文｜實(shí)習(xí)記者 朱簞

繼放松樓市限購(gòu)政策后，廣州在土拍政策上也進(jìn)一步放松。

11月21日，廣州公共資源交易中心官網(wǎng)掛出黃埔區(qū)一宗宅地出讓公告。公告中提到，“本次國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人”。這意味著，廣州也開始取消土拍限價(jià)，打響一線城市取消地價(jià)上限第一槍。

廣州此前執(zhí)行的土拍規(guī)則中，基本都會(huì)設(shè)置最高限制地價(jià)，觸頂后轉(zhuǎn)入競(jìng)配建面積、競(jìng)自持面積、搖號(hào)等方式確定最終競(jìng)買人，同時(shí)控制土拍溢價(jià)，涉宅地出讓溢價(jià)長(zhǎng)期控制在15%以內(nèi)。

最新掛出的黃埔地塊，則大幅改變了以往的競(jìng)拍規(guī)則。根據(jù)出讓公告，該地塊位于黃埔區(qū)，用地性質(zhì)為二類居住用地兼容文化設(shè)施用地，土地面積3.77萬平米，起拍總價(jià)為39.47億元，將于12月22日進(jìn)行限時(shí)競(jìng)價(jià)。

公告也同時(shí)指出，競(jìng)買人必須使用自由資金，不得使用融資借款。對(duì)于建設(shè)期限也有了明確要求，競(jìng)得人須在土地交付后一年內(nèi)動(dòng)工，三年內(nèi)竣工。這對(duì)于拿地企業(yè)也有了更高的要求。

對(duì)于廣州此次取消地價(jià)上限的舉措，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這主要與當(dāng)前的政策導(dǎo)向、轉(zhuǎn)變市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及修復(fù)市場(chǎng)情緒有關(guān)。

在新的房地產(chǎn)政策架構(gòu)下，廣州恢復(fù)“價(jià)高者得”的競(jìng)拍原則，意味著不再限制房?jī)r(jià)，也不再競(jìng)配建、競(jìng)自持。對(duì)開發(fā)商來說，就能根據(jù)房?jī)r(jià)水平直觀地計(jì)算出利潤(rùn)空間，這一舉措是在給市場(chǎng)讓利、休養(yǎng)生息，提振市場(chǎng)拿地的積極性。

在廣州之前，下半年以來已有多個(gè)核心二線城市取消了土拍限價(jià)。

截至11月21日，在22個(gè)進(jìn)行集中供地的城市中，已經(jīng)有18城恢復(fù)“價(jià)高者得”，目前僅剩北京、上海、深圳、寧波四個(gè)城市執(zhí)行限地價(jià)政策。

但寧波雖然沒有取消限價(jià)，但也大幅提高了溢價(jià)上限。寧波在11月20日掛牌了兩宗總價(jià)16億元的住宅用地，將土地出讓的溢價(jià)率上限由15%提高到30%。

不少熱點(diǎn)城市在取消地價(jià)后的首拍中，就出現(xiàn)了高溢價(jià)率地塊，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

10月30日，濟(jì)南在解除土拍價(jià)格上限的首拍中，鳳凰北路以西、商貿(mào)城路以南住宅組團(tuán)地塊吸引了7家房企進(jìn)行了241輪競(jìng)價(jià)，刷新了濟(jì)南土拍2018年以來的土地競(jìng)價(jià)輪次最高記錄，溢價(jià)率也高達(dá)53.1%。另一宗彩石地塊經(jīng)過236輪競(jìng)價(jià)，最終的成交價(jià)溢價(jià)率達(dá)50.17%。

11月初，合肥取消限價(jià)后的首場(chǎng)土拍中，兩宗分別位于濱湖金融板塊和包河區(qū)的地塊，溢價(jià)率也超過了30%，分別為44.89%和33.95%。并且在此次拍地中，其中一幅地塊還創(chuàng)下了合肥新的樓面地價(jià)記錄。

取消土拍限價(jià)，正成為各地樓市放開限購(gòu)、限貸后，房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的新方向。

今年9月底，自然資源部已給各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，其中就提出建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制，隨后多個(gè)城市積極做出響應(yīng)。

包括廣州在內(nèi)的多個(gè)城市之所以開始取消土地限價(jià)，主要意圖都在于提振低迷的土地市場(chǎng)。

今年1-10月，廣州土地出讓金為951.5億，同比下降了7.6%；總成交建面555.2萬平米，同比降幅為22.8%。

從全國(guó)土地市場(chǎng)的成交情況看，成交量也處于下滑。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年10月全國(guó)土地出讓金3761億元，同比下滑29%。1-10月，全國(guó)土地出讓金28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。

另一方面，當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期較弱，競(jìng)拍開發(fā)商不會(huì)很多，不會(huì)誕生高溢價(jià)地塊，利潤(rùn)確定性較強(qiáng)。通過土地市場(chǎng)的情緒修復(fù)，帶動(dòng)下游的商品房市場(chǎng)。

今年以來，廣州宅地土拍市場(chǎng)分化現(xiàn)象相當(dāng)明顯，多宗中心城區(qū)核心地段宅地競(jìng)爭(zhēng)激烈，近遠(yuǎn)郊區(qū)域宅地多以底價(jià)成交或中止交易。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年廣州共有10宗宅地觸頂搖號(hào)成交，主要分布在天河區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、番禺區(qū)等中心城區(qū)及近郊熱點(diǎn)板塊。

中指研究院華南分院總經(jīng)理?xiàng)罴t俠表示，此次取消“限地價(jià)”政策，有望進(jìn)一步提升中心土拍熱度，促進(jìn)市場(chǎng)預(yù)期的邊際改善，帶動(dòng)新房市場(chǎng)回暖，加快市場(chǎng)筑底進(jìn)程。

李宇嘉也認(rèn)為，此舉預(yù)期會(huì)提振開發(fā)商拿地的積極性，對(duì)后續(xù)賣地也起到積極效果。但是，如果不設(shè)地價(jià)上限，如果開發(fā)商參拍多，溢價(jià)率收窄，也可能導(dǎo)致效果減弱。因此，具體效果要看具體地塊。

目前市場(chǎng)情緒仍比較低迷，新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場(chǎng)消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會(huì)顯現(xiàn)。