界面新聞記者 | 楊冰柯

在今年9月1日執(zhí)行商業(yè)貸款“認房不認貸”后，北京又繼續(xù)對公積金貸款政策進行調(diào)整。

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》明確，自2023年11月1日（含）起，公積金貸款在住房套數(shù)認定上不再考慮商業(yè)貸款情況，即“認房不認商貸”。

根據(jù)《通知》，為支持居民剛性和改善性住房需求，體現(xiàn)公積金制度公平性、互助性、普惠性，經(jīng)北京住房公積金管理委員會第二十九次全體會議批準，對住房公積金個人住房貸款（以下簡稱公積金貸款）中住房套數(shù)認定標準進行了優(yōu)化。

其中，首套住房認定標準借款申請人（含共同申請人，下同）在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款，下同）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

二套住房認定標準，借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

借款申請人在北京市有2套及以上住房的或全國范圍內(nèi)已使用過2次及以上公積金貸款的，不予公積金貸款。

《通知》自2023年11月1日起施行。自2023年11月1日（含）后受理的公積金貸款申請，按調(diào)整后政策執(zhí)行。

今年9月1日，北京宣布落實“認房不認貸”政策。但該政策針對的是銀行業(yè)金融機構(gòu)的商業(yè)性個人住房貸款，北京住房公積金貸款政策仍執(zhí)行“認房認貸”政策，其中“貸”指的是，在人行征信系統(tǒng)中全國范圍內(nèi)的個人住房貸款記錄，包括商業(yè)性住房貸款記錄、住房公積金個人住房貸款記錄。

北京鏈家研究院分析師冷會表示，如果說原來的認定標準是認房認貸還認離婚，那么新標準可以簡單概括為認房認公（公積金貸款記錄）認離婚。新標準摒棄了對購房者商業(yè)貸款記錄的審查，只核實全國范圍內(nèi)的公積金貸款記錄，這一點與上海此前發(fā)布的公積金首套認定標準類似。但對于之前使用過一次公積金貸款且已結(jié)清的職工來說，北京的政策還是相對保守。

北京鏈家研究院分析稱，與商業(yè)貸款相比，公積金貸款的利率較低，因此在實際購房過程中選擇公積金或公積金組合貸款的購房者不在少數(shù)。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計顯示，本年度二手住房交易中有近4成采用公積金或公積金組合貸款方式付款。

冷會還表示，此次公積金首套認定標準調(diào)整是對9月份商業(yè)貸款“認房不認貸”政策的有效補充，將惠及本市無房但有商業(yè)貸款記錄的新市民和改善置換家庭。

新標準在提升此類購房者公積金貸款額度的同時，也會降低他們的貸款成本，其對市場的積極意義不亞于商業(yè)貸款的“認房不認貸”政策。

政策調(diào)整后，將有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，不僅可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度，還能有效降低購房成本，減輕購房者壓力，提振購房者置業(yè)情緒，從而進一步激活樓市。

北京鏈家研究院算了一筆賬。

以貸款60萬、25年還清（等額本息）為例做一個付款方式的橫向?qū)Ρ龋耗壳肮e金個人住房貸款首套貸款利率為3.1%，相應的月供為2876.57元/月，利息總額為26.3萬元；公積金二套貸款利率為3.575%，月供為3027.93元/月，利息總額為30.84萬元。如果是純商業(yè)貸款，目前北京市場個人住房商業(yè)性貸款首套利率為4.75%（LPR+55個基點），相應的月供為3420.7元/月，利息總額為42.62萬元。

在此次新標準施行后，從商貸首套轉(zhuǎn)換為公積金首套每月可節(jié)省544元，總利息可節(jié)省16.32萬元，從公積金二套轉(zhuǎn)換為首套每月可節(jié)省151元，總利息可節(jié)省4.54萬元。

一個更為直觀的例子，如果某職工要購買一套評估價為400萬元的房屋，此前憑借商貸首套資格可以貸款260萬，25年等額本息還款，月供為14823.05元/月，利息總額為184.69萬。

新標準施行后可以采用首套公積金組合貸款方式付款，假設(shè)公積金部分可貸120萬，商貸部分貸140萬，25年等額本息還款，月供為13734.79元/月，利息總額為152.04萬。從純商貸到公積金組合貸月供減少1088元，可節(jié)省總利息32.65萬元，購房者還款負擔和總購房成本都將有明顯下降。

值得注意的是，同為一線城市的上海已經(jīng)在公積金貸款政策率先放松。10月17日，上海市住房公積金管理委員會審議通過了《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款套數(shù)認定標準的通知》，明確自10月30日起繳存職工家庭名下無本市住房、在全國未使用過公積金貸款或首次使用已結(jié)清的，認定為首套住房。

10月25日，熱點二線城市標杭州也對公積金政策進行了調(diào)整，主要從優(yōu)化首套和二套房限制條件、降低首付比例、增加二手房貸款年限等方面做了具體規(guī)定，大大降低剛需購房者的購買門檻。

從今年以來的政策走向看，公積金貸款政策認定調(diào)整已成為趨勢，各城市在對商貸政策調(diào)整后，公積金貸款政策還會繼續(xù)調(diào)整。