文|債市觀察  蒲肅 武麗娟

一度千億市值的東方雨虹（002271.SZ）疑似“身披馬甲”、代金主拿地的猜測又有了新進展。

11月16日，東方雨虹公告顯示，之前40億元競拍獲得的地塊，以47.5萬元轉(zhuǎn)讓該地塊建設主體公司股權(quán)。

一個月前的10月18日，東方雨虹全資子公司——北京虹曦置業(yè)有限公司（簡稱“虹曦置業(yè)”）以40.135億元競得北京市豐臺區(qū)南苑棚戶區(qū)改造一期項目A地塊東區(qū)R2二類居住用地，土地面積約3.41萬m2。

隨后，東方雨虹設立全資子公司北京虹豐置業(yè)有限公司（簡稱“虹豐置業(yè)”）作為該用地建設主體公司。

當時市場就對此事議論紛紛，因為東方雨虹并無土地開發(fā)經(jīng)驗，突然40億殺入土拍市場著實令人驚訝，業(yè)內(nèi)人士猜測或是代為其他企業(yè)拿地。

01、“馬甲”坐實了嗎？

如今，隨著東方雨虹出讓上述地塊公司股權(quán)，接盤的金主也開始浮出水面。

公告顯示，東方雨虹旗下的虹曦置業(yè)擬向蘇州竹輝興業(yè)有限公司（簡稱“蘇州竹輝”）轉(zhuǎn)讓虹豐置業(yè)95%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為47.50萬元。交易完成后，虹曦置業(yè)將持有虹豐置業(yè)5%股權(quán)，蘇州竹輝將持有虹豐置業(yè)95%股權(quán)。

來源：企業(yè)公告

之所以將擁有40億元價值地塊的公司股權(quán)以47.5萬元轉(zhuǎn)讓，是因為虹豐置業(yè)2023年10月31日賬面凈資產(chǎn)僅50萬元，以實際凈資產(chǎn)的95%作為最終股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，故為47.50萬元。

企查查數(shù)據(jù)顯示，蘇州竹輝的四名高管劉慧明、楊智宇、李濤、戴超均在中海地產(chǎn)旗下公司出任要職，這讓外界關(guān)于接盤方為中海的猜測基本坐實。

其中，蘇州竹輝法人、董事長劉慧明，同時還在中海地產(chǎn)旗下多家公司任董事長、董事等重要職務，其中在青島?；鄯竭_房地產(chǎn)有限公司任董事、在中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司任董事長、在中海發(fā)展（上海）有限公司任董事長等等。

此外，蘇州竹輝的董事兼總經(jīng)理楊智宇也在中海地產(chǎn)（蘇州）有限公司、中海海納（蘇州）房地產(chǎn)有限公司等中海地產(chǎn)公司任重要職務。

據(jù)債市觀察了解，東方雨虹競拍上述豐臺地塊時，同時參拍的企業(yè)還有華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、天恒、城建等七家企業(yè)。

上述地塊條件比較優(yōu)渥，吸引了多家房企積極競拍，當時僅用了10分鐘、28輪競價，就觸達該地塊的地價上限，隨后轉(zhuǎn)入搖號環(huán)節(jié)。上述7家房企參與搖號，而東方雨虹最終幸運拿地。

顯而易見，“馬甲”拿地并不公平，但兩家公司是否在“賽前”就已經(jīng)協(xié)商一致，很難界定。

值得注意的是，東方雨虹參與土地競拍的子公司北京虹曦置業(yè)有限公司，在2023年3月1日成立，經(jīng)營許可范圍為“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”，該子公司拿地后成立的建設主體公司虹豐置業(yè)雖然認繳注冊資本42億元，但實際繳納注冊資本僅50萬元，所以在轉(zhuǎn)讓公司95%股權(quán)時，協(xié)議金額只需47.5萬元。

