界面新聞記者 | 楊冰柯
今年最大的“黑馬”民營房企偉星房產在銷售端也遇到了困難，不得不大幅降價來促進項目銷售。
11月27日上午，在武漢偉星光谷星悅廣場售樓處，一些買了房的業(yè)主們手握寫著“退錢”的A4紙擋在門口，售樓處外還不時傳出整齊的“退房”喊聲。
一位武漢中介對界面新聞表示，偉星星悅廣場這幾天都有業(yè)主在售樓處外維權，主要原因是項目降價了大概5000元/平米，前期業(yè)主們的首付都快虧掉了。
中介提供的一張紅底的項目宣傳圖顯示：“光谷金融港精裝準現(xiàn)房大事件，價格無敵勁爆，僅此10套?！?/p>
這張圖正是偉星光谷星悅廣場的降價宣傳圖，項目宣傳冊介紹里稱，項目原銷售均價2萬/平米，帶精裝修，中介對外宣傳當前價格下調至1.5萬/平米起，樓層任選。這一促銷價格，相當于原價打了75折。
偉星該項目降價消息是上周五深夜流傳開來，中介的朋友圈里都在轉發(fā)上面的降價宣傳圖。
從效果來看，偉星通過此次大降價促進了項目銷售。
中介稱，當天就賣了近十套房子，即便在周末有業(yè)主糾紛的情況下，項目也賣了近百套，進入武漢近期項目熱銷榜的前三名。
2021年6月25日，偉星星悅廣場的項目地塊開拍，當時在與新城、龍湖等頭部民營房企的競爭中，偉星以總價12.15億元拿下地塊，樓面價為5915.29元/平，溢價率高達43.3%。這是偉星房產首次進入武漢市場。
樓面價雖看起來便宜，但地塊要求頗為嚴苛。根據(jù)當時的土地出讓協(xié)議，偉星房產要引入一家入選“商業(yè)地產運營top10”的企業(yè)整體運營購物中心（以中房協(xié)官網(wǎng)2021年公布的名單為準）；自持不低于12萬平方米的商業(yè)用房，且自項目竣工驗收之日起10年內不得對外整體或分割銷售；引進不少于3家上市公司區(qū)域總部入駐；配建6班幼兒園1處，建成后其用地及房屋產權無償移交給東湖高新區(qū)教育部門。
根據(jù)偉星星悅廣場項目信息，住宅共有3棟，房源總套數(shù)為552套。
該項目在2022年12月3日首開，推出了3號樓。2023年4月2日，項目加推，推出2號樓。2023年8月19日，項目再次加推，推出1號樓。
至今三棟住宅已全部入市，項目整體的去化一般。根據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)，偉星項目住宅已售房源230套，剩余可售房源322套。
也就是說，該項目推入市場近一年時間來，住宅整體才賣掉了41%。
根據(jù)上述中介人士介紹，偉星房產為了快速回籠資金，也迫于一路之隔的其他新入市項目壓力，項目決定降價銷售。
但項目降價的消息很快傳到了前業(yè)主群里，他們開始在售樓處集結維權，同時以項目大幅降價、擾亂市場價格秩序、損害已購業(yè)主權益等為由將項目降價信息投訴到了當?shù)氐膯栒粞园謇铩?/p>
一位偉星星悅廣場業(yè)主對界面新聞表示，老業(yè)主們集體反饋后，房管局也來到項目現(xiàn)場協(xié)調，三方談好偉星星悅廣場項目的銷售暫停三天。
但據(jù)上述中介介紹，項目目前仍在正常接待，但之前的優(yōu)惠價已經(jīng)收回。
偉星房產當前除了在武漢市場因降價引發(fā)風波外，在合肥的濱江道項目近期也因與網(wǎng)友的爭執(zhí)在當?shù)匾痍P注。
上周，小紅書認證為偉星濱江道的官方號與網(wǎng)友互杠。
在濱江道的車庫問題上，網(wǎng)友表達不滿，濱江道官方號回復網(wǎng)友態(tài)度欠佳，稱“成本加一點可以再給你造個停機坪，就停你那幢樓上，停你家門口也可以”。
偉星濱江道項目今年上半年開售，毛坯備案均價約27642元/平米，項目擬建16棟住宅，共計962套房源。
