文 | 債市觀察 蒲肅
現(xiàn)在能發(fā)債、敢發(fā)債的民營房企真不多，“國內(nèi)第七富豪”何享健家族旗下的美的置業(yè)（3990.HK）算一個(gè)。
11月20日，美的置業(yè)旗下公司提交注冊61.9億元小公募公司債，扣除發(fā)行費(fèi)用后，將全部用于償還公司債本金。
同一天，美的置業(yè)集團(tuán)還官宣將發(fā)行2023年度第五期中期票據(jù)，目前已經(jīng)發(fā)行成功，規(guī)模10億元。這兩筆計(jì)劃發(fā)行的新債合計(jì)超70億元。
上述債券發(fā)行主體公司為美的置業(yè)旗下美的置業(yè)集團(tuán)有限公司（簡稱“美的置業(yè)集團(tuán)“），雖然這次發(fā)債仍是“借新還舊”，但計(jì)劃償還的10只債券，幾乎是美的置業(yè)集團(tuán)現(xiàn)存的所有公司債（不包括中票），相當(dāng)于把舊債“一把清”，其中原因值得關(guān)注。
來源：上交所公告
公開數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)集團(tuán)及其合并范圍內(nèi)子公司已發(fā)行尚未兌付的存續(xù)債券22只，包括公司債、中期票據(jù)和其他債券，合計(jì)余額規(guī)模約143.12億元。
目前，何享健家族正在推動(dòng)旗下A股上市公司美的集團(tuán)（000333.SZ）赴港上市，作為兄弟公司，美的置業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也應(yīng)維持在可控范圍內(nèi)，才能不影響何享健家族的資本全局。
01、土儲(chǔ)縮水近2000萬㎡，5 年期新債換舊債
值得注意的是，美的置業(yè)集團(tuán)上述61.9億元公司債的最長期限不超過5年，這個(gè)期限就很有講究。
首先，美的置業(yè)集團(tuán)計(jì)劃償還的10只“舊債”到期時(shí)間，分別在2024年~2026不等，發(fā)行這筆61.9億元的新債后，相當(dāng)于把10只“舊債”的本金到期時(shí)間延長了2年到4年不等。
來源：企業(yè)公告
其次，截至2023年6月30日，美的置業(yè)集團(tuán)有息債務(wù)余額約357.71億元，未來5年內(nèi)，美的置業(yè)集團(tuán)需償還的債務(wù)約為342.13億元，是上述有息債務(wù)總額的95.64%，這對(duì)美的置業(yè)集團(tuán)對(duì)市場的抗風(fēng)險(xiǎn)能力要求很高。
此外，美的置業(yè)集團(tuán)還有對(duì)外擔(dān)保88.92億元，代償風(fēng)險(xiǎn)也值得關(guān)注。
現(xiàn)在“舊債換新債”，相當(dāng)于把債務(wù)兌付壓力延長到五年后，主動(dòng)防御。從另一個(gè)角度思考，樓市前景怎么樣，看看房企對(duì)債務(wù)的安排周期，也是個(gè)不錯(cuò)的參考值。
此外，美的置業(yè)集團(tuán)調(diào)整上述債券的背景中，還有一個(gè)更大更實(shí)際的問題，那就是土儲(chǔ)連續(xù)下降。
現(xiàn)在美的置業(yè)（上市公司）處于營收上漲和土儲(chǔ)大降的“反差”階段，前者是得益于前幾年的項(xiàng)目進(jìn)入交付期，營收得以確認(rèn)；但最大問題是，近年來美的置業(yè)新增土儲(chǔ)并不多，導(dǎo)致“老本”越來越少，恐怕要影響未來幾年的營收。
“債市觀察”梳理美的置業(yè)財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，截至2023年上半年，美的置業(yè)營收363.35億元，同比上漲14.8%；但土儲(chǔ)面積相比2020年已經(jīng)縮減近2000萬平米，縮水比例約36.5%，都超出三分之一了。同時(shí)，美的置業(yè)項(xiàng)目數(shù)量卻比2020年多出10個(gè)，說明美的置業(yè)項(xiàng)目單體規(guī)模變小，“小盤快跑”更符合當(dāng)下市場行情。
來源：企業(yè)公告
其中，2020年美的置業(yè)土儲(chǔ)5398萬平米、包含321個(gè)項(xiàng)目；2021年，美的置業(yè)土儲(chǔ)面積4952萬平米、354個(gè)項(xiàng)目；2022年下降為3874萬平米、332個(gè)項(xiàng)目，全年在土拍市場上僅拿了上海浦東一塊地；2023年上半年，美的置業(yè)重啟拿地，新增土儲(chǔ)約47萬平米，主要分布在佛山、長沙和邯鄲，總計(jì)土儲(chǔ)約3426萬平米，包含331個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。
土儲(chǔ)規(guī)模的下降，和美的置業(yè)退出弱三線城市、收編強(qiáng)二線城市項(xiàng)目的“換倉”動(dòng)作有一定關(guān)系，但總體仍是下降。調(diào)整后，美的置業(yè)一二線城市土儲(chǔ)面積占比66%，但銷售仍然乏力。
