界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

在國(guó)家大力推進(jìn)“租購(gòu)并舉”的背景下，住房租賃行業(yè)正迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

10月以來(lái)，上海有多個(gè)新的住房租賃項(xiàng)目入市，如自如資管旗下的楊浦暉盛自如寓、華潤(rùn)置地旗下的慧智·有巢國(guó)際公寓社區(qū)、上海悅虹人才公寓等。此外，樂(lè)乎近期也推出“樂(lè)乎公寓·酒店”品牌，要更精準(zhǔn)瞄向年輕人群體。

在運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)方面，作為全國(guó)規(guī)模最大的集中式公寓運(yùn)營(yíng)商，萬(wàn)科泊寓自今年6月起已實(shí)現(xiàn)單月利潤(rùn)連續(xù)回正，9月份實(shí)現(xiàn)累計(jì)權(quán)益凈利潤(rùn)回正，預(yù)計(jì)今年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)整體盈利。這也讓其他運(yùn)營(yíng)方看到了長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的盈利前景。

更關(guān)鍵的是，隨著保障性租賃住房資產(chǎn)證券化的打通，吸引了越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓品牌運(yùn)營(yíng)商加入到保租房的建設(shè)中，租賃住房市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)張，項(xiàng)目的資產(chǎn)價(jià)值也越發(fā)得到凸顯。

住房租賃賽道開(kāi)始熱鬧起來(lái)了。

量、質(zhì)齊升

在行業(yè)高速發(fā)展過(guò)程中，租賃住房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，更需要管理規(guī)范化。近期上海集中入市的多個(gè)新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體多樣，既有民營(yíng)企業(yè)、央企、上海本地國(guó)企，還有地方政府與企業(yè)合作的模式，整體呈現(xiàn)出量、質(zhì)齊升的態(tài)勢(shì)。

11月8日，上海浦東新區(qū)中部迎來(lái)最大規(guī)模的租賃社區(qū)入市，華潤(rùn)置地旗下的慧智·有巢國(guó)際公寓社區(qū)推出2600余套房源，包含一居室、兩居室及一室一廳三種戶型，項(xiàng)目總建面約15.6萬(wàn)平方米，包括13棟住宅樓及1棟配套商業(yè)。

該項(xiàng)目是2023年上海浦東新區(qū)的首批人才公寓項(xiàng)目，位于浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)，咸塘浜以西，滬南公路以東，鶴濤路以北，距離地鐵18號(hào)線鶴濤路站50米，交通便捷。

華潤(rùn)有巢公寓相關(guān)人士告訴界面新聞，公寓租賃的申請(qǐng)要求中，需在本地就業(yè)，驗(yàn)證方式是確認(rèn)繳納社保記錄，“門檻較低，基本上大部分在滬就業(yè)青年都可以租?！?/p>

該項(xiàng)目的租金價(jià)格區(qū)間在1800-3000元/月。符合相關(guān)條件的租客，還可提取住房公積金用來(lái)支付租金，最高可提取4500元/月，可有效緩解城市新青年住房壓力。

在浦東項(xiàng)目開(kāi)業(yè)之前，有巢公寓在閔行區(qū)的悅虹人才公寓綠苑路店已經(jīng)在10月16日開(kāi)業(yè)。較之慧智·有巢國(guó)際公寓社區(qū)，悅虹人才公寓綠苑路店體量相對(duì)更小，可租房源450套，總面積約40417平方米，由閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)人民政府與華潤(rùn)置地有巢聯(lián)合運(yùn)營(yíng)。

在有巢公寓上海悅虹人才公寓綠苑路店開(kāi)業(yè)的前一天，自如資管在上海也上線了楊浦暉盛自如寓。項(xiàng)目位于楊浦區(qū)包頭路，共推出房源總量為150套，租金價(jià)格為3999-5399元/月，以Loft戶型為主。

據(jù)界面新聞了解，該項(xiàng)目屬于上海城市更新項(xiàng)目，是由上海老舊商場(chǎng)物業(yè)重新定位轉(zhuǎn)型而來(lái)，從項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)咨詢、軟裝供應(yīng)鏈到項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等進(jìn)行了更新升級(jí)。

10月27日，由上海市閔行資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）有限公司下屬企業(yè)閔鑫工業(yè)有限公司聯(lián)合華住集團(tuán)城家公寓，通過(guò)存量房屋改建完成的華坪路5號(hào)租賃住房轉(zhuǎn)化項(xiàng)目“城家公寓上海江川路店”入市。

