界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 彭飛

一紙拿地公告，將低調(diào)許久的中信泰富推向臺(tái)前。

11月13日，楊浦區(qū)政府發(fā)布公告稱，確定楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03B1-01地塊、01F2-01地塊、01F3-01地塊、01E4-03地塊的實(shí)施主體為揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司、上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司。

天眼查app顯示，揚(yáng)州錦泰地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立于2010年，為中信泰富全資子公司。中信泰富則是中信股份旗下地產(chǎn)平臺(tái)。上海濱貿(mào)企業(yè)管理有限公司是由楊浦區(qū)國(guó)資委全資控股。

雙方將成立合資公司開(kāi)發(fā)這宗大體量項(xiàng)目，中信泰富將持有87%的股權(quán)，剩下13%的股權(quán)由楊浦國(guó)資持有。兩方組成的合資公司的總資本承擔(dān)預(yù)計(jì)為124.15億元，因此中信泰富總資本承擔(dān)計(jì)算下來(lái)約108.01億元。

這4宗土地均為歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊，總建筑面積18.1萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積11.3萬(wàn)平方米，辦公建筑面積5.2萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積1.6萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)底價(jià)達(dá)到114.39億元。

對(duì)于中標(biāo)此次地塊，中信股份在公告中稱，該項(xiàng)目具有投資大、體量大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，能夠作為集團(tuán)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化板塊加速發(fā)展建設(shè)的重要抓手。并且，該項(xiàng)目屬于中央鼓勵(lì)推進(jìn)的城市更新改造類項(xiàng)目，符合中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期的總體要求。

對(duì)于重回上海拿地，中信泰富相關(guān)人士11月15日向界面新聞表示，目前公司沒(méi)有任何信息可披露釋放，一切以政府公告信息為準(zhǔn)即可。

參與城市更新

由于地塊涉及歷史風(fēng)貌保護(hù)，項(xiàng)目出讓設(shè)置的門(mén)檻較高，非一般的企業(yè)可參加遴選。

其中之一就是要求參與企業(yè)2022年度總資產(chǎn)規(guī)模不小于2500億元、2022年度凈負(fù)債率不大于30%，以及2023年度《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)榜單前150名企業(yè)。光憑這一點(diǎn)，就能“勸退”大部分國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商了。

此外出讓規(guī)則還要求，近10年在上海市中心城區(qū)自行開(kāi)發(fā)的商住辦項(xiàng)目建筑面積不少于50萬(wàn)平方米；近10年在上海市中心城區(qū)保護(hù)、開(kāi)發(fā)、修繕、改建歷史建筑項(xiàng)目的建筑面積總計(jì)不少于3萬(wàn)平方米；在上海自持并自行運(yùn)營(yíng)的商辦建筑面積不低于50萬(wàn)平方米等。

層層篩選下來(lái)，滿足世界150強(qiáng)，同時(shí)在上海還有50萬(wàn)方城區(qū)商住辦開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、50萬(wàn)方自持經(jīng)驗(yàn)的房企，只有三家符合資格，分別是中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中信泰富。三家企業(yè)“逐鹿”， 中信泰富最終勝出。

據(jù)界面新聞了解，中信泰富母公司中信集團(tuán)在2023年《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)中位居第100位，已連續(xù)第15年上榜。中信股份是中信集團(tuán)旗下主要實(shí)業(yè)板塊，而中信泰富則是集團(tuán)旗下主要的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

中信泰富地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要分為三個(gè)板塊：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)板塊和地產(chǎn)金融板塊。“中信泰富地產(chǎn)負(fù)責(zé)管理的國(guó)內(nèi)地產(chǎn)項(xiàng)目立足上海，輻射全國(guó)?！?/p>

在上海市場(chǎng)，中信泰富已布局多年，比較典型項(xiàng)目有位于陸家嘴的紅盤(pán)“中信泰富九廬”，此外還有陸家嘴濱江金融城、中信泰富又一城、中信泰富廣場(chǎng)等。

基于此，中信泰富能夠?qū)钇诌@宗“巨無(wú)霸”舊改項(xiàng)目攬入懷中，也算是匹配度較高。

雖如愿拿到這組地塊，但中信泰富或許也面臨一定的壓力，地塊開(kāi)發(fā)內(nèi)容涵蓋了辦公、商業(yè)、高層住宅、風(fēng)貌住宅等，建筑體量較大。

