文｜實習(xí)記者 朱簞

進(jìn)入四季度后，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易，一些城市推出了房子“以舊換新”的促銷活動，以此來提振樓市。

從10月中旬開始，已經(jīng)有包括寧波、南京、南通、揚州、海寧等多個城市出臺房產(chǎn)“以舊換新”政策，鼓勵購房者“賣一買一”，期望以此盤活二手房和新房市場。

10月20日，由寧波市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局指導(dǎo)，寧波市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的住房“換新購”活動正式啟動，首批活動共有34個樓盤、23家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與。

“換新購”服務(wù)，指的是購房者可在開發(fā)商處認(rèn)購并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購買新房，若舊房未售出則退還新房認(rèn)購金。

相比于自行置換，寧波推出經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“優(yōu)先賣”服務(wù)，在協(xié)議規(guī)定期限內(nèi)，開發(fā)企業(yè)為購房者鎖定意向房源，同時經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)幫客戶通過線上流量傾斜、經(jīng)紀(jì)人端線上線下聚焦推廣加速二手住房銷售，縮短二手住房售出周期。

自“換新購”啟動10天以來，寧波二手房市場成交活躍度有一定的提升。

根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，10月16日至22日，市六區(qū)二手房成交1230套，環(huán)比上升15%，創(chuàng)下半年單周成交量新高；10月23日至29日成交1445套，環(huán)比上升17%，再次刷新下半年單周成交量最高值。

新房方面，10月16日至22日，市六區(qū)新房備案288套，環(huán)比上升20%，備案均價約3.5萬元/平方米，上升16%。10月23日至29日，新房備案287套，備案均價約3.1萬元/平方米，下降10.5%。

近期多個城市出臺“以舊換新”活動，對購房者來說，可以幫助部分有切實置換需求的人快速賣房，也能提高購房意愿。這類活動可以盤活存量房產(chǎn)，提高市場交易量。但在目前樓市整體面臨去化難的背景下，各地的政策落地效果也有區(qū)別。

從寧波近十天的效果來看，新房、二手房成交量確實有提升，這和房企給予購房者優(yōu)惠，同時購房者在二手房出售方面能降低部分價格相關(guān)。

目前寧波二手房市場確實在升溫，但尚處在以價換量的階段。

國家統(tǒng)計局10月17日發(fā)布的9月份全國70城房價數(shù)據(jù)顯示，寧波9月二手房環(huán)比下降0.8%，連續(xù)5個月下跌；同比下降3.2%，已經(jīng)連續(xù)17個月下跌，創(chuàng)下8年來的最大跌幅。

安居客網(wǎng)站顯示，寧波10月二手房掛牌均價約2.3萬元/平方米，環(huán)比下降1.4%。市六區(qū)二手房均價也都有不同程度的下降，其中奉化區(qū)、北侖區(qū)跌幅都超過1%。

與此同時，寧波二手房掛牌量仍處于高位，二手房的去化也保持著一定的難度。根據(jù)寧波市房產(chǎn)交易信息服務(wù)網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月30日，市六區(qū)二手房掛牌套數(shù)為116933套。

中指數(shù)據(jù)顯示，今年9月寧波商品住宅成交面積38.6萬平方米，環(huán)比增加近兩成，但同比下降仍超六成，市場活躍度不佳。10月23日至29日，全市商品住宅成交9.9萬平方米，與近幾個月的周度成交高點相比，仍有一定距離。

當(dāng)前改善性住房需求較多，“以舊換新”、“以小換大”等需求都逐漸開始獲得更多的政策支持。

除了寧波之外，海寧、連云港、濟(jì)南、淄博等部分城市聯(lián)合開發(fā)商及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)推出“換新購”服務(wù)，徐州、南京、武漢江夏區(qū)等部分地區(qū)也發(fā)放換房補貼。

以連云港為例，10月17日，連云港市住建局發(fā)布消息，探索“賣舊換新”新方式，對已出讓未建設(shè)含有配建保障性住房的開發(fā)項目，允許繳納保障性住房易地建設(shè)費，由國企平臺限期收購“賣舊”的房屋作為保障性住房或人才房使用，保障“換新”無后顧之憂。

同樣在9月，連云港商品住宅成交面積7.2萬平方米，環(huán)比增長7.3%，同比下降仍超六成。短期庫存來看，截止9月末，商品住宅可售面積出清周期為43.2個月，短期庫存去化壓力較大。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“以舊換新”購房政策有利于提升二手房流動性，加快房屋置換效率，從而加快一二手房的聯(lián)動效用。同時，在此過程中，多地發(fā)放換房補貼也為購房者降低了置業(yè)成本。

對于開發(fā)商而言，以舊換新購房者提前簽訂新建商品住房認(rèn)購協(xié)議提高了房屋銷售的確定性，有助于降低房企銷售壓力。

短期來看，“以舊換新”政策有利于暢通一、二手鏈條，有望在提高樓市活躍度方面起到積極作用，未來或有更多城市參與進(jìn)來，促進(jìn)改善性住房需求釋放。

陳文靜指出，目前房地產(chǎn)市場調(diào)整態(tài)勢仍較為明顯，購房者入市情緒整體較為低迷?！耙耘f換新”購房者若想快速售出二手房，或在價格方面給予一定讓步；而對于開發(fā)企業(yè)來說，購房者鎖定新房房源后，該房源的交易周期或有所延長。