該項(xiàng)目位于華坪路5號(hào)，整體項(xiàng)目共2棟，建筑面積約4471平方米，可提供107套住房，戶型為20-28平方米。公寓前身為舊廠房及外來(lái)務(wù)工人員居住地，經(jīng)過(guò)2年多籌建和改造，更新為人才公寓。

在一線城市中，上海的住房租賃市場(chǎng)不僅規(guī)模體量大，這兩年發(fā)展也迅速。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止今年10月底，北上廣深集中式公寓總規(guī)模累計(jì)近63.7萬(wàn)間。從環(huán)比情況看，北京和深圳相對(duì)穩(wěn)定，上海由于多個(gè)新項(xiàng)目入市，環(huán)比數(shù)據(jù)漲幅較大，達(dá)到7%，總規(guī)模已達(dá)到24.5萬(wàn)間。北京、廣州集中式公寓規(guī)模集中在8-9萬(wàn)間，發(fā)展規(guī)模相對(duì)平緩。

從整體趨勢(shì)來(lái)看，上海住房租賃市場(chǎng)仍走在全國(guó)前列。

REITs注入活力

資本市場(chǎng)對(duì)住房租賃行業(yè)的認(rèn)可和大力支持，也給了參與企業(yè)更多動(dòng)力。

華潤(rùn)有巢住房租賃總經(jīng)理陳嘉表示，正是因?yàn)槿ツ暝谏虾蓚€(gè)保租房項(xiàng)目成功發(fā)行REITs，更加堅(jiān)定了有巢加大布局上海市場(chǎng)的決心，繼續(xù)滿足青年租房群體的多元居住需求。

毫無(wú)疑問(wèn)，金融領(lǐng)域?qū)ψ赓U領(lǐng)域融資支持力度加大，尤其是推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行，是當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)活躍的重要原因之一。

今年以來(lái)，各項(xiàng)利好政策還在持續(xù)加碼。

8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議，明確加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。隨后央行也明確提出，要穩(wěn)步推進(jìn)租賃住房貸款支持計(jì)劃在試點(diǎn)城市落地。

在保障性租賃住房REITs方面，上交所也出臺(tái)了發(fā)行保障性租賃住房REITs的指引性文件，將加快推動(dòng)保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行。

實(shí)際上，去年就已經(jīng)有4單保障性租賃住房REITs成功上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。

去年12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在長(zhǎng)三角REITs論壇上致辭時(shí)表示，將推進(jìn)多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)，加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房等領(lǐng)域。

這4單保租房REITs的成功上市，以及證監(jiān)會(huì)對(duì)于將REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至市場(chǎng)化長(zhǎng)租房領(lǐng)域的發(fā)聲，讓長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商看到了構(gòu)建“投融建管退”商業(yè)閉環(huán)的希望，也加速了新玩家的入局。

以建行為例，此前曾宣布，其以北京、上海、蘇州持有運(yùn)營(yíng)的三個(gè)保租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的公募REITs項(xiàng)目獲發(fā)改委受理。

11月2日，國(guó)泰君安城投寬庭保租房REIT正式獲證監(jiān)會(huì)及上交所受理，是迄今為止規(guī)模最大的保租房REIT。

公開(kāi)資料顯示，該基金擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍是上海城投集團(tuán)旗下城投寬庭品牌經(jīng)營(yíng)的保租房資產(chǎn)江灣社區(qū)、光華社區(qū)。

上海城投集團(tuán)表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為保障性租賃住房資產(chǎn)提供了上市通道和資本金來(lái)源，有助于廣泛吸納各類社會(huì)資金共同參與保租房建設(shè)，擴(kuò)大區(qū)域投資，優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)。“項(xiàng)目發(fā)行有助于集團(tuán)實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離，滾動(dòng)做大保租房投資規(guī)模?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除了城投寬庭保租房REIT、建行住房租賃REIT，目前擬申報(bào)發(fā)行的保租房REITs還有5只，分別為青島房投REIT、上海臨港科技城REIT、北京昌平包租房REIT、天津?yàn)I海新區(qū)保障房REIT和南京軟件谷菁英公寓公募REIT。

業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，在租賃住房資產(chǎn)管理的全生命周期中，品牌運(yùn)營(yíng)商的業(yè)務(wù)邊界越來(lái)越清晰，即不斷地降本增效，一方面創(chuàng)新業(yè)務(wù)提升溢價(jià)上線，另一方面精細(xì)化運(yùn)營(yíng)控制成本下線。

在不動(dòng)產(chǎn)金融邏輯的框架下，國(guó)內(nèi)的住房租賃行業(yè)再被注入新的活力。這對(duì)于參與其中的運(yùn)營(yíng)商而言，注重利潤(rùn)最大化和品牌價(jià)值塑造將變得尤為重要。