文｜酒店觀察網(wǎng)
中高端酒店總是給人一種高大上的感覺，于是很多人會(huì)想當(dāng)然的認(rèn)為這些酒店會(huì)很賺錢。
然而真實(shí)情況是，大多數(shù)星級(jí)酒店并不怎么賺錢，甚至一不留神就虧錢。
根據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院的統(tǒng)計(jì)，2019年中國(guó)星級(jí)酒店的利潤(rùn)總額是55.59億，而當(dāng)年星級(jí)酒店的數(shù)量是8920家。那么平均每家利潤(rùn)只有62萬元！
區(qū)區(qū)62萬對(duì)于動(dòng)輒上億的投入，這能叫賺錢嗎？
除此之外，我們還要清楚，任何市場(chǎng)都符合二八法則，也就是賺錢的是少數(shù)，大多數(shù)則是虧錢的。因此，中國(guó)星級(jí)酒店的利潤(rùn)其實(shí)只來自那些少數(shù)酒店。
咱們光從各個(gè)省份星級(jí)酒店的利潤(rùn)分布就能看出一二。往往是經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的地區(qū)，酒店越容易賺到錢。
既然不怎么賺錢，為啥那么多人搶著想去開呢？
接下來我們就深度探討一下原因。
1、為什么星級(jí)酒店很難賺錢？
酒店的星級(jí)越高，回報(bào)周期往往就越長(zhǎng)，10年以上是非常常見的，畢竟大部分酒店的凈利潤(rùn)率都達(dá)不到10%！考慮到在運(yùn)營(yíng)過程中，還要不斷的再投入資金進(jìn)行維護(hù)和改造，即便利潤(rùn)看起來還行，但現(xiàn)金流常常都是吃緊的。如果再遇上經(jīng)濟(jì)衰退、疫情之類的宏觀大事件，幾年賺的都不夠一年虧的。
有沒有賺錢的呢？當(dāng)然是有的。
通常都是那些擁有核心資源的酒店，其中最重要的資源就是物業(yè)所處的位置是否具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，以及物業(yè)本身在硬件上的先天條件。然而，好東西總是稀缺的。
咱們可以粗略的算一筆賬。（只是粗略的算，請(qǐng)不要較真）
假設(shè)一個(gè)坐標(biāo)深圳的五星級(jí)酒店，地價(jià)5000萬，投資8個(gè)億；（這在深圳算便宜的）
300個(gè)房間，平均房?jī)r(jià)1000元，入住率80%。這個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了，而且入住率是相當(dāng)?shù)陌簟?/p>
那么一年客房收入8760萬，假設(shè)客房和餐飲等其他收入對(duì)半開，總收入就是1.75億。
綜合毛利率按50%算，就只剩8760萬了。
銷售和管理費(fèi)用假設(shè)為20%，就只剩5250萬了。
前期投入的8.5億（包括地價(jià)）還需要折舊攤銷呢。我們按40年來分?jǐn)偘桑磕暌惨缘?125萬。（實(shí)際上不可能按40年折舊攤銷）
現(xiàn)在只剩下3125萬了。
接下來還有稅，維修基金成本和雜七雜八的費(fèi)用，咱們按5%計(jì)算。然后就只剩2250萬了。
對(duì)了這還沒有貸款的利息，通常開發(fā)這樣的酒店，一般的資金都是貸款來的。即便不算上這些利息，投入8.5億，年回報(bào)率只有2.65%。
粗略一算，其實(shí)就明白為啥星級(jí)酒店很難賺錢了。那么問題就來了，既然這么難賺錢，為啥還有這么多人愿意開呢？
2、開星級(jí)酒店到底是為了啥？
世界上有很多東西都是醉翁之意不在酒。比如：開奶茶店不是為了賣奶茶而是為了吸引加盟商；買豪車不是為了享受，而是為了彰顯自己有錢，然后行騙。
開星級(jí)酒店，尤其是高星級(jí)酒店同樣如此。
首先，地方政府有硬性要求。
某些地方政府在售賣這塊土地的時(shí)候就硬性要求必須引進(jìn)國(guó)際五星級(jí)酒店，甚至對(duì)于每平方造價(jià)都有硬性要求。
