界面新聞記者 | 王婷婷
“房地產(chǎn)市場不會再像前兩輪周期有明顯反彈，而是會步入一個緩慢下行的新常態(tài)。”評級機構(gòu)惠譽在11月23日表示。
自今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)出臺了一系列支持政策，但市場反饋并未達預(yù)期，房企整體銷售狀況未明顯好轉(zhuǎn)?；葑u預(yù)計，2024年中國房地產(chǎn)市場銷售額將繼續(xù)下降，但降幅將縮小至0-5%，對應(yīng)10萬億元左右的銷售體量。
近日以來，無論是來自中央層面還是地方上，房地產(chǎn)行業(yè)都迎來眾多利好。消息稱金融監(jiān)管部門正起草一份房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”，將涵蓋50家規(guī)模房企，國有房企和民營房企都會列入其中，包括萬科、龍湖、新城控股、旭輝、碧桂園等，名單內(nèi)的企業(yè)將獲得信貸、債券和股權(quán)融資等多方面支持。
此外，住建部近日也提及“三大工程”，要加快規(guī)劃建設(shè)保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。業(yè)內(nèi)一致認為，“三大工程”是落實房地產(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機制和重要切入點。
地方層面，以一線城市深圳為例，自11月23日起，深圳調(diào)整二套住房最低首付款比例，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的普通住房70%、非普通住房80%統(tǒng)一調(diào)整為40%。
利好政策持續(xù)釋放，但市場回暖依然乏力，今年的房地產(chǎn)投資規(guī)模也不斷收縮。
統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比下跌9.3%，較前值下行0.2個百分點，創(chuàng)2023年2月以來新低。今年前10個月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比下滑9.3%，前值-9.1%，繼續(xù)弱于其他領(lǐng)域，并對固定資產(chǎn)投資形成拖累。
深圳將二套住房首付比例下調(diào)后，目前市場反應(yīng)仍平淡，整體觀望情緒濃厚，購房信心短期內(nèi)難以恢復(fù)。
在惠譽看來，接下來相關(guān)政府部門將持續(xù)高頻次出臺支持政策，堅定以“穩(wěn)”為目標。在融資方面，也將持續(xù)支持正常經(jīng)營房企合理的銀行貸款、發(fā)債、股權(quán)融資，但金融機構(gòu)的參與意愿有待觀察。
“銀行端對貸款的發(fā)放是有選擇性的，即便是有些銀行響應(yīng)政府號召去貸款給民營企業(yè)，但對民營企業(yè)也是有選擇的?！被葑u表示，基本上有國企背景以及民營頭部未出險的這些房企，在銀行端融資可能會更暢通。而出險的和一些基本面比較差的民企，還是會被區(qū)別對待。
惠譽指出，雖然監(jiān)管曾要求是一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，但如果看實際操作，至少到目前為止銀行都還是持審慎態(tài)度。“今年前三季度開發(fā)貸的同比增速大概是4%，比全行業(yè)11%的平均貸款增速明顯要低很多?！?/p>
就在近日，福建海峽銀行股份有限公司寧德分行因違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，被處以30萬元罰款。
評級機構(gòu)穆迪也預(yù)計，中期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模及其整個產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的貢獻將下降。
“雖然政府加大了政策支持力度，但我們預(yù)計目前的措施不會帶來銷售的持續(xù)回升?！蹦碌险J為，即使市場在短期內(nèi)企穩(wěn)，但房地產(chǎn)行業(yè)的年銷售規(guī)模及其整個產(chǎn)業(yè)鏈對GDP的貢獻將繼續(xù)下降，因為政府仍致力于降低其對于整體經(jīng)濟的影響。
穆迪表示，2022年房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對中國GDP的貢獻率為24%，低于2015年的36%和2020年的29%。預(yù)計到2030年前，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈行業(yè)占GDP的比重將下滑至16%左右。
在這些評級機構(gòu)看來，國內(nèi)這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)與之前兩輪周期也不盡相同。
惠譽評級亞太區(qū)企業(yè)評級董事石露露認為，本輪的行業(yè)下行周期和以往（2008年和2014年開始的地產(chǎn)調(diào)整周期）有本質(zhì)上的區(qū)別。以政策基調(diào)為例，當時救市的重點在于“救”，但現(xiàn)在不同，重點在于“穩(wěn)”。
因此，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的分化表現(xiàn)或?qū)⒊掷m(xù)，這體現(xiàn)在城市的分化表現(xiàn)和地產(chǎn)開發(fā)商的分化表現(xiàn)。
基于政策持續(xù)放松的預(yù)期，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、人口持續(xù)凈流入且有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域和城市或許將在未來12個月逐步趨穩(wěn)，而低線城市則需要較長時間消化現(xiàn)有庫存。
惠譽評級亞太區(qū)金融機構(gòu)評級董事徐雯超也認為，此前認房不認貸、放開限購等一系列房地產(chǎn)增量政策在短期內(nèi)緩解了按揭提前還款壓力，且一定程度上促進了一二線城市的交易修復(fù)，“但從中長期看，居民購房信心、整體經(jīng)濟修復(fù)預(yù)期仍制約房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇?！?/p>
需要指出的是，這期間，國有企業(yè)或?qū)⒊掷m(xù)受益于更強的購房人信心，以及融資渠道的暢通和多樣性。
目前來看，新增融資主要是貸向央國企，并且重點支持城市更新、保障性租賃住房等項目，疊加中央房地產(chǎn)政策的支持，預(yù)計增量風險可控。
銷售表現(xiàn)仍是房企信用情況最重要的驅(qū)動，民營房企的銷售表現(xiàn)更易受到市場情緒影響。
惠譽分析，目前還未出險的部分規(guī)模民企，大多有以下特點：業(yè)務(wù)集中布局在高線城市或者在主營市場有較強的品牌；債務(wù)結(jié)構(gòu)中銀行貸款占比較高；有較大規(guī)模高質(zhì)量的自持物業(yè)；采用謹慎的風險管控（比如較少使用表外融資）。
龍湖和新城控股是較為典型的案例。截至今年上半年，龍湖總土儲有5489萬平方米，對應(yīng)貨值7038億元，有87%的貨值位于一二線核心城市；商業(yè)方面，目前龍湖旗下已經(jīng)有113個重資產(chǎn)項目和28個輕資產(chǎn)項目，主要位于國內(nèi)一二線城市。
截至今年6月底，新城控股已實現(xiàn)143個大中城市、205個綜合體項目的布局，已開業(yè)的吾悅廣場達146座。
惠譽認為，在未來的12個月，這些公司的信用風險可控。