文｜空間秘探 周一一
華僑城A（000069）披露了2023年三季報，報告顯示，今年第三季度，華僑城實現營業(yè)收入123.21億元，但依然虧損20.41億元，凈利潤及歸母凈利潤分別同比大幅下降，各版塊業(yè)務收益減少。
一年來，華僑城各種資產出手，股權變更，出售寶格麗公寓和寶格麗酒店多次上了熱搜，針對深圳華僑城歡樂谷旅游公司過山車車輛碰撞事故，市場監(jiān)管總局會同國務院安委會辦公室、國務院國資委在10月31日也聯合約談華僑城集團有限公司。
含著“金鑰匙”出身的央企華僑城，似乎正在經歷著一場新時代市場化的重要變革。
賣完酒店賣公寓
近期，華僑城（亞洲）發(fā)布公告稱，旗下間接非全資附屬公司華僑城上海置地計劃于北京產權交易所通過公開掛牌出售上海蘇河灣項目部分資產。公告顯示，被出售的房產主體位于上海靜安區(qū)，不少人猜測華僑城這次售賣的就是上海寶格麗酒店。
就在今年4月，華僑城（亞洲）以6.12億的價格成功將上海寶格麗公寓的51%的股權出售給上海盛芬徠諮詢合伙企業(yè)，實現了資金周轉并為集團之后的投資項目提供了可流動的資金?？删驮诙潭痰陌肽旰螅A僑城（亞洲）再次出售手里的資產，然而這次被擺上貨架的則是全球第六家，國內第二家的上海寶格麗酒店。
上海寶格麗酒店位于擁有豐富歷史底蘊的蘇河灣區(qū)域，由上?？偵虝髽桥c48層高的寶格麗大樓組成，酒店共擁有82間套房，占地2000平方米的水療中心以及其他六個餐廳、酒吧、游泳池等高級配套設施。被譽為“奢華王牌”的寶格麗酒店，因其優(yōu)雅的景致，意式海派風情的建筑風格，可觀賞到上海天景的優(yōu)越位置而獲得大家的贊賞，即便是每晚7000元左右的價格，也依然有消費者買單。
作為高奢代表的上海寶格麗酒店，它一直面對的是高消費客群，然而高消費人群并不占多數，隨之加上疫情的沖擊，高昂的房價也會導致酒店入住率的下降，長期來看，寶格麗酒店的營收狀況并不樂觀。
根據華僑城發(fā)布的2023年中報數據顯示，上海置地項目上半年營收約1.18億元，稅前虧損920萬元，稅后虧損690萬元。在自身頻頻虧損的基礎上，面對手中資產只虧不盈的情況，這對華僑城來說無疑是“雪上加霜”。但好在寶格麗酒店作為一直以來的“流量密碼”，且又因坐落于被稱為“地王”的蘇河灣區(qū)域，依然是華僑城手中的優(yōu)質資產。
2010年，華僑城經過百輪競價，最終以70.2億元的價格競到了“蘇河灣”地塊，羨煞旁人。后又經歷了7年的時間，耗費約20億元，讓上海寶格麗酒店在2018年迎來了開業(yè)。根據2023年華僑城（亞洲）半年報業(yè)績顯示，截止6月30日，華僑城（亞洲）虧損約2.12億元?！拔羧湛偵虝?，今日寶格麗”正是如此具有潛力的寶格麗酒店，作為華僑城手中的“籌碼”，在華僑城現如今資本困局的情況下，也難逃被變賣的命運。
華僑城的“買賣”之路
華僑城集團成立于1985年，作為大型國有中央企業(yè)，華僑城的出身可謂含著“金湯匙”。1989年，華僑城開創(chuàng)了中國首個主題公園的先例，所打造的“錦繡公園”一經開園就吸引了超萬人次的游客量。緊接著，華僑城又打造了中國民俗文化村、深圳世界之窗等微縮景觀，民俗文化的新型旅游產品，為當時的旅游市場注入了新鮮的血液。
直到1998年，集團新上任的總經理任克雷為了擴大主題公園的受眾人群，希望公園可以連鎖化、長久性發(fā)展，于是打造了深圳歡樂谷。同時他又重新確立了集團的業(yè)務發(fā)展重心為旅游、地產、電子科技，并將“旅游+地產”的模式推廣運用，開始將“歡樂谷”帶向全國各個城市，華僑城由此慢慢從深圳走向全國，同時也奠定了華僑城在旅游業(yè)的大亨地位。
