二。而且，新湖中寶在上海的未售土儲(chǔ)約占總價(jià)值的50%。
可見(jiàn)，上海市場(chǎng)尤其是準(zhǔn)備復(fù)蘇的亞龍項(xiàng)目的銷售成功與否，將直接影響新湖的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。
今年以來(lái)，新湖中寶的銷售表現(xiàn)不甚樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2023年1-9月，新湖中寶合同銷售面積22.18萬(wàn)平方米，同比下滑31%；合同銷售收入23.60億元，同比下降77%。
三季度報(bào)告顯示，第三季度新湖中寶營(yíng)業(yè)收入8.85億元，同比減少45.31%；歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.42億元，同比減少31%。前三季度，新湖中寶營(yíng)業(yè)收入37.23億元，同比下降44.29%；歸屬母公司凈利潤(rùn)19.55億元，同比增長(zhǎng)22.32%。其中，歸母利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要由于近13億元的股權(quán)投資收益。
此外，新湖中寶的資金鏈持續(xù)承壓。截至上半年，新湖中寶資產(chǎn)負(fù)債率為64.53%，有息負(fù)債合計(jì)338.49億元，占總資產(chǎn)的27.11%，其中短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債合計(jì)116.28億元，而同期公司貨幣資金余額64.22億元，無(wú)法覆蓋短債規(guī)模。
為此，新湖中寶也在加大融資力度，就在本月，新湖中寶獲得30億公司債的發(fā)行額度，于上半年，亦獲得20億的中期票據(jù)注冊(cè)額度。
考驗(yàn)新湖中寶能力的時(shí)刻又到了。