而且中信泰富此次拿到的地塊可稱之為楊浦最貴地段，位于楊浦區(qū)濱江南段，區(qū)域規(guī)劃能極高，配套成熟。在該板塊內(nèi)，瑞安聯(lián)合楊樹(shù)浦置業(yè)去年也拿下一宗地塊，21萬(wàn)元/平方米的聯(lián)動(dòng)價(jià)是目前楊浦最高。

更關(guān)鍵的是，早在7年前，中信集團(tuán)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)與中海地產(chǎn)曾有過(guò)重組交易，中信泰富自此淡出行業(yè)多年，鮮少在公開(kāi)市場(chǎng)現(xiàn)身拿地。如今重回上海市場(chǎng)，行業(yè)局面早已不復(fù)當(dāng)初，想要在更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中重塑品牌，依然存在考驗(yàn)。

重新殺回地產(chǎn)

中信泰富此舉拿地之所以關(guān)注度很高，主要源于昔日從房地產(chǎn)的“撤退”。

2016年3月，中信集團(tuán)將旗下地產(chǎn)平臺(tái)中信地產(chǎn)的全部股權(quán)、中信泰富在國(guó)內(nèi)的住宅地產(chǎn)，以310億元總價(jià)轉(zhuǎn)讓予中國(guó)建筑旗下的主要地產(chǎn)平臺(tái)中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)則將旗下的上海寰宇天下商業(yè)項(xiàng)目、南京中海商業(yè)與寫(xiě)字樓項(xiàng)目等四處商業(yè)物業(yè)，以61.5億元轉(zhuǎn)讓給中信泰富。

這是當(dāng)年總金額最高的地產(chǎn)行業(yè)整合案例。

當(dāng)時(shí)擔(dān)任中信集團(tuán)有限公司副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的王炯表示，此次房地產(chǎn)重組，中信能更專注發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大型綜合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，“這是一種雙贏?！?/p>

于是，中信集團(tuán)旗下的中信城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)（以下簡(jiǎn)稱“中信城開(kāi)”）應(yīng)時(shí)成立，定位于“城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)”。此前曾開(kāi)發(fā)了成都天府新區(qū)、汕頭濱海新城和海底隧道等大型項(xiàng)目。

中信泰富則集中于開(kāi)發(fā)城市綜合體項(xiàng)目，如武漢二七濱江項(xiàng)目、武漢光谷項(xiàng)目等。

這期間地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍處于上升期，抵不住“誘惑”的中信泰富并未堅(jiān)守在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，于2019年重返住宅市場(chǎng)，在香港拿下一宗地塊。

從2020年開(kāi)始，中信泰富又在國(guó)內(nèi)公開(kāi)土地市場(chǎng)四處出擊，期間不僅斬獲了多宗高溢價(jià)地塊，還拿下過(guò)一線城市廣州的“地王”項(xiàng)目。

2019年12月，中信泰富以32億港元中標(biāo)香港大坑道135號(hào)的一副地塊，樓面地價(jià)約24836港元/呎。

中信泰富重回國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)后，最具標(biāo)志性的動(dòng)作是在2020年拿下廣州荔灣區(qū)的廣船地塊。

當(dāng)年1月份，在歷經(jīng)56輪競(jìng)價(jià)后，中信泰富聯(lián)和中船集團(tuán)以溢價(jià)率45%、總價(jià)81.96億元獲得廣船一期地塊。

2022年10月，中信泰富又聯(lián)和中船集團(tuán)以總價(jià)187.6億元競(jìng)得廣船二期、三期地塊，從而以近270億的總代價(jià)獲得廣船地塊整體開(kāi)發(fā)權(quán)。

如果計(jì)算三幅地塊的總價(jià)，廣船地塊的總土地金額將超過(guò)廣州亞運(yùn)城的255億元，成為廣州史上出讓價(jià)最高的地塊。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，中信泰富與中船集團(tuán)兩家央企聯(lián)合開(kāi)發(fā)，由中信泰富操盤(pán)，項(xiàng)目計(jì)劃打造為125萬(wàn)平方米的TOD城市綜合體，并且廣船項(xiàng)目將以上海陸家嘴濱江金融城項(xiàng)目為藍(lán)本。上海陸家嘴濱江金融城也是由中信泰富和中船集團(tuán)聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從2020年至今，中信泰富已在國(guó)內(nèi)公開(kāi)土地市場(chǎng)拿下17宗地塊，涉及城市包括上海、廣州、南京、濟(jì)南、揚(yáng)州等，總建設(shè)用地面積97.2萬(wàn)平方米，總權(quán)益拿地金額達(dá)到233.578億元。