在“歡樂谷”推出后的十年間，正值我國經濟水平高速發(fā)展時期，旅游和地產板塊一路高歌，華僑城在當時就選擇下沉市場，將文旅項目在全國快速布局，除了核心發(fā)達城市，云南、山西、陜西、河北等旅游資源豐富的區(qū)域都有了它的身影。在時代的紅利下，華僑城所打造的模式可謂對集團“錦上添花”，同時這也給它帶來了更多投資的底氣和野心。
2017年，華僑城高調宣布開發(fā)云南文旅產業(yè)，預計投資2000億元，建造昆明世博園等文旅項目，然而大額的投資額并沒有帶來相應的回報。根據2022年披露的數據，昆明世博園的綜合收益僅為1081.7萬元。相比為了翻新所投入的16億，園區(qū)的收入根本是杯水車薪。
這之后的幾年內，華僑城也是不斷加大投資力度，重點項目基本都在百億以上。2019年1月，華僑城簽約東莞水鄉(xiāng)特色小鎮(zhèn)項目，總投資約300億元；5月，與深汕合作區(qū)簽約小漠文旅項目，投資約超千億；2020年8月，華僑城平潭“歡樂南島”項目簽約，總投資約100億元。然而，文旅項目存在投資大、周期長、回報小的問題，這讓頻繁高額投資的華僑城近幾年開始“邊買邊賣”。
地產項目：
2019年5月，轉讓重慶悅嵐房地產開發(fā)有限公司100%股權。6月，華僑城集團全資控股的云南騰越翡翠城有限公司擬轉讓盈江縣大盈江玉石城有限公司100%股權。成都洛帶華僑城文化旅游開發(fā)有限公司擬轉讓成都地潤置業(yè)發(fā)展有限公司51%股權。7月，云南華僑城實業(yè)有限公司擬轉讓全資控股子公司云南華僑城置業(yè)有限公司50%股權。
2020年，華僑城轉讓襄陽文城實業(yè)發(fā)展有限公司80%股權，太原僑辰置業(yè)有限公司60%股權，深圳市和冠房地產開發(fā)有限公司95%股權。合計獲得收益68.90億元。
2021年，深圳華僑城房地產有限公司擬轉讓廣州華僑城置業(yè)發(fā)展有限公司42.4%股權。深圳華僑城房地產有限公司轉讓深圳市華高商業(yè)管理有限公司100%股權。上海天祥華僑城投資有限公司轉讓上海鵬鯤置業(yè)有限公司50%的股權。
2022年，華僑城旗下云南世博康旅產業(yè)投資有限公司轉讓安寧萬達地產開發(fā)有限公司部分股權。重慶華僑城實業(yè)發(fā)展有限公司轉讓成都華僑城盈創(chuàng)實業(yè)有限責任公司100%股權。
2023年，出售上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權即上海寶格麗公寓相應土地使用權。
文旅項目：
2020年9月，華僑城轉讓成都歡樂谷51%股權。擬轉讓大理華僑城楊麗萍大劇院95%股權。10月，擬轉讓香格里拉藍月山谷旅游46%股份和香格里拉石卡雪山索道管理46%股權。11月，轉讓麗江華世文旅部分股權。
2022年，華僑城掛牌轉讓云南旅游股份有限公司旗下云南省麗江中國國際旅行社有限責任公司部分股權。掛牌轉讓麗江國旅的49.53%的股權。
2023年，華僑城擬轉讓襄陽華僑城90%以上股權。轉讓云南世博九鼎旅游20%股權。
酒店項目：
2014年，華僑城出售自持的深圳市華僑城城市客棧有限公司100%股權。
2020年，擬轉讓麗江博麗酒店100%股權和麗江鉑爾曼度假酒店100%股權。
2023年，華僑城公開掛牌擬出售上海寶格麗酒店。
