文｜財(cái)經(jīng)新知Pro
房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，家居家裝行業(yè)難得稍顯暖意，近期呈現(xiàn)逐漸增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)QuestMobile發(fā)布的《2023家居家裝行業(yè)趨勢(shì)洞察》顯示，隨著消費(fèi)的持續(xù)復(fù)蘇，以及年輕消費(fèi)群體的崛起，我國(guó)家居行業(yè)的潛在用戶達(dá)1.03億，行業(yè)用戶突破2000萬(wàn)，行業(yè)分散且用戶需求亟待滿足。
也正是在這一前提下，主業(yè)受制的貝殼硬是靠著家裝家居業(yè)務(wù)所帶來(lái)的32億元營(yíng)收，拉升了其整體的收入表現(xiàn)，第三季度營(yíng)收同比增長(zhǎng)1%。
將時(shí)間線稍向前推，貝殼于2021年7月宣布80億元收購(gòu)圣都裝飾，又在今年10月以15.5億元將愛空間收入麾下，直指家居家裝市場(chǎng)。掌門人彭永東直言：“在部分頭部城市開始跑出經(jīng)營(yíng)正循環(huán)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)生性增長(zhǎng)。通過(guò)旗下品牌被窩整裝、圣都整裝的充分實(shí)踐，貝殼在家裝領(lǐng)域的方法論得到了驗(yàn)證，讓此次收購(gòu)更具長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略確定性。”
以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)起家的貝殼，正在家居家裝市場(chǎng)上，復(fù)刻互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的邏輯和打法。而此次稍有增長(zhǎng)的營(yíng)收，究竟是小陽(yáng)春還是回光返照？面臨營(yíng)收和利潤(rùn)雙重壓力，且獨(dú)立上市夢(mèng)碎的愛空間，被貝殼收編會(huì)是正向助推，還是負(fù)面拖累？
第三個(gè)水龍頭
11月8日，貝殼發(fā)布了2023年第三季度財(cái)報(bào)，營(yíng)收為178億元（24億美元），同比增加1.2%。
具體到業(yè)務(wù)來(lái)看，第三季度存量房業(yè)務(wù)的凈收入為63億元（9億美元），較上年同期的72億元下降11.9%；第三季度新房業(yè)務(wù)的凈收入為59億元（8億美元），較上年同期的78億元下降24.3%。
好消息是第三季度家裝家居的凈收入為32億元（4億美元），較上年同期的18億元增長(zhǎng)72.1%；新興業(yè)務(wù)及其他的凈收入為24億元，較上年同期的8億元上升202.7%。
整體凈收入的增加，主要由于家裝家居及租賃住房管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的優(yōu)異表現(xiàn)，抵扣了存量房及新房業(yè)務(wù)的不振。2023年第三季度的總交易總額由2022年同期的7371億元減少11.1%至6552億元。
換句話說(shuō)，如果將貝殼第三季度的營(yíng)收比作一個(gè)蓄水池，由家居家裝業(yè)務(wù)和新興業(yè)務(wù)這第三個(gè)水龍頭所帶來(lái)的大幅進(jìn)水量，剛好抹平了由大環(huán)境影響所導(dǎo)致的原有進(jìn)水量減少。
房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的周期性。當(dāng)從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)做起的貝殼遭遇地產(chǎn)寒冬時(shí)，也只能開辟出新的發(fā)展道路。目前，新房交易步入供需關(guān)系新階段，盡管樓市有一定的復(fù)蘇跡象，但從貝殼實(shí)際的財(cái)報(bào)來(lái)看表現(xiàn)并不理想。因此，對(duì)于貝殼這樣的居住服務(wù)平臺(tái)而言，當(dāng)下的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)基本盤增量不足，未來(lái)還得靠新方向家居家裝賽道，圍繞存量業(yè)務(wù)做精做細(xì)，進(jìn)而延伸居住價(jià)值鏈。