前后梳理來看，這一步步的設計，使得轉(zhuǎn)讓地塊的流程格外簡單。

所以，中海會支付40億土地款嗎？截至發(fā)稿時，中海方面尚未公開回復。

02、賬面資金縮水60%，

“防水一哥”股權(quán)激勵能變現(xiàn)嗎？

東方雨虹成立已近30年，在防水涂料行業(yè)中屬龍頭，業(yè)內(nèi)稱“防水一哥”，曾創(chuàng)造過上市14年市值上漲近300倍、總市值上千億的佳績，因為參與了北京水立方、鳥巢、奧運村等重點工程項目積累品牌認知度。

如今，防水一哥冒著涉嫌“馬甲拿地”的風險去爭取客戶的長期合作，這究竟是為什么？要知道，東方雨虹早在獲得上述地塊的時候就提到，“擬通過該土地資源合作與客戶建立長期穩(wěn)定深度的業(yè)務合作關(guān)系?！?/p>

看看東方雨虹目前的經(jīng)營現(xiàn)狀或許能了解一二。

截至2023年三季度末，東方雨虹三大現(xiàn)金流均告負，其中經(jīng)營性現(xiàn)金流負47億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅32.72億元，相比2022年底縮水近65億元，大降66.41%。

來源：企業(yè)預警通數(shù)據(jù)

此外，東方雨虹應收賬款高達151億元，事實上，從2022年6月30日數(shù)據(jù)至今，東方雨虹每個季度的應收款都在100億以上。

高額的應收款也讓投資者擔心是否會有壞賬、計提減值風險，對此，東方雨虹董秘回復投資者稱，“公司應收款項綜合賬齡較短且產(chǎn)生壞賬損失的可能性較低”。

此外，東方雨虹貨幣資金僅41.63億元，2022年底時還有105.4億元，縮水超60%。而短期借款和一年內(nèi)到期非流動負債卻有56.52億元。

2021年，東方雨虹為解決資金問題，推出員工持股計劃，共1411人參與，籌集自有資金13.8億，公司還加了1倍杠桿，通過海通證券融資27.6億購買了4947萬股份，成交價格為歷史高點之一2021年3月26日的收盤價 50元/股附近。這筆員工持股計劃，有約1/3的股份來自李衛(wèi)國，其通過大宗交易以53.79元/股賣給員工1500萬股，價值超8億。

但當年的“股權(quán)激勵”如今卻面臨著虧損的風險。

此前公司實控人李衛(wèi)國承諾，為參與本次員工持股計劃的員工資金提供兜底補足和年化利率低于8%時的對應補償。此次員工持股計劃的成本均價約55.78元/股，而公司目前股價較2021年6月初的高點已跌超60%。

近一個月以來，東方雨虹股價持續(xù)下跌，11月17日收盤價格僅22.5元，與今年高點相比跌幅近50%，今年以來市值蒸發(fā)超200億元。而相比兩年前的歷史性高點，市值從1600億跌到了578億，縮水了上千億元。

目前，員工持股計劃仍有2000多萬股在手，當時成交總金額為 27.59億。粗略估算，這部分員工持股計劃的股價跌幅達58.8%，微博上還建立了相關(guān)話題“東方雨虹1400多名員工浮虧超15億”。

來源：微博

03、“常德首富”李衛(wèi)國財富縮水85億，計劃發(fā)債融資20億

東方雨虹董事長李衛(wèi)國出生于湖南常德桃源縣，大學畢業(yè)后被分配至長沙縣職業(yè)中專擔任教師，1992年調(diào)任至湖南省統(tǒng)計局，端上了“鐵飯碗”。

1995年，李衛(wèi)國遞交辭呈投身商海。經(jīng)過20多年的發(fā)展，東方雨虹在防水領域風生水起，在鳥巢、水立方、大興機場、港珠澳大橋、京張鐵路等國家重大基建項目背后，都有李衛(wèi)國和東方雨虹的身影。