縱觀華僑城幾年來出售財產的情況，在地產行業(yè)經歷嚴管之際，華僑城調整手中資產比例，剝離虧損的地產項目，在緩解資金壓力的同時似乎想更聚焦文旅產業(yè)。但總的來說，出售資產不少是出售標的并沒有為母公司提供豐厚的“現金奶牛”，也就是說不少資產重組行為是虧損等原因被迫出售。
華僑城“寒意”的背后
華僑城三十多年來的發(fā)展，旗下累積達70家旅游企業(yè)，除了標志性的歡樂谷主題公園遍布全國各地，世界之窗、東部華僑城等文旅地標也被大家熟知。作為文旅和地產的龍頭企業(yè)，為何在2022年開始出現首次虧損，而根據財報預測，2023年可能依然是華僑城的虧損年。曾經的央企巨頭，在市場化的變革中，已經開始感到“寒意”。
/ 戰(zhàn)略調整
華僑城早在2018年就開始出售手中資產，頻繁的出售不禁讓外界好奇華僑城是否真的“負債累累”，其實不然。華僑城也曾向外界回應，資產的出售是根據戰(zhàn)略規(guī)劃前提以及業(yè)務發(fā)展需要所作出的調整。
華僑城持續(xù)發(fā)展文旅板塊，然而文旅項目耗費資金巨大，且間隔一段時間就需要投入新的資金去翻新項目，迎合當下最新消費趨勢，所以手中需要充足的資金支撐，如沒有自持資金和融資能力，一旦資金斷裂，文旅項目的運作也將不再順利。
2018年，華僑城在青島簽約西海岸新區(qū)項目，預計投資300億；又將文化生態(tài)旅游項目落地太原晉源區(qū)，總投資500億，同時與衡陽、永州、自貢多地簽約發(fā)展文旅新項目。在這樣“狂飆”擴張的背后，對資金需求量也有了上漲。華僑城在2018年掛牌出售旗下資產18項，接著在2019年先后出售成都地潤、上海華合、西安思睿等多個地產項目的股權，產生了較好的金額所得。
截至2022年上半年底，華僑城的短期借款為35.4億元，而在手現金達500億元，債款壓力不大，然而上半年繼出售寶格麗公寓后，再次出售寶格麗酒店，去地產化或許只是為了帶來可流動資金，加快集團內部周轉的舉措。
/ 地產困境連鎖效應
近年來，地產行業(yè)正面臨著變革期的嚴峻挑戰(zhàn)。首先，行業(yè)競爭激烈。地產黃金期，越來越多的企業(yè)加入到了房地產的賽道中來，頭部企業(yè)“千億軍團”競爭一直非常激烈；其次，政策調整。在地產調控的大背景下，國內曾經火爆的樓市迅速理性降溫，很多“千億軍團”的房企年銷售額下降迅速。
根據華僑城的財報數據顯示，截至今年上半年底，華僑城A房地產業(yè)務實現營收90.89億元，相較去年有所改善，但跟黃金期營收相比，只能算是“零頭”，而且地產業(yè)務的毛利率也在不斷下降。在2018年，華僑城房地產業(yè)務銷售毛利率曾高達68.79%，遠超同期其他企業(yè)毛利率，而現在卻下滑到21.86%。
華僑城長期以來曾依靠“文旅+地產”的模式在全國五十多個城市投資，然而因為回報周期過長，給集團帶來了巨大的資金壓力。又因為疫情的沖擊，華僑城的文旅業(yè)務壓力巨大。在2022年，華僑城內部開始對“文旅+地產”的模式進行重新調整，將兩大重點業(yè)務板塊進行分割。
/ 文旅發(fā)展難撐大旗
去年，華僑城上市十五年來首次年度虧損，文旅綜合業(yè)務收入共272億元，同比降低37%。作為帶領華僑城集團起家的文旅業(yè)務，現在要與“地產”板塊“分道揚鑣”，即便一直以來是華僑城的主營業(yè)務，如今也需要單獨面對文旅市場的全新挑戰(zhàn)。