于是，2021年底貝殼宣布“一體兩翼”戰(zhàn)略升級(jí)，將家裝家居以及租賃業(yè)務(wù)提升至戰(zhàn)略高度，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)仍是重頭戲。而今年7月又將其升級(jí)為“一體三翼”，調(diào)整后的組織架構(gòu)以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為“一體”，并在原有家裝家居、租房“兩翼”外，新設(shè)貝好家事業(yè)線。這場(chǎng)架構(gòu)調(diào)整，被外界視為貝殼面向下一個(gè)十年，而家居家裝業(yè)務(wù)也被視為貝殼的第二增長(zhǎng)曲線。
對(duì)此，「財(cái)經(jīng)新知」就家居家裝業(yè)務(wù)在貝殼內(nèi)部的后續(xù)發(fā)展規(guī)劃向官方求詢，暫未得到正面回復(fù)。
不過(guò)，根據(jù)財(cái)報(bào)來(lái)看，今年第三季度，貝殼家裝家居業(yè)務(wù)在上海有兩個(gè)月收入超過(guò)1億元，成為繼北京、杭州之后，第三個(gè)單月收入破億元的城市，武漢、成都、廣州等城市的第三季度相關(guān)營(yíng)收環(huán)比增速也達(dá)到50%以上。如此迅猛的增速倘若能保持下去，前景自然不可限量。
節(jié)流的隱憂
不過(guò)貝殼財(cái)報(bào)的利好中，除了增效之外，「財(cái)經(jīng)新知」還發(fā)現(xiàn)努力降本進(jìn)而提高毛利率的一面。
貝殼2023年第三季度毛利為49億元（7億美元），較上年同期的48億元增長(zhǎng)2.6%；2023年第三季度毛利率為27.4%，而2022年同期為27%。毛利率上升主要由于相較2022年同期，2023年第三季度門店成本占凈收入的比例相對(duì)較低，而貢獻(xiàn)利潤(rùn)率則相對(duì)持平。
近幾年的發(fā)展變革中，節(jié)流是貝殼的主旋律之一。自港交所上市以來(lái)接連被曝出裁員計(jì)劃，其所推崇的長(zhǎng)期主義面對(duì)房地產(chǎn)的時(shí)代洪流下也不得不低頭。
財(cái)報(bào)顯示，貝殼2023年第三季度門店成本為7億元（1億美元），較上年同期的8億元降11.3%，主要由于鏈家門店數(shù)量較2022年同期有所減少。
「財(cái)經(jīng)新知」發(fā)現(xiàn)，貝殼在二季度末活躍門店數(shù)41076家，截至2023年9月30日，貝殼活躍門店數(shù)量40903家，減少173家；二季度活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量達(dá)409054人，而到了三季度，貝殼活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為399048名，減少一萬(wàn)名。
一線人員的減少，反應(yīng)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上就是傭金等支出的降低。要知道，貝殼平臺(tái)上的經(jīng)紀(jì)人分為兩大類：自營(yíng)的鏈家，以及加入貝殼的外部中介品牌（加盟商）。按照貝殼在會(huì)計(jì)上的收入確認(rèn)規(guī)則，只要是鏈家主導(dǎo)完成的交易，傭金收入全部歸給上市公司，再向經(jīng)紀(jì)人分配傭金。
貝殼2023年第三季度外部分傭?yàn)?5億元（7億美元），而2022年同期為57億元；內(nèi)部傭金及薪酬為40億元（6億美元），而2022年同期為46億元。然而貝殼2023年第三季度其他成本為4.8億元，上年同期為4.07億元，主要由于股份支付薪酬費(fèi)用增加及租賃住房管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)的維護(hù)成本增加。