但這種要求顯然不是市場(chǎng)化的，是很難匹配市場(chǎng)需求的。很多小地方根本就消費(fèi)不起五星級(jí)酒店，那么開業(yè)后，虧損是必然的。
這些小地方政府可能會(huì)說他們是要打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈集群，要招商引資，所以少不了一個(gè)像樣的星級(jí)酒店。然而這種計(jì)劃性的規(guī)劃，大概率會(huì)被市場(chǎng)打臉。
第二，提升周邊地價(jià)。
在一個(gè)沒有地段優(yōu)勢(shì)的地方，開發(fā)商運(yùn)營(yíng)一個(gè)酒店通常都是虧本的。但是一個(gè)五星級(jí)酒店出現(xiàn)在樓盤附近，就能提升周邊樓盤的檔次，從而提高住宅的價(jià)格（包括地價(jià)）。
酒店雖然虧錢，但住宅上賺到的溢價(jià)可能會(huì)彌補(bǔ)好幾倍酒店的損失。這一招被當(dāng)年的石油大王洛克菲勒玩得相當(dāng)溜。聯(lián)合國(guó)成立之初，手里沒錢，連辦公的地點(diǎn)都搞不定。此時(shí)剛剛經(jīng)歷過二戰(zhàn)，大多數(shù)國(guó)家也沒錢贊助聯(lián)合國(guó)。
此時(shí)洛克菲勒得知消息后，決定出資870萬美元，在紐約這種寸土寸金的地方買了一塊地，并無償捐給聯(lián)合國(guó)。與此同時(shí)，洛克菲勒把周邊的地皮一起買了下來。
聯(lián)合國(guó)大廈建成后，周邊的地價(jià)就開始飆升。洛克菲勒從中賺了超出投資額十倍的收益。只不過嘛，一個(gè)五星級(jí)酒店的影響力跟聯(lián)合國(guó)大廈不能相提并論。這一招在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的時(shí)期是比較管用的，因?yàn)槿罕娰I房的熱情太高漲，隨便建個(gè)啥物業(yè)，銷售都能讓群眾相信房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。
然而，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，能不能抬升周邊房?jī)r(jià)，還得看能否形成成熟稀缺的商圈。從中國(guó)過去的經(jīng)驗(yàn)來看，大部分這類酒店物業(yè)都無法提升周邊房?jī)r(jià)。甚至由于地段太差，房子根本賣不掉，酒店也完全運(yùn)營(yíng)不下去。
第三，開發(fā)商避稅。
開發(fā)商賣掉房屋后，賺了不少錢，于是土地增值稅、所得稅等一系列稅收就來了。
碧桂園在疫情前三年的所得稅都高達(dá)300億以上，凈利潤(rùn)才500億左右。因此，開發(fā)商有很強(qiáng)烈的避稅動(dòng)機(jī)！此時(shí)，他們可以把利潤(rùn)填到酒店里來，自持不賣。這樣一來，利潤(rùn)變成了凈資產(chǎn)，稅也不用交了。
變成凈資產(chǎn)有啥好處呢？
第四，資本市場(chǎng)割韭菜。
利潤(rùn)變成凈資產(chǎn)后，利潤(rùn)表和資產(chǎn)負(fù)債表都變得更好看了。不僅如此，財(cái)報(bào)漂亮，信用評(píng)級(jí)也上調(diào)了，融資成本也跟著降低。此時(shí)，大概率能拉抬股價(jià)。大股東和管理層就可以在股市上套現(xiàn)了。
如果公司沒上市，也沒關(guān)系，反正信用評(píng)級(jí)上調(diào)了，可以發(fā)一些低息債券，然后找機(jī)構(gòu)打包成理財(cái)產(chǎn)品往外賣。
第五，獲得抵押貸款。
開發(fā)商還可以拿酒店去銀行抵押，拿到錢以后，繼續(xù)拿地蓋房子收預(yù)付款。這種方式多滾幾圈，開發(fā)商的杠桿率就會(huì)飆升到非?？植赖奈恢谩?/p>
第六，幫地方政府排憂解難。