該項目整體銷售也面臨壓力。從濱江道的開盤情況來看，首開情況最好時去化率為68%，此后去化率逐漸下滑，今年年中拿到銷售許可證的15號樓去化率已經(jīng)低于60%。
合肥是偉星房產重點布局的二線市場，早在2012年就進入，至今在當?shù)匾验_發(fā)了近20個項目。2022年，偉星在合肥一舉拿下8宗地塊，超過眾多央國企，成為當年在合肥市場拿地最多的房企。
今年中秋國慶假期期間，偉星房產在合肥市場同時銷售的項目達到15個。這足以說明，偉星房產對合肥市場的重視。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年前三季度，偉星房產在安徽省內的全口徑銷售額達到125.09億元，占據(jù)榜首位置，高于第二名的保利發(fā)展22億元。
在發(fā)生與網(wǎng)友的糾紛后，偉星濱江道官方號上的回復信息已經(jīng)刪除。但這種與客戶溝通的方式和態(tài)度，無疑會影響偉星房產在合肥市場的品牌和口碑。
最近兩年，當大部門傳統(tǒng)民營房企在土地市場收縮投資時，來著浙江的偉星房產開始嶄露頭角，這家公司背后倚靠的是以賣紐扣、管材為主的實業(yè)公司偉星集團。
根據(jù)界面新聞梳理，2021年偉星房產拿下19宗地塊，進入杭州、武漢等熱門城市，拿地總投入達到225億，同比增長127.4%。
2022年，偉星房產又在全國各熱點城市拿下20宗地塊，這是公司自成立以來拿地最多的一年，總金額高達243億元。
2023年，偉星房產繼續(xù)在南京、杭州、合肥、蕪湖等城市跑馬圈地。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，偉星房產今年前10月的權益拿地額也達到118億元，排名全國房企第17位，在民營企業(yè)中，這一拿地金額僅少于濱江集團和龍湖。
在新增貨值體量方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至今年10月，偉星房產新增土地貨值達285.6億元，位列克而瑞中國房企新增貨值排行榜第16名。
同時在銷售方面，今年1-10月，偉星房產全口徑銷售金額達293.9億元，位列TOP100房企的第43位，相比去年的225.3億元增加了近70億元，名次也提高了29個位次；前十月的權益銷售金額也有264.7億，位列TOP100房企的第33位。
在當前房地產市場仍處于調整期，市場整體下滑的背景下，偉星在土地市場上的重金投入雖然使其銷售規(guī)模和排名在行業(yè)內上升，但也會遇到一些風險。
偉星房產今年除了在布局的武漢、合肥市場遭遇市場下行帶來的去化困境外，其在寧波市場的項目銷售也不樂觀。
一位寧波市場人士對界面新聞表示，偉星房產寧波在售項目星潤名著銷售也很艱難。信息顯示，該項目今年5月開盤，目前已經(jīng)開盤三次，共入市了396套房源，但目前只賣出了120套，去化率只有約30%。
一位開發(fā)商人士認為，雖然大家都面對銷售壓力，核心是整體市場下行，但偉星也要為這幾年在土地市場上的狂奔進行反思。有些項目拿的并不合適，在民營房企融資整體受限的背景下，偉星即便有以往多年做實業(yè)打下的基礎，但相比土地市場高達幾百億的投入，這些基礎并不足以支撐多久。
偉星房產這兩年在長三角區(qū)域市場的大力拓展，也逐漸成為該區(qū)域的主流民營房企。
近日交通銀行在上海召開的與16家主要房企的座談會上，偉星也在列。各家房企都做了發(fā)言介紹，問題主要集中在對房地產市場的看法、房企經(jīng)營性貸款、預售資金監(jiān)管等。
銀行方面對房企反饋的問題進行了收集，但并未給出明確答復。這意味著，接下來銀行對房企的融資支持程度，還要觀察實際落地情況，并且從銀行的商業(yè)性原則考慮，還是會選擇性向頭部民企集中，并不會無任何差別地投放貸款。