除了減少鏈家自營(yíng)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量外，貝殼內(nèi)部研發(fā)人員也在縮減。財(cái)報(bào)顯示第三季度研發(fā)費(fèi)用為4.72億元（6500萬(wàn)美元），較上年同期的5.09億元下降7.4%，主要由于相較2022年同期，2023年第三季度研發(fā)人員人數(shù)減少，致使人力成本及股份支付薪酬費(fèi)用減少。
當(dāng)國(guó)內(nèi)最大的房屋居住交易平臺(tái)都開始使出渾身解數(shù)進(jìn)行節(jié)流之時(shí)，也一定程度上反映了行業(yè)面臨的現(xiàn)狀。事實(shí)上，在房地產(chǎn)下行周期，平臺(tái)門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量下降，營(yíng)收、毛利與傭金隨之疲軟成為行業(yè)共性。在節(jié)流之外，貝殼還需要一些來(lái)自未來(lái)的想象力來(lái)解決隱憂。
愛空間還有多少想象力？
“從內(nèi)部看，我們今年一直在對(duì)長(zhǎng)期的未來(lái)進(jìn)行思考和布局，我們叫他翻越第二座山，翻山的本質(zhì)原因是人們從關(guān)注‘買到房子’的時(shí)代，回歸到了關(guān)注‘住’這件事本身上，我們也要從以‘交易’為核心進(jìn)化到‘怎么讓大家住得更好’上，而后者是一片藍(lán)海?！迸碛罇|在財(cái)報(bào)發(fā)布的當(dāng)晚說(shuō)道。但以愛空間為代表的家居家裝業(yè)務(wù)，后續(xù)又能給貝殼帶來(lái)多少的想象力？
對(duì)于貝殼來(lái)說(shuō)，愛空間何時(shí)能并入財(cái)務(wù)報(bào)表，以及并入之后能否為整體營(yíng)收帶來(lái)正向影響是主要問題。據(jù)公告顯示，貝殼收購(gòu)愛空間全部股份的完成時(shí)間，定在2024年上半年。
而在被收購(gòu)之前，愛空間就長(zhǎng)期面臨營(yíng)收和利潤(rùn)的雙重壓力。一位深耕家居家裝領(lǐng)域的業(yè)內(nèi)人士對(duì)「財(cái)經(jīng)新知」表示，愛空間提倡的互聯(lián)網(wǎng)家裝本身就有較強(qiáng)的概念屬性，并未做到家裝行業(yè)的地域性突破，并且其從創(chuàng)立之初便引進(jìn)很多風(fēng)險(xiǎn)投資，想謀求單獨(dú)上市，但最后卻不了了之。如今被收購(gòu)后，貝殼需要做的就是體系化運(yùn)營(yíng)，將自身的品牌價(jià)值賦能到愛空間之上。
與早期的房屋中介一樣，家裝領(lǐng)域一直處于行業(yè)混沌期，面臨著缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、誠(chéng)信度低等問題。并且與房屋交易不同的是，家居家裝本就是一個(gè)長(zhǎng)尾且勞動(dòng)密集型行業(yè)，涉及到工作人員職業(yè)素養(yǎng)、產(chǎn)品質(zhì)量、交付標(biāo)準(zhǔn)等。而貝殼能否在旗下?lián)碛斜桓C、圣都多個(gè)品牌同時(shí)運(yùn)作時(shí)，實(shí)現(xiàn)相互協(xié)同而不掣肘，將是一大挑戰(zhàn)。
此外有分析認(rèn)為，不斷的收并購(gòu)行為，將讓貝殼在家裝家居賽道出現(xiàn)壟斷的嫌疑。而一直想要上市的愛空間，在納入貝殼體系之后是否會(huì)被整合上市，也將成為貝殼需要思考的問題。
不過(guò)，基于貝殼本身的房市數(shù)據(jù)和對(duì)房地產(chǎn)后市場(chǎng)的理解，以及愛空間在家裝家居市場(chǎng)的能力，貝殼的家居家裝以總包服務(wù)為主，裝修供應(yīng)商多為全國(guó)品牌合作，價(jià)格顯著低于半包市場(chǎng)，或許會(huì)改善行業(yè)中附加付款等問題。收購(gòu)愛空間后，也有助于其家居家裝業(yè)務(wù)在一二線城市拓展。
總而言之，接下來(lái)的貝殼在盈利方面可謂是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。潮水退去，真正過(guò)人的泳技也有待時(shí)間的驗(yàn)證。