界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
深圳樓市自2016年開(kāi)始執(zhí)行新房限價(jià)政策后，第一次出現(xiàn)了重大變化。
11月16日，深圳公共資源交易平臺(tái)掛出了兩宗宅地，分別在龍華、坪山兩區(qū)，地塊起拍總價(jià)為8.73億元，土地面積共14397.64平方米，預(yù)計(jì)將于12月15日成交出讓。
值得關(guān)注的是，本批次掛牌的兩宗地塊均采用的“單限單競(jìng)+搖號(hào)”方式出讓，即限地價(jià)、競(jìng)地價(jià)，達(dá)到最高限制地價(jià)后通過(guò)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
而近幾年，深圳一直在土拍環(huán)節(jié)對(duì)商品房有最高限售價(jià)，即在限地價(jià)基礎(chǔ)上，還有限普通商品房銷售價(jià)格，或再加上限政策性住房面積的約束條件，以“雙限雙競(jìng)+搖號(hào)”或“三限雙競(jìng)+搖號(hào)”的方式出讓。
對(duì)于此次新掛宅地競(jìng)價(jià)方式的改變，廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一方面，給出地價(jià)的最高限制，但沒(méi)有提限制房?jī)r(jià)，達(dá)到地價(jià)上限后直接搖號(hào)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就能直觀地計(jì)算出利潤(rùn)空間，顯然這是在給市場(chǎng)讓利、休養(yǎng)生息，提振市場(chǎng)拿地的積極性。
另一方面，通過(guò)土地市場(chǎng)的情緒修復(fù)，也可以帶動(dòng)下游的商品房市場(chǎng)。
從深圳最新的掛出的兩宗地塊看，出讓規(guī)則中沒(méi)有明確提到銷售限價(jià)，只提到“出讓宗地的商品住房銷售價(jià)格，請(qǐng)意向競(jìng)買人徑詢深圳市住房和建設(shè)局”。
對(duì)于是否將取消商品房銷售限價(jià)，據(jù)深圳商報(bào)報(bào)道，深圳市規(guī)劃和自然資源局、深圳市住房和建設(shè)局表示，網(wǎng)傳“深圳取消商品住房銷售限價(jià)”為不實(shí)消息。深圳堅(jiān)決落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的工作目標(biāo)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
受樓市下行影響，目前國(guó)內(nèi)的土地市場(chǎng)熱度處于低位。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，今年前三季度，在59個(gè)樣本市（縣）中，預(yù)出讓地塊總面積為6207萬(wàn)平方米，實(shí)際供應(yīng)4327萬(wàn)平方米，平均預(yù)供地完成率68%。今年前10月全國(guó)出讓金為28629億元，較2022年同期下滑26%，較2021年同期下滑48%。
單從深圳來(lái)看，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1-10月深圳土地出讓金規(guī)模為404億元，同比下滑了45%，跌幅明顯高于全國(guó)水平。因此，此次調(diào)整出讓的規(guī)則，主要的意圖就在于提振土地市場(chǎng)。
自今年9月底，自然資源部給各省市下發(fā)布關(guān)于建議取消土地拍賣中的地價(jià)限制、建議取消遠(yuǎn)郊區(qū)容積率1.0等限制的文件后，10月以來(lái)，全國(guó)22個(gè)執(zhí)行“土地出讓兩集中”規(guī)則的城市中，已有成都、合肥、濟(jì)南、重慶、廈門、長(zhǎng)沙等16個(gè)城市落實(shí)“取消土地最高限價(jià)”政策。
另外，在近期發(fā)布的規(guī)劃建設(shè)保障性住房的14號(hào)文中也提出，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，要讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進(jìn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
據(jù)李宇嘉預(yù)測(cè)，政策實(shí)施后對(duì)后期開(kāi)發(fā)商拿地的積極性會(huì)提振，對(duì)后續(xù)賣地也會(huì)產(chǎn)生積極效果。但明顯見(jiàn)效仍需要時(shí)間，目前市場(chǎng)情緒仍比較低迷，新房、二手房?jī)r(jià)格繼續(xù)下降，二手房掛牌、新房批售都在高位，需要市場(chǎng)消化到一定程度，有了觸底的跡象，供地新政的效果將會(huì)顯現(xiàn)。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，土拍市場(chǎng)的形勢(shì)能否好轉(zhuǎn)，關(guān)鍵還是在于市場(chǎng)銷售面的回暖情況。
從深圳市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，并不樂(lè)觀。據(jù)樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)，10月深圳一手商品住宅成交2654套，環(huán)比上升27.8%，同比下跌20.3%；成交面積261130.82平方米，環(huán)比上升24.8%，同比下跌21.3%。
新房成交數(shù)據(jù)雖然在10月份有了小幅回升，結(jié)束了8、9月的“兩連降”局面，但整體規(guī)模依舊處較低水平，市場(chǎng)情緒仍比較低迷。
二手房市場(chǎng)上，深圳二手房的在售量仍然居高不下，據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，深圳共有58179套有效二手房源在售，比上周增加了235套，掛盤量有所增長(zhǎng)。
但價(jià)格卻在持續(xù)下跌，樂(lè)有家研究中心此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月1日-26日樂(lè)有家門店成交的二手房源中，已經(jīng)有超七成是低于參考價(jià)出售的。
而位于福田皇崗、龍崗坂田、羅湖蔡屋圍、龍華民治等地區(qū)的二手房均價(jià)已從去年的8-9萬(wàn)元/平方米下降至目前的5-7萬(wàn)元/平方米。
從全國(guó)范圍來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.6%，連續(xù)5個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅連續(xù)3個(gè)月持平后再次擴(kuò)大，二手房普遍面臨下跌的壓力。
四個(gè)一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中，深圳環(huán)比下降0.5%，北京和廣州分別下降了0.4%、0.7%。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前市場(chǎng)二手房普遍面臨下跌的壓力，從各地反饋的情況看，二手房?jī)r(jià)格下降，既有掛牌增加帶來(lái)的供應(yīng)壓力原因，也有房東降價(jià)幅度增大的原因。破解此類問(wèn)題，建議要從全面放松限購(gòu)、鼓勵(lì)中小戶型加快交易等角度進(jìn)行，從而逐漸促進(jìn)各城市二手房?jī)r(jià)格的企穩(wěn)。
如果二手房盤活了，居民家庭就有收入，就有能力換購(gòu)新房，也有能力促進(jìn)房企新房去庫(kù)存，也進(jìn)一步可以改善房企的資金狀況和解決債務(wù)問(wèn)題。