這期間，中信集團(tuán)旗下另一地產(chǎn)平臺(tái)中信城開(kāi)也拿下8宗地塊，總建設(shè)用地面積37.44萬(wàn)平方米，總權(quán)益拿地金額約55.466億元。

中央金融企業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)

作為中信集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，中信泰富7年前已經(jīng)將住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)全部賣(mài)給中海地產(chǎn)，如今又回頭大舉“拿地搞開(kāi)發(fā)”有何深意？

與華潤(rùn)集團(tuán)、中國(guó)建筑等大型央企不同，中信集團(tuán)并不在國(guó)資委管轄的98家中央企業(yè)名錄中，而是屬于由財(cái)政部2022年初發(fā)布的27家中央金融企業(yè)之一。

與中信集團(tuán)一樣，近兩年在房地產(chǎn)領(lǐng)域接手了不少出險(xiǎn)房企項(xiàng)目的中國(guó)信達(dá)，也是中央金融企業(yè)之一。

國(guó)資委公布的以房地產(chǎn)作為主業(yè)（或主業(yè)之一）發(fā)展央企有16家。

這16家能以房地產(chǎn)為主業(yè)之一的央企分別是中國(guó)建筑、中糧集團(tuán)、五礦集團(tuán)、中化集團(tuán)、中鐵建、保利集團(tuán)、招商局集團(tuán)、華潤(rùn)集團(tuán)、中房、中鐵、中國(guó)冶金建設(shè)集團(tuán)、華僑城集團(tuán)、葛洲壩集團(tuán)、南光（集團(tuán)）、中國(guó)電建和港中旅集團(tuán)（重組為中國(guó)旅游集團(tuán)）。

此后，一些未被準(zhǔn)入的央企開(kāi)啟了漫長(zhǎng)的退出房地產(chǎn)之路。面對(duì)“退房令”頻頻提及，大部分央企都逐漸退出了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括中國(guó)重汽、山東黃金、山東高速等多家央企。

2016年，中信集團(tuán)將旗下的住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)打包賣(mài)給中海地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)“曲線”退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，保留的中信泰富是以商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為定位。

當(dāng)時(shí)中信集團(tuán)退出地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，雖然與國(guó)資委對(duì)央企的“退房令”并無(wú)直接關(guān)系，但也是在國(guó)有企業(yè)、央企業(yè)務(wù)整合背景下進(jìn)行的調(diào)整。

對(duì)于如今中信泰富重回地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，有業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨重度調(diào)整，房企大洗牌還在繼續(xù)，能有企業(yè)出錢(qián)拿地就是好事。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴界面新聞，其實(shí)一些央企“退房令”到后來(lái)也沒(méi)有那么剛性，只要具備相應(yīng)資質(zhì)資格就可以拿地，“反正現(xiàn)在沒(méi)翻車(chē)，什么都好說(shuō)?！?/p>

這兩年來(lái)，與中信泰富類似在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域加大投入的企業(yè)還有信達(dá)地產(chǎn)。

這家公司主要借力信達(dá)集團(tuán)在不良資產(chǎn)處置方面的綜合能力，充當(dāng)紓困的角色，為不少出險(xiǎn)房企注入資金，完成“保交樓、保交付”任務(wù)。

中信泰富近三年來(lái)重回土地市場(chǎng)，也與房地產(chǎn)行業(yè)大環(huán)境變化，民營(yíng)房企拿地減少甚至退出土地市場(chǎng)有關(guān)。

如今房地產(chǎn)行業(yè)格局已變，絕大多數(shù)民營(yíng)房企不再具備投資拿地的能力，正是央、國(guó)企嶄露頭角的好機(jī)會(huì)，他們憑借資金優(yōu)勢(shì)、綜合實(shí)力，也能在新一輪特大超大城市推進(jìn)城中村改造過(guò)程中獲得大型項(xiàng)目，通過(guò)布局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)一定的利潤(rùn)收益。

但想要最終兌現(xiàn)收益，包括中信泰富、信達(dá)地產(chǎn)在內(nèi)的企業(yè)也會(huì)面臨市場(chǎng)是否認(rèn)可和接納的挑戰(zhàn)。