文｜睿思網(wǎng)

近日，中國人壽正式成立了公募REITs戰(zhàn)略配售基金，重點(diǎn)參與消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、綠色能源、高端物流等行業(yè)的公募REITs發(fā)行。

據(jù)了解，該基金由國壽投資公司旗下國壽資本公司發(fā)起設(shè)立，國壽投資公司擔(dān)任投資顧問，中國人壽系統(tǒng)內(nèi)資金作為基石投資人，同時(shí)引入財(cái)信人壽出資認(rèn)購。

值得一提的是，這是保險(xiǎn)行業(yè)首支專注公募REITs戰(zhàn)略配售份額投資的策略型基金。自此，險(xiǎn)資將正式以“資產(chǎn)證券化管理人+投資人”的雙重身份參與到公募REITs業(yè)務(wù)中。

險(xiǎn)資多了個(gè)“新身份”

市場認(rèn)為，對REITs市場而言，此舉不僅能帶來增量資金，進(jìn)一步改善市場流動(dòng)性，借助險(xiǎn)資在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域豐富的投資、管理、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，也將有助于進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的全周期融資。

險(xiǎn)資參與REITs已不是新鮮事，在首批21只REITs產(chǎn)品中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)配售額就超百億，并于日后不斷買入。

僅以普洛斯REIT為例，其十大持有人中，險(xiǎn)資就占六席，包括泰康人壽、橫琴人壽、大家控股、新華人壽、中國保險(xiǎn)投資基金，國任財(cái)險(xiǎn)等。

盡管險(xiǎn)資一直對公募REITs飽有熱情，但結(jié)合歷史情況來看，由于保險(xiǎn)資金投資約束較多，風(fēng)險(xiǎn)偏好較低，REITs資產(chǎn)一直未能像保債計(jì)劃一樣契合保險(xiǎn)負(fù)債特征并被保險(xiǎn)資金大量配置。因此，險(xiǎn)資過往僅以投資者身份參與其中。

今年3月，滬深交易所發(fā)布《保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)相關(guān)要求（試行）》，拓展了資產(chǎn)證券化及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)主體，將資產(chǎn)證券化管理人的范圍拓展至公司治理健全、內(nèi)控管理規(guī)范、資管能力突出的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司，明確了保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司開展ABS及REITs業(yè)務(wù)的申請條件、申請程序、自律監(jiān)管等關(guān)鍵事項(xiàng)。

10月，深滬兩市同意5家險(xiǎn)資管理公司試點(diǎn)開展ABS及REITs業(yè)務(wù)，分別為：中國人壽資產(chǎn)管理有限公司、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、太平洋資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、中國人保資產(chǎn)管理有限公司、平安資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。

“本次試點(diǎn)可以預(yù)期保險(xiǎn)資管公司將全面參與公募REITs業(yè)務(wù)。”彼時(shí)曾有觀點(diǎn)指出。而險(xiǎn)資亦實(shí)現(xiàn)了身份的跨越——從投資者向資產(chǎn)證券化管理人邁進(jìn)。

如今，中國人壽率先行動(dòng)，相信后續(xù)其它四家險(xiǎn)資將快速跟進(jìn)。

加速搶灘萬億藍(lán)海

市場人士指出，近期REITs上新的速度明顯提速，多單新項(xiàng)目已處于滬深交易所審核階段，預(yù)計(jì)年內(nèi)要上市的項(xiàng)目，會(huì)在本月中旬前后完成申報(bào)。險(xiǎn)資此時(shí)推出戰(zhàn)略配售基金，也有助于相關(guān)REITs項(xiàng)目的加速發(fā)行。

從投資戰(zhàn)略上來看，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施、綠色能源、高端物流等行業(yè)是目前險(xiǎn)資們的重點(diǎn)投資方向，這亦契合當(dāng)下行業(yè)發(fā)展趨勢及需求。

“預(yù)計(jì)年內(nèi)將有一批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市，這是對中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告精神的積極響應(yīng)，有利于優(yōu)先擴(kuò)內(nèi)需，將恢復(fù)和改善消費(fèi)擺在首位?！毕嚓P(guān)市場人士指出。

目前首批四只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已完成上報(bào)并獲受理，分別為嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業(yè)資產(chǎn)REIT、中金印力消費(fèi)REIT。據(jù)各基金公告，底層資產(chǎn)包括購物中心、社區(qū)商業(yè)物業(yè)等，合計(jì)評估價(jià)值為143億元，預(yù)計(jì)募資127億元。

當(dāng)前，公募REITs的總募資規(guī)模已超過千億大關(guān)，全市場公募REITs數(shù)量達(dá)29只，隨著各類政策的持續(xù)推進(jìn)，REITs市場表現(xiàn)有望企穩(wěn)上行?！拔磥砦覈鳵EITs是萬億藍(lán)海市場”，這對于一直苦于投資渠道有限的險(xiǎn)資來說，具有極大的誘惑力。

市場普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資與REITs資金屬性適配性高，首先REITs資產(chǎn)存續(xù)時(shí)間較長，與險(xiǎn)資的長線投資理念非常契合；其次，公募REITs有強(qiáng)制分紅的規(guī)定，每年至少有一次分紅，并要求年度可供分配金額的九成以上分配予投資人，據(jù)業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)測算，分紅率基本在4%以上，如疊加穩(wěn)健的交易策略，年收益率或達(dá)到6%以上。在利好前景帶動(dòng)下，相信后續(xù)會(huì)看到險(xiǎn)資在公募市場上的更多動(dòng)作。

而對REITs項(xiàng)目而言，險(xiǎn)資以資產(chǎn)證券化管理人的身份全面進(jìn)入，更將進(jìn)一步推動(dòng)REIT“投、融、管、退”資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)全流程管理建設(shè)，提升資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)及質(zhì)量管理。

當(dāng)然，目前公募REITs尚處于起步階段，一大批前景突出的項(xiàng)目正意欲加速搶跑，隨著市場的進(jìn)一步放開，各類項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。如何優(yōu)中選優(yōu)，如何避開陷阱，這同樣對公募REITs戰(zhàn)略配售基金管理者提出了更高要求。