華僑城發(fā)展初期，在國內主題公園還未引進時，華僑城帶來了最具代表性的歡樂谷樂園，讓華僑城賺得盆滿缽滿。而后華強方特、長隆集團、融創(chuàng)紛紛開始著手主題公園的建設，與華僑城的歡樂谷共同競爭。隨著迪士尼、環(huán)球影城等國際品牌加入國內市場，現在就連一些潮流品牌，例如泡泡瑪特也開始運用IP打造主題公園，在日趨激烈的競爭下，華僑城的文旅業(yè)務近年來似乎改變不多，尋找新的突破口迫在眉睫。
華僑城的“未來猜想”
華僑城作為“文旅+地產”的先行者，近年來的發(fā)展卻不盡如意。在遭受地產新形勢和文旅新挑戰(zhàn)的同時，華僑城的未來會走出怎樣一條新道路？我們不妨大膽猜想一番。
/ 售賣資產，輕裝上陣
華僑城瘋狂買地，巨額投資文旅項目的行為也為華僑城的資金周轉埋下了潛在的隱患。在2021年，華僑城的營業(yè)收入在疫情后首次達到了1026億元，實現了千億規(guī)模，然而它的凈利潤卻只有71億元。
截止2023年6月底，華僑城的有息負債總額為13.43億元，有息負債率達到了33.09%，半年虧損超13億，面對這樣的現況，華僑城不得不開始“割肉減重”。在2020年轉讓售賣旗下11個項目，獲得收益68.09億元；2021年股權轉讓近10余項，獲得金額超30億元；2022年華僑城連續(xù)幾個月一直掛牌出售旗下資產股份，持續(xù)到2023年，華僑城將上海寶格麗公寓，上海寶格麗酒店擺上貨架，或許華僑城剝掉這些資產，是為了能夠轉化為現金流，為其他項目提供資金基礎，謀取更好的發(fā)展。
/ 發(fā)展自持新版塊
華僑城集團下文旅和地產板塊一直相輔相成，在前期集團持續(xù)擴張文旅項目急需資金支撐的同時，華僑城頻頻變賣地產項目，成為文旅項目發(fā)展的堅實后盾，然而一味的“拆東墻補西墻”并不是長久之計。
就如集團當年將首個主題公園“錦繡中華”帶入國內市場一般，新項目的開發(fā)才可以有新的賺錢風口。秉持了許多年的“文旅+地產”模式，現階段也可以找尋其他板塊進行融合創(chuàng)新。華僑城集團下有26家酒店，數量不多，大多是作為集團旗下景區(qū)的配套設施，同時自持“嘉途”“藍汐”等酒店品牌。近年來，華僑城推出的“藍楹灣”主題度假酒店，獲得了消費者的青睞。在今年五一期間，旗下藍汐精品酒店、藍楹灣度假酒店連續(xù)滿房，總入住率創(chuàng)五年新高。繼續(xù)深耕自持的酒店品牌或許會給華僑城帶來新的驚喜。
/ 文旅新升級
如今文旅行業(yè)涌現出更多新業(yè)態(tài)、新產品，華僑城一直以歡樂谷、瑪雅海灘水公園、錦繡中華、世界之窗等產品為主，然而這些產品隨著時間推移，沒有進行迭代換新就勢必會遭到市場的淘汰，失去消費群體。
在當下消費者追求“新鮮，潮流”的需求下，華僑城旗下的文旅產品顯得單一、陳舊。且因為華僑城當初把“文旅+地產”的模式簡單復制到全國各地，這些主題公園可能會失去對消費者的吸引力，變得不再具有獨特性。相比華強方特近年來更新打造的“熊出沒”IP吸引了許多的消費者，華僑城在IP原創(chuàng)度方面相對薄弱，曾聯動《大鬧天宮》《哪吒鬧海》等國產IP，但影響卻不如預期。
在現階段，或許只有抓住消費熱點，打造更具有核心競爭力的產品，對現有的文旅項目進行升級，才可以讓消費者“眼前一亮”。所以，華僑城未來肯定要在文旅新升級板塊苦修內功，跟上新世代的審美和休閑娛樂潮流。
綜上，華僑城發(fā)展至今，沉沉浮浮，不斷擴展業(yè)務的同時又頻繁售賣資產，剛剛經歷國央企改革三年后的華僑城，確實又迎來了新一輪改革的關鍵期。今年，華僑城曾對外表示，在對于地產或文旅項目的收購計劃時，集團將本著穩(wěn)中求進、優(yōu)中選優(yōu)的原則，將風險降到可控范圍內，更加謹慎、穩(wěn)妥的開展收購工作。