界面新聞記者 | 楊冰柯
樓市熱點城市杭州的土拍規(guī)則也大幅調(diào)整，部分地塊取消地價上限。
11月9日，杭州新掛牌了10宗宅地，總起價128.7億元。其中3宗位于余杭區(qū)，2宗位于拱墅區(qū)，另外蕭山寧圍、下沙中心區(qū)、臨平、臨安和富陽各1宗。
從本批次地塊出讓規(guī)則看，所有地塊均沒有出現(xiàn)“上限價格”的描述。這意味著，杭州土拍規(guī)則也將重回“價高者得”。
在此之前，杭州這幾年的宅地掛牌都設(shè)定土地上限價格，溢價率不高于12%。當(dāng)土地競價未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當(dāng)土地競價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人。
同時，部分地塊建成商品房后的“銷售限價”也取消，富陽、臨安、臨平、錢塘四區(qū)房價不再設(shè)限；但上城、拱墅、濱江、西湖、蕭山、余杭六區(qū)依然保留限房價。
對于此次杭州土拍規(guī)則調(diào)整，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生認為，本次新房限價調(diào)整主要在外圍區(qū)域，主城四區(qū)以及蕭山、余杭依舊限房價，這些區(qū)域中的熱門板塊項目普遍流速較快，且項目熱銷與限價政策帶來的一二手房倒掛有強關(guān)聯(lián)性，如若放開新房限價將對市場流速造成影響，有一定潛在風(fēng)險。富陽、臨安、臨平、錢塘等放開新房限價后，這些區(qū)域的價格將回歸市場邏輯，房企在開發(fā)項目時也能夠更靈活制定價格。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年10月，杭州商品房成交量縮價漲。全市454個項目成交商品房6563套，環(huán)比縮減11.48%，同比縮減27.15%；成交均價34297元/平米，環(huán)比上漲18.08%，同比基本持平。
分物業(yè)類型來看，普通住宅成交5323套，成交均價為35536元/平米，環(huán)比上漲13.82%。231個實現(xiàn)成交的項目中，62個成交均價環(huán)比上漲，101個成交均價環(huán)比下跌。其中，錦上灣成交量較多，為412套；仁恒濱江園成交均價較高，為75747元/平米。
另一位杭州市場人士稱，繼10月份大幅放松樓市限購后，杭州此次在政策松綁層面又走了“大半步”，后續(xù)是否完全放開土地限價，還有待市場反應(yīng)。
取消土拍限價，已成為當(dāng)前樓市的政策調(diào)整趨勢。在這之前，除四大一線城市外，包括杭蘇州、南京、成都、廈門、武漢、合肥等在內(nèi)的多個核心二線城市，已基本取消土拍價格上限，有些地塊也同樣取消了商品房限價。
今年9月底，自然資源部下發(fā)有關(guān)文件，文件建議各省市自然資源部主管部門，取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊容積率1.0限制等。
此后，陸續(xù)有城市開始試點執(zhí)行。根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在實行集中供地的22個重點城市中，目前已經(jīng)局部取消土地限價的有16城，分別是：成都、合肥、濟南、重慶、廈門、長沙、南京、福州、武漢、蘇州、青島、無錫、天津、長春、杭州、沈陽；北京、上海及鄭州的部分地塊，目前還未取消土地限價。
9月20日，北京市掛出今年第三輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單，共涉及19宗涉宅用地。此后有市場消息稱，北京也將在部分地塊拍賣規(guī)則中取消限價。
但北京市規(guī)自委隨后回應(yīng)該消息不實，表示將將堅決貫徹黨中央、國務(wù)院決策部署，堅決落實“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作目標(biāo)，繼續(xù)堅持“房地聯(lián)動”，確保首都房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
上海在近期掛出的年內(nèi)第三批供地中，土拍規(guī)則延續(xù)了現(xiàn)場競價、競報“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號的出讓方式，且首輪確定在12月初競拍的8宗地塊均設(shè)置了最高限價。
這意味著，目前一線城市對于土地限價、樓市限購政策的松綁仍然謹慎。
從目前已經(jīng)取消土地限價城市的土拍效果來看，核心地塊的熱度有所提升，不僅溢價率提升，甚至有些城市還創(chuàng)下了新的最高樓面地價紀錄。
11月2日，合肥舉行了取消土地限價后的第一次土拍，這是合肥土地競拍規(guī)則時隔7年后再次以“價高者得”確定競買人。
最火的濱湖區(qū)BK202305號地塊，由國企安徽高速地產(chǎn)以總價33.88億元競得，單價2876萬元/畝，溢價率達到44.89%。該地塊不僅溢價率高，土地單價也打破了合肥的新記錄。
廈門在取消土地限價后，也一定程度上提升了土拍熱度。11月7日，廈門首塊取消限價的地塊在開拍后，由本地國企建發(fā)房產(chǎn)直接加價1億元，最終以48.4億元競得。
市場分析認為，這些熱點城市逐步取消地價上限后，部分優(yōu)質(zhì)地塊的成交溢價率將會明顯提高，競拍熱度也會提升，有利于緩解當(dāng)前土地市場的低迷情緒。但也會讓土地市場更分化，非核心區(qū)的地塊基本會以低溢價或底價成交，甚至出現(xiàn)流拍。