文｜實(shí)習(xí)記者 劉晨
北京迎來10月的最后一場(chǎng)土拍。
10月31日，北京順利出讓郭公莊“雙子地塊“，兩宗地塊出讓金累計(jì)達(dá)到130.3億元，吸引了中海、華潤(rùn)+首開、中建東孚、金茂、大悅城六家房企報(bào)名。
其中，614、L08地塊起始價(jià)51億，其中住宅建筑規(guī)模約8.7萬平方米，還需配建約3.76萬平方米養(yǎng)老設(shè)施用地，配建達(dá)到住宅用地體量的4成，且需全部自持。
這兩個(gè)地塊屬于豐臺(tái)科技園板塊，距離南四環(huán)怡豐橋直線距離1.8公里，臨近9號(hào)線地鐵郭公莊站，換乘10號(hào)線、16號(hào)線十分便捷，可聯(lián)通麗澤商務(wù)區(qū)、首經(jīng)貿(mào)、北京西站等地。
下午15點(diǎn)34分競(jìng)拍開始，中海率先舉牌，經(jīng)過15輪的競(jìng)價(jià)，中海地產(chǎn)最終以54.4億拿下豐臺(tái)郭公莊614、L08地塊，其中，住宅樓面價(jià)約6.25萬/平方米，溢價(jià)率6.67%。
另外一副地塊也有6家房企參與競(jìng)拍，分別是中建東孚（八局）、中海、華潤(rùn)、金茂、大悅城、首開。該地塊最終競(jìng)拍到土地上限價(jià)75.9億元，樓面價(jià)達(dá)到6.8萬元/平，最終中建東孚通過搖號(hào)摘得。
此次出讓的兩地塊周邊項(xiàng)目有中鐵諾德春風(fēng)和院、諾德逸府、京投發(fā)展臻御府，彼時(shí)銷售均價(jià)6.8萬元/平方米，最高銷售單價(jià)不得超過7.1萬元/平方米，執(zhí)行70/90政策，三項(xiàng)目如今已全部售罄。
三項(xiàng)目中，首開華潤(rùn)城掛牌單價(jià)達(dá)到9萬元/平方米，萬科西華府也將近7萬元/平方米；億城天住，萬科藍(lán)、中海御鑫閣等區(qū)域內(nèi)改善置換需求或有一部分缺口。因此，兩宗地塊銷售指導(dǎo)價(jià)為9.2萬元/平方米（±8%），在預(yù)期之內(nèi)。
這個(gè)地塊周邊配套較為齊全，再加上地塊本身要求配建的養(yǎng)老，未來綜合素質(zhì)較好，本應(yīng)是一個(gè)熱門地塊。
中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，由于兩宗地塊體量大、總價(jià)高，同時(shí)要求配建養(yǎng)老設(shè)施和商業(yè)設(shè)施，對(duì)資金和建設(shè)能力有一定的要求，非?？简?yàn)開發(fā)商的綜合開發(fā)實(shí)力。
這波土拍趕在四季度出讓，疊加此前多個(gè)城市取消土地價(jià)格上限的背景，因此，本次報(bào)名的都是深耕北京市場(chǎng)的央國(guó)企，這樣便限制住了絕大部分企業(yè)。
這已是一個(gè)月內(nèi)中海地產(chǎn)第二次在北京拿地。
10月23日下午，中海地產(chǎn)以底價(jià)33.8億元底價(jià)拿下北京市豐臺(tái)區(qū)北宮鎮(zhèn)地塊。
算上此次最新拿下的地塊，中海地產(chǎn)本月在北京市場(chǎng)的拿地金額已達(dá)到88.2億元，如果加上在上海與徐匯國(guó)資聯(lián)合拿下的240億地塊，本月拿地金額已經(jīng)超過300億元。
除了北京市場(chǎng)，中海地產(chǎn)下半年拿地力度明顯加大，還在上海、廣州和深圳等其他一線城市均拿下總價(jià)超百億的大體量地塊。
10月24日及25日，上海第三批下半場(chǎng)集中供地10宗地塊全部成功出讓，闊別上海公開土地市場(chǎng)3年之久后，中海地產(chǎn)聯(lián)合徐匯國(guó)資企業(yè)以約240億元斬獲徐匯龍華地塊，這是今年上?？們r(jià)最高的一幅地塊。
9月份，在廣州的土拍中，中海地產(chǎn)以128億元的總價(jià)拿下海珠區(qū)上涌果樹公園北側(cè)地塊，樓面地價(jià)達(dá)到5.22萬元/平方米，躋身廣州地價(jià)前十。
在深圳市場(chǎng)，中海地產(chǎn)也曾在6月底以125億元總價(jià)拿下了深圳灣超級(jí)總部基地一宗涉宅地塊，當(dāng)時(shí)競(jìng)拍了151輪，樓面價(jià)為6.03萬元/平方米，項(xiàng)目的商品房銷售限價(jià)達(dá)到3.3萬元/平方米。
今年前三季度，中海地產(chǎn)拿地金額位居行業(yè)前列。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，今年前9個(gè)月中海地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額達(dá)到606億元，在房企中僅次于保利發(fā)展的618億元，排名行業(yè)第二。
如果僅加上10月份在上海和北京的拿地金額，中海今年以來拿地金額已超過800億元。
10月25日，中海地產(chǎn)公布的2023年第三季度業(yè)績(jī)顯示，今年前9個(gè)月收入為1174.1億元，經(jīng)營(yíng)溢利為226.0億元，較去年同期不包含收購(gòu)股權(quán)所產(chǎn)生收益的經(jīng)營(yíng)溢利上升5.9%。
在銷售端，中海地產(chǎn)也保持了同比正向增長(zhǎng)，今年前9月總銷售金額為2390.3億元，同比上升18.7%，位居行業(yè)第三。
另外在現(xiàn)金流和負(fù)債方面，截至2023年9月30日，中海地產(chǎn)的銀行結(jié)余及現(xiàn)金為1155.3億元，凈借貸比率為39.7%，位于行業(yè)低區(qū)間。
較為充足的現(xiàn)金流和低負(fù)債率，保證了中海地產(chǎn)進(jìn)入四季度后依然能在土地市場(chǎng)大舉投資。
中海地產(chǎn)近期拿地頻頻，也側(cè)面反映了熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)開始升溫。土地市場(chǎng)的成交，也可視為房地產(chǎn)行情的一個(gè)晴雨表。尤其在部分城市取消地價(jià)限制之后，土拍逐漸回歸市場(chǎng)化，這一趨勢(shì)被視為促進(jìn)市場(chǎng)信心回穩(wěn)的重要舉措。
今年第三季度，北京也對(duì)參拍房企之間的股權(quán)投資限制悄然放松。政策調(diào)整下，央國(guó)企表現(xiàn)積極，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)勁，土地市場(chǎng)上多有所獲。
IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜預(yù)測(cè)，土拍市場(chǎng)這一現(xiàn)狀釋放了房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步回暖的信號(hào)，同時(shí)央國(guó)企在土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)，也說明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控已逐漸轉(zhuǎn)向穩(wěn)定。