11月1日，美的置業(yè)公告顯示，截至2023年10月31日止10個(gè)月，公司及其附屬公司(集團(tuán))連同其合聯(lián)營公司的合同銷售額合計(jì)約577.7億元，同比減少14.72%，同比下滑趨勢有所相比前三季度有所擴(kuò)大（前三季度，美的置業(yè)合計(jì)銷售額約532.5億元，同比減少10.5%）。
花旗銀行報(bào)告內(nèi)容稱，美的置業(yè)2023年全年700億元的合約銷售目標(biāo)存在部分壓力，原因是可售資源較預(yù)期減少，以及參觀轉(zhuǎn)化銷售比率不足一成。
在土儲(chǔ)和銷售雙降的現(xiàn)實(shí)前面，美的置業(yè)集團(tuán)要靠“經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的收益和現(xiàn)金流”作為償債資金，壓力不小。
資料顯示，2020年~2022年及2023年上半年，美的置業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額分別為17.20 億元、95.70 億元、58.65 億元和30.20 億元，波動(dòng)性比較大。
這還是美的置業(yè)集團(tuán)土儲(chǔ)比較充足的前幾年，未來5年如果土儲(chǔ)體量不變甚至更少，這種波動(dòng)會(huì)不會(huì)直接變?yōu)閿嗔?，誰也不好說。
此外，上市公司美的置業(yè)的現(xiàn)金流也不容樂觀，自2022年6月30日以來，公司融資性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，借款小于還債支出，而期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物也自2021年底持續(xù)減少，截至2023年上半年末，余額約184.4億元。
美的置業(yè)集團(tuán)把五年內(nèi)的公司債直接延長到五年后，這期間就可以專心調(diào)整現(xiàn)金流，拿不拿地、在哪里拿地、拿多少地，自主空間都會(huì)更大。
更何況，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會(huì)剛剛強(qiáng)調(diào)，要“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”，政策窗口期來了，就看你怎么用。
02、家族財(cái)富縮水超600億
美的置業(yè)和碧桂園一樣起家于佛山，2014年后借助棚改東風(fēng)，“學(xué)習(xí)”碧桂園通過廣泛布局三四五線城市，做大規(guī)模；2018年上市，2019年提前一年完成“千億銷售”的既定計(jì)劃；2022年跌出“千億房企”陣營，歷史最高銷售額是2021年的1371億元。
美的置業(yè)在銷售規(guī)模上的下降，與實(shí)控人何享健家族財(cái)富下降的時(shí)間趨同。
同樣是在2021年，何享健家族憑借377億美元的財(cái)富值，位列2021福布斯全球富豪榜第37位。
那一年，張一鳴、李嘉誠、丁磊、李兆基、楊惠妍家族都排在何享健家族后面。
何享健家族的資本版圖中有五大上市公司，包括美的集團(tuán)、美的置業(yè)、合康新能（300048.SZ）、萬東醫(yī)療（600055.SH）和科陸電子（002121.SZ），產(chǎn)業(yè)涉及家電、地產(chǎn)、醫(yī)療、汽車和能源等多個(gè)領(lǐng)域。
但其中最賺錢的，還是美的集團(tuán)，其次是美的置業(yè)，母公司都是美的控股有限公司（簡稱“美的控股”），實(shí)控人為何享健及其兒媳盧德燕，二人分別持有美的控股94.55%和5.45%的股權(quán)。
2021年巔峰時(shí)期，美的集團(tuán)總市值約7174億元，何享健家族財(cái)富主要來自于此。
但一年之后，何享健家族的財(cái)富值就縮水94億美元，按目前匯率計(jì)算約為人民幣671億元，排名也下滑至第49位。張一鳴則憑借500億美元的財(cái)富值躍升至第25位。而在國內(nèi)富豪榜上，何享健家族的排名位列國內(nèi)第七，廣東第二，落后于老鄉(xiāng)馬化騰。
來源：福布斯榜單
截至2023年11月22日，美的集團(tuán)股價(jià)報(bào)收52.15元/股，總市值3663億元，較2021年巔峰時(shí)期最高市值縮水約3511億元，受此影響，何享健家族的財(cái)富預(yù)計(jì)還要繼續(xù)縮水。
“最大的挑戰(zhàn)不是挺過困難時(shí)期，而是眼前的危險(xiǎn)過去后為未來做好準(zhǔn)備。”美的置業(yè)在2022年財(cái)務(wù)報(bào)告中曾引用美國前國務(wù)卿亨利·基辛格的這句話。而眼下，何享健為未來做的準(zhǔn)備是帶美的集團(tuán)赴港上市，如能順利在港交所上市，這將成為美的置業(yè)后，何享健家族的第二家港股上市公司。
截至11月22日，美的置業(yè)報(bào)價(jià)為6.13港元/股，相比歷史最高值19.7港元下降約68.9%，總市值還不到88億港元。美的集團(tuán)如能成功登陸港股，能否再現(xiàn)千億市值，值得期待。
一旦美的集團(tuán)登陸港股，在何享健家族的資本版圖里，美的置業(yè)還會(huì)有重要席位嗎？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論。