得益于大基建紅利，東方雨虹于2008年成功登陸資本市場，從此一路大舉擴張。自2008年上市以來，其營收和凈利均保持了連續(xù)14年增長。2008年-2021年，東方雨虹的總資產(chǎn)從6.6億元一路飆升至497.33億元。

尤其是2017年到2019年間，東方雨虹年營收增長均在30億以上，在2019年則突破40億元，確立了國內(nèi)防水涂料龍頭地位。

2022年“胡潤百富榜”中，李衛(wèi)國以255億元財富排名榜單第207位，成為防水行業(yè)首富。這是李衛(wèi)國第13次登上“胡潤百富榜”，登榜年度為2009年-2011年和2013年-2022年。

不過，在2021年的榜單中，李衛(wèi)國以340億元財富排在第175位。相比2021年，李衛(wèi)國2022年的個人財富縮水85億元，排名下降32位。

去年，這位本已隱退幕后的東方雨虹創(chuàng)始人回歸，在2022年業(yè)績發(fā)布會上，李衛(wèi)國提出了“2022年營收400億的企業(yè)目標”。面對投資者的提問，更是表示自己充滿信心。

不過，受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣等因素影響，東方雨虹的業(yè)績也受到影響。2022年，東方雨虹營收和凈利遭遇了上市后首次下滑，凈利甚至近乎腰斬。全年實現(xiàn)總營收312.44億元，同比下滑2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下滑49.57%。

來源：Wind

香頌資本執(zhí)行董事沈萌沈萌認為，東方雨虹屬于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的配套下游產(chǎn)業(yè)，當房地產(chǎn)開發(fā)投資與銷售等數(shù)據(jù)出現(xiàn)大幅度下滑，必然會導致東方雨虹等下游產(chǎn)業(yè)的業(yè)績不佳。

隨著部分房企出現(xiàn)財務資金鏈問題，建材行業(yè)也面臨較大的壞賬風險。在下游需求銳減的同時，東方雨虹還面臨賬款難回的問題。最近3年，其應收賬款持續(xù)增長，2020年-2022年分別為61.01億元、87.64億元、108.79億元，同比增長分別為8.26%、43.64%、24.13%。

今年上半年，東方雨虹的應收賬款占營收比重約為81.18%，占流動資產(chǎn)比重約為44.82%，占總資產(chǎn)比重約為27.76%。

今年前三季度，東方雨虹業(yè)績略有好轉(zhuǎn)，實現(xiàn)營業(yè)收入約253.6億元，同比增長8.48%。歸母凈利潤約23.53億元，同比增長42.22%。但應收賬款仍然高企，前三季度應收賬款高達151億元。

建筑材料行業(yè)往往對房企開發(fā)商依賴度較高，更容易出現(xiàn)應收賬款偏高等問題。

不過，半年報顯示，應收賬款的關(guān)聯(lián)方多為建材公司。東方雨虹也多次在互動平臺披露，公司與恒大、融創(chuàng)、碧桂園無大額債權(quán)債務關(guān)系。

面對超百億應收賬款，東方雨虹選擇發(fā)行票據(jù)應對。今年6月，公司宣布擬發(fā)行2023年應收賬款資產(chǎn)支持票據(jù)，總發(fā)行規(guī)模不超過20億元。此外對應收賬款計提的壞賬準備比例不到10%，壞賬準備合計金額約為3.38億元。

在沈萌看來，房地產(chǎn)市場目前僅僅是在供給端出現(xiàn)政策調(diào)整，而需求端依然低迷，防水業(yè)務并沒有徹底走出需求低迷的局面，而大面積的房地產(chǎn)開發(fā)商陷入財務危機，對其現(xiàn)金流的安全性會進一步造成壓力。

“防水一哥”能憑借40億土地資源換取多少業(yè)務呢？我們持續(xù)關(guān)注，歡迎評論區(qū)留言討論。