各地政府的財(cái)政都比較緊張，都指望著賣地創(chuàng)造財(cái)政收入，如果開發(fā)商能將地價(jià)拉起來，地方政府當(dāng)然是舉雙手贊成。
幫領(lǐng)導(dǎo)解決問題后，開發(fā)商自然也能從中拿到一些好處。
第七，資產(chǎn)處置。
如果酒店運(yùn)營(yíng)得比較好，有充沛的現(xiàn)金流收入，就可以把酒店做成資產(chǎn)包上市交易。REITs基金就屬于其中一類。于是，開發(fā)商就順利脫手了，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)作。
當(dāng)然，這屬于高級(jí)玩法，普通開發(fā)商玩不轉(zhuǎn)。
咱們看到最近不少酒店品牌方都在出售自己的物業(yè)，一旦被投資者接手后，品牌方還可以繼續(xù)為這些酒店物業(yè)做運(yùn)營(yíng)和管理，不僅實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，每年還能收取穩(wěn)定的管理費(fèi)。
2023年10月，錦江酒店擬出售時(shí)尚之旅，估值作價(jià)16.55億元。這就是一種資產(chǎn)處置，賣掉不賺錢的資產(chǎn)，換取利潤(rùn)率更高的酒店管理費(fèi)。
以上這七點(diǎn)就是市場(chǎng)熱衷于開星級(jí)酒店的主要原因。
3、高端酒店面臨新格局
2019年，高端酒店數(shù)量達(dá)到峰值后，開始衰減。
除了疫情的原因外，房地產(chǎn)衰落是另外一個(gè)重要原因。
前幾年盲目開發(fā)的很多酒店物業(yè)不少都遭遇到經(jīng)營(yíng)困難，最終會(huì)被市場(chǎng)淘汰。即便是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流危機(jī)后，也不得不打包出售，用于償債！
未來，高端酒店的發(fā)展會(huì)逐漸回歸理性，回歸運(yùn)營(yíng)本身。
更可能的商業(yè)模式是：
有資金的人提供收購(gòu)資金。
有資產(chǎn)處置能力的人幫出資人選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)，重新改造，提升物業(yè)硬件的盈利能力。
請(qǐng)有實(shí)力的品牌方管理和運(yùn)營(yíng)物業(yè)。
在那個(gè)房地產(chǎn)狂飆的年代，大家都在醉翁之意不在酒，實(shí)際上是一種資源和效率的浪費(fèi)。它一方面開發(fā)了大量低價(jià)值的物業(yè)，這些物業(yè)沒有辦法產(chǎn)生回報(bào)，是一種資源浪費(fèi)。
另一方面，它加重了開發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)，這個(gè)債務(wù)負(fù)擔(dān)隨著房地產(chǎn)暴雷，傳遞到了整個(gè)地產(chǎn)鏈，給大量企業(yè)帶來?yè)p失，也打擊了市場(chǎng)信心。
這也拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度，使得消費(fèi)需求不足。需求不足也會(huì)反作用到酒店行業(yè)上，尤其是商務(wù)出行的需求。
總而言之，高端酒店在跟隨經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇的同時(shí)，內(nèi)部也會(huì)經(jīng)歷慘烈的淘汰賽！
開發(fā)商留下的爛攤子會(huì)怎么樣呢？
優(yōu)質(zhì)物業(yè)被哄搶，對(duì)于那些劣質(zhì)物業(yè)，會(huì)有很多資產(chǎn)處置的高手，上演八仙過海各顯神通！他們會(huì)想方設(shè)法將這些劣質(zhì)物業(yè)的盈利能力提高，然后賣個(gè)好價(jià)錢。如果實(shí)在不能提高，就壓低價(jià)格收購(gòu)，然后包裝一下賣給下一個(gè)接盤俠。