界面新聞記者 | 藍(lán)麗琦
今年以來陪跑7次后，“防水一哥”東方雨虹終于如愿殺入土地市場。
10月19日，東方雨虹（002271.SZ）發(fā)布《關(guān)于子公司取得土地成交確認(rèn)書》的公告。在昨日（10月18日），也就是其董秘張蓓引發(fā)“喊冤”風(fēng)波一天后，東方雨虹就在北京傳來成功搖號拿地的消息。
當(dāng)天，北京豐臺南苑、通州宋莊兩宗宅地成功出讓，總起價47.8億元，總出讓面積約6.77萬平方米，總成交規(guī)劃建面約13.93萬平方米。其中，豐臺南苑的51.3畝地塊由東方雨虹以地價上限40.135億元搖號競得。
在此之前，東方雨虹今年在北京參與了6次搖號拿地均失利，隨后轉(zhuǎn)戰(zhàn)深圳市場，同樣缺乏運氣。終于，自6月以來參與土地市場近5個月后，東方雨虹實現(xiàn)首次拿地。
東方雨虹曾因參與了北京水立方、鳥巢、奧運村等重點工程項目積累品牌認(rèn)知度，也因為在2008年較早登陸A股被資本市場熟知。但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，過往東方雨虹均以供應(yīng)商身份為主，如今親自入局搶地，資本市場極為關(guān)注。
界面新聞曾報道，東方雨虹過往的兩次拿地經(jīng)驗，一次是2020年與奧園合作開發(fā)廣州增城項目，致力于打造廣州東部CBD，但該項目因奧園在2021年就出現(xiàn)債務(wù)危機而停滯；另一次是2021年競得廣州花都一塊商業(yè)用地。
8家地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)競拍，東方雨虹以溢價率15%拍下
從地圖上看，該北京豐臺南苑地塊位于南四環(huán)以內(nèi)，周邊毗鄰北京地鐵4號線、8號線，位于地鐵站新宮站、東高地站附近。還可通過8號線直達(dá)故宮博物院、天安門廣場。
此外，該地塊周邊規(guī)劃利好較多。根據(jù)中指云顯示的信息，目前周邊已規(guī)劃的有13所院校，周邊公園8個，覆蓋醫(yī)院、商業(yè)、娛樂休閑等生活配套。
由于地理位置相對優(yōu)越，且背靠政策扶持，此次豐臺南苑地塊拍賣共吸引了華潤置地、中鐵建、京能、首開、中海、城建、天恒、東航雨虹等多家與房產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)報名。
該地塊起始價為34.9億元，占地面積3.42萬平方米，規(guī)劃建面約8.2平方米，容積率1.71，采用“競地價+搖號（交高標(biāo)）”方式出讓。
據(jù)悉，該地塊經(jīng)過28輪競價便觸達(dá)了地價上限40.135億元，由此進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。現(xiàn)場共有7家房企參與搖號，最終由東方雨虹搖中，成交樓面價48909元/平方米，溢價率15%。
按照參與土拍的地塊數(shù)量來看，加上這一次，東方雨虹已在今年參與8次土地拍賣，土地起步價有高達(dá)60個億，也有低至17個億。但從東方雨虹參與的積極性來看，出自北京的建材企業(yè)還是還是比較向往北京的土地市場。
值得注意的的是，東方雨虹在公告中表示，擬通過該土地資源合作，與客戶建立長期、穩(wěn)定、深度的業(yè)務(wù)合作關(guān)系。但具體指的是什么客戶，以及什么形式的合作，東方雨虹仍未透露。
有市場消息稱，東方雨虹是頭部央企中海地產(chǎn)的“馬甲”，后續(xù)可能與其合作開發(fā)。
但對于該地塊如何規(guī)劃？開發(fā)方面是否有已經(jīng)達(dá)成合作協(xié)議的開發(fā)商？還有市場人員猜測，東方雨虹拿地也是為了讓房產(chǎn)商借此抵賬。
界面新聞把以上的疑問發(fā)送至東方雨虹董秘辦郵箱，截止發(fā)稿未獲回應(yīng)。
也自17日董秘張蓓疑似本人在朋友圈“哭訴”公司股價跌幅過大后，其董秘辦電話一直無法接通。
董秘發(fā)朋友圈：公司努力轉(zhuǎn)型扶持零售業(yè)務(wù)
在東方雨虹成功拿地的前一日，網(wǎng)傳一張東方雨虹董秘張蓓在朋友圈為公司股價“抱不平”的截圖。
網(wǎng)傳截圖顯示，張蓓發(fā)出了6個靈魂拷問“為什么忽視？”其中提到了東方雨虹收入利潤雙增長、擺脫地產(chǎn)依賴癥、零售占比加大等等，但仍然無法理解“股價已經(jīng)跌得快接近去年10月底的低點”。
值得一提的是，截圖中提到高速發(fā)展的零售業(yè)務(wù)不僅高毛利，且已經(jīng)貢獻(xiàn)超過30%的占比；此外，砂粉為主的非防水業(yè)務(wù)也快速發(fā)展。
然而，對此大部分投資者并不“買單”，認(rèn)為公司在分紅方面僅算得上“普通”水平，最近3年的分紅率只有18.1%。
且與截圖中所言形成反差的是，在去年和今年東方雨虹都曾發(fā)生公司高層在股價高位減持的情況。其次，公司層面的回購以及其余高層的增持也不算積極。
過去五年內(nèi)，東方雨虹僅在2019年、2022年通過集中競價交易進(jìn)行了回購，總金額約13.5億元，相比公司已經(jīng)成長到三百億的收入規(guī)模來看，回購幅度算極小。且回購股份的目的，均為用于后期實施員工持股計劃或股權(quán)激勵，而非直接注銷。
回望過去的業(yè)績，東方雨虹營收從2018年開始大多數(shù)均處于穩(wěn)健狀態(tài)，在去年有些許下滑，但凈利潤卻直接砍半。2022年，東方雨虹實現(xiàn)總營收312.44億元，同比下滑2.26%；歸母凈利潤21.2億元，同比下滑49.57%。
但今年上半年又有回升。2023上半年，東方雨虹實現(xiàn)總營收168.52億元，同比增長10.1%；歸母凈利潤13.34億元，同比增長38.07%。
從披露的渠道收入來看，正如截圖中所說，零售渠道收入同比增長32.21%，毛利率超過40%也屬于高位段。
值得一提的是，翻閱東方雨虹過往的業(yè)績報告，是在2023上半年才開始對渠道收入進(jìn)行劃分。但在當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如果想要扔出一個“王炸”吸引資本市場注意，零售業(yè)務(wù)30%的增長也還不足以讓投資者駐足觀望。
在董秘因股價下跌發(fā)出數(shù)個疑問后，東方雨虹的股價在10月19日繼續(xù)下跌，當(dāng)日跌幅為1.56%，收于24元/股，總市